县的物流配送职能的综合性家居用品物流园区。 项目组织方式 为了使项目能够顺利实施，建设单位成立项目领导小组，对项目 进行组织管理，具体内容如下 每周定期召开次会议，检查项目进度和执行情况。 建设单位根据实际情况，落实项目有关任务，做到人员落实 任务落实经费落实，核查进度有依据。 主要技术经济指标 表主要技术经济指标 序号项目名称单位财务评价指标备注建筑数据指标 项目占地面积亩 总建筑面积平方米 容积率 绿化平方米 道路广场平方米 建设工期年 二经济效益指标 项目总投资万元 自筹资金万元 银行贷款万元 建设期利息万元年利率 年平均利润总额万元所得税前，平均值 财务内部收益率所得税前 财务净现值万元所得税前， 静态回收期年所得税前含建设期 投资利润率所得税前 总投资及资金筹措 项目总投资万元。建设投资万元，企业自筹 万元，银行贷款万元。 结论与建议 家居用品物流园项目建设，符合国家和省市有关促进现代服 务业的商贸物流业发展的政策符合产业发展方向和要求项目建设用地符合信阳市及山管理区，各 自做大经营不同品牌商品。市场更加规范有序，交易环境市容场貌 得到根本的改善。 发展趋势之三，市场将向有特色的专业市场发展。而有特色的专 业市场将越来越受到消费者的欢迎而得到发展。 发展趋势之四，物流作为向独立的产业将越来越被人重视。建 材产品装饰材料的个重要特点是量大自身重价值低物流费 用在商品成本中占很大比重。降低物流成本，是提高竞争能力的重要 途径。同时配送中心的发展，也呼唤高效率，低成本的物流产业。因 此，物流从市场中的附属地位，将形成个独立的专业化的现代化 第章总论 河南省粮食工程设计院在对信阳市建材家居市场进行调研分 析并对本项目的可行性展开了研究，通过对该项目所在地区的环境 交通电力给排水等条件的调查，收集有关基础资料，在此基础上 编制了家居用品物流园可行性研究报告。 项目编制背景 项目名称信阳家居用品物流园 项目建设单位 项目建设单位信阳家居用品有限公司 法定代表人 编制单位 编制单位河南省粮食工程设计院 资质等级乙级 证书编号工咨乙 资质范围建筑轻工农业 服务范围规划咨询编制项目建议书可行性研究报告项目 申请报告资金申请报告 编制程序 河南省粮食工程设计院受信阳家居用品有限公司关于编制 家居用品物流园可行性研究报告的委托后，立即组织有关专家及技 术人员对项目拟建项目组织及管理系统 项目效益评价及不确定性分析 项目结论与建议 编制原则 按照国家经贸委等六部委关于加快我国现代物流发展的 若干意见的通知要求，明确项目发展总体目标。 根据河南省和信阳市十五计划，融入区域经济合 理安排进度。 按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本 工作程序和要求，做到实事求是客观公正。 河南省及信阳市目前国民经济水平，现代商贸服务产业发 展现状及前景为依据，借鉴国外行业发展经验，明确项目建成以后的 管理模式运营模式。 项目建设以建材家居用品的需求为依据，以现有设施及 资源为基础，避免盲目投资和重复建设。 项目建设积极采用先进技术和设备，采购工作实行招标采 购及比质比价采购。 消防环保安全设施建设符合国家和地方法规。 其它规定及客户要求。 项目概况 拟建地点 项目拟建在信阳市物流园区内。 建设规模与目标项目规划占地约亩平方米，总投资万元 人民币。项目拟建总建筑面积平方米，其中仓库平方 米家装板材商场平方米厨具卫具商场平方米床 上用品家饰商场平方米灯具灯饰家电商城平方米 拆迁安置房平方米，其中安置户占用平方米，销售 平方米。 建设期二年。 项目建设进度为 第年总投资万元，形成建筑面积平方米的投资， 分别建成仓库家装板材商场。 第二年总投资万元，形成建筑面积平方米的场址进行实地考察，了解和收集第手资料。在充 分调查的基础上，就编制家居用品物流园可行性研究报告有关 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,问题与承办单位的领导及有关人员进行了深入的探讨，充分征询有关 专家的意见，在反复论证和研究的基础上，依据国家对工程项目可行 性研究报告阶段工作范围和深度的规定，结合信阳市的资源条件基 础设施条件以及本项目拟建场址建设情况，编制完成了本项目的可行 性研究报告，为该工程建设项目的决策和建设提供可靠的参考依据。 编制依据 中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲 要 关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见商改发 号 物流业调整和振兴规划国发号 河南省第十个五年规划纲要 信阳市第十个五年规划纲要 河南省信阳市现代物流业发展规划年 信阳物流产业集聚区总体发展规划 建设项目经济评价方法与参数第三版 专业技术人员调查的有关资料和数据 承办单位关于编制可行性研究报告委托书 项目承办单位提供的编制可行性研究的其它基础资料。 编制范围与内容 根据国家对可行性研究报告编制范围和深度的有关规定，本可研 主要内容包括 项目建设的背景和必要性 项目投资主体的情况 行业分析及市场预测项目选址及建设条件 项目布局及及各部分功能定位 的增长点。随着互联网及 科技的发展，家居建材企业更多地开辟网上销售渠道，越来越多的企 业开展业务，进行无实体店铺的网上直销。实现网上虚拟体验， 视频购物，顾客根据自己的喜好，亲自产品，在线下单在线支 付等功能。切的购买过程交易过程都能通过网络来完成。无店铺 销售成为实体店的有力补充，并在未来占据定市场份额。 趋势二中国会出现巨大的银丝市场。所谓银丝市场，就是 老年人市场。中国已经过了享受人口红利的黄金时刻，中国目前已进 入老龄化社会，老年人口总数已达亿之多。珠三角频发的劳工 荒已敲响了中国老龄化社会的警钟。企业如果能及早把握这个趋势 做好相应的准备，开发适合老年人的产品，也能抓住银丝市场的宝贵 机会。如橱柜企业要研发地柜底部放空如能插进老年轮椅吊柜 变成中部柜利于老人拿取东西台面连续便于老年人移动物品 的橱柜。卫浴企业要研究马桶旁边能装扶手，能让轮椅转圈的卫生间 等。 这意味着房地产开发商对家居建材有更多的发言权和支配权。 趋势三家居建材行业内品牌集中度高，像成熟的行业和家 电行业样，只剩下些大众耳熟能详家喻户晓的品牌存在，并且 些国际品牌大鳄全方位的进入和渗透到中国市场。目前的中国家居 建材市场是百花齐放，鱼龙混杂，每个细分市场都有无数的企业挤在 里边，品牌集中度非常低。这种情况会存在定时间，但洗牌的时间 早晚要到来，行业内只剩下几个大品企业 和品牌会活得比较累，甚至有可能关门倒闭。 国内建材家居市场的发展趋势 当前我国摊位制市场普遍存在以下几个问题是批发零售功能 不清，二是市场占地规模大，三是市场中经营户小而多，四是市场的 配送功能没有发挥出来，物流功能没有合理有效的分离出来。这些问 题虽说是市场的培育发展过程中不可避免的问题，但它影响着市场效率的提高，阻碍市场的发展，随着市场的逐步成熟规范，市场管理 者和经营户都将提高效率，降低营销成本，扩展营销业务，在这个内 在动力作用下，必将促使市场各种功能合理有效地进行分离。其发展 趋势大致是 发展趋势之，批零分工将逐步清楚。大城市中的零售市场将向 错位经营发展。大城市中市场布局比较密，为避免盲目竞争，在商品 定位上将以特色来锁定各自的消费群。建材超市主要经营中档偏高档 的商品。摊位制零售市场定位将向两极发展，城市中心的地区，向经 营高精新商品，或向有特色专业市场发展在城市边缘地区的市 场，商品定位在中档偏低和常规建材产品上。些著名品牌产品将开 设专卖专营店，在居民集中社区开设便民店，从而形成不同档次， 不同营销方式，互为补充的新商区。 发展趋势之二，批发市场都盲目扩大经营面积，云集众多小商小 户的状况将发生变化。通过竞争，批经营有方的经营户将不断扩大， 形成大经营户群，而经营乏术的小商小户将逐渐被淘汰。市场中的各 大经营户与零售商大户之间，逐步建立起相对稳定的营销网络牌大集团，占据绝大部分的市 场份额。目前的中国家居建材行业，除了卫浴行业，几乎没有国际大 品牌同台竞技。这种情况会随着中国家居建材市场的规范，行业集中度的提升，国外的品牌大鳄会择机全面切入中国家居建材市场，与中 国企业起切分市场蛋糕。 趋势四家居建材流通行业会出现本土渠道大鳄，商业资本战胜 工业资本的渠道霸权，会在家居建材行业重新上演。中国的家电行业 现在是美苏国美苏宁争霸，国美苏宁两大渠道巨头，垄 断整个家电流通行业，其他的渠道基本没有话语权。目前疯狂扩张的 红星美凯龙和相对稳健的居然之家，家居建材流通行业霸主的地位已 经初露端倪，商业资本战胜工业资本已几无悬念，只待时日。 趋势五家居建材行业里会出现巨无霸的泛家居集团与专业化的 品牌公司同台竞技的场面。未来，随着消费者对品牌的忠诚度提高和 对揽子站式家居解决方案的喜爱和青睐，跨越多个品类业务范 围可能横跨家具地板陶瓷卫浴橱柜衣柜厨房电器木门等多 品类的泛家居集团公司将成长为行业内的巨无霸企业，凭借强大的 品牌拉力和综合实力，占据市场的主要份额。些专注于细分市场和 细分品类的专业公司将凭借自己的差异化产品专业化服务个性化 品牌等得到细分市场消费者