港 根据广西十五规划，防城港城市的发展总体定位为滨海门户生 态旅游，并按照三岛三湾核心六组团的总体规划布局和四沿线四片区 两景观两改造的建设发展为重点，使整个城市主要的发展方向向北向东及 企沙方向拓展，以充分利用和展现三岛三湾企沙渔万江山三个半岛和 东湾西湾珍珠湾三湾美丽的自然风光和优良的生态环境，从而倾力打造 全海景生态滨海城的这城市名片。同时，加大西湾的开发建设力度，将逐步 形成以新行政中心区为核心，东接企沙，西至东兴，南到港口，北连防城的城 市发展新格局。 港口区 根据广西自治区人民政府在批复中特别强调港口区要按照生态海滨港口 的建设要求，完善港口设施和配套功能，把其建设成为具有滨海特色的现代化 港口。的精神，防城港港口区发展定位为以港兴市，以大港口为龙头，做强 做大物流以大物流为支撑，壮大港口经济，实现跨越发展率先崛起的个 港口城市，同时，港口致力于发展大西南出海枢纽港和环北部湾区域的重要工 业基地，从而建成工业商贸旅游海洋等产业于体的综合发展的现代化 滨海港口城区。 防城区 防城区发展定位为两基地五中心，即把防城区且以住宅报建的商务公寓将与之数量相 当。 从防城港城市发展态势分析，城市非商务中心总部基地的集散地，防城 港企业多以成长型中小企业为主，对大面积的纯办公场所需求较小，预计对小 空间任意组合的小户型住宅或商务公寓需求更高。 发展商背景 项目公司 防城港市置业有限公司于年月日成立，法人代表梁永强， 注册地址位于防城港市港口区财苑小区号，注册资本为人民币万元其 中广西耀凯房地产投资有限公司出资万元，占比，广西宝资诚房地 产项目管理集团有限公司出资万元，占比。公司类型为有限责任公司， 项目概况 项目名称 本项目名称为置业 项目位置及资源条件 项目位置 项目位于防城港市桃花湾片区，防城港市彩虹桥南面兴港大道西侧。 桃花湾片区西至西湾南至凯乐园路东至东兴大道北至倒水坳，规划 总用地面积平方公里，是防城港港口城区的重要组成部分。桃花湾片区将 是港口码头后方配套产业重点发展区域，根据港口发展需要，将其规划为现代 化枢纽综合服务基地。沿兴港大道东侧布置为港口配套大型公共服务设施，东 兴大道西侧为物流用地。该片区呈心两轴八区的规划结构，拟建设成 为港口的后勤基地，集居住商业仓储物流于体的城市区域中心。 心指该片区的绿心，即片区中部面积公顷的内湖及内湖东部的 大面积山体。两轴指滨海道路景观轴和商业休闲景观轴。八区指规划区北 部的两个居住小区个区唯的沿海区域，也是我国与东盟国家既有海上通道又有陆地 接壤的区域，区位优势明显，战略地位突出。 随着北部湾经济区发展规划的进步实施，北部湾经济区将经过到 年的努力，把北部湾经济区建设成为我国沿海重要经济增长区域，立足北部湾 服务三南西南华南和中南沟通东中西面向东南亚，充分发挥连接多 区域的重要通道交流桥梁和合作平台作用，以开放合作促开发建设，努力建成中国东盟开放合作的物流基地商贸基地加工制造基地和信息交流中心， 成为带动支撑西部大开发的战略高地和开放度高辐射力强经济繁荣社 会和谐生态良好的重要国际区域经济合作区。 防城港城市发展概况 城市基本情况 防城港市位于我国大陆海岸线西南端的北部湾畔，是座新兴的海滨港口 工业城市。防城港作为北部湾经济区三大出海口之，亦是唯沿海沿边港 口城市，在国际物流中同时拥有海运与陆运，背靠大西南，面向东南亚，区位 优势独特，是西南出海大通道的主门户和我国连接东盟的桥头堡，被誉为中国 西南门户，华夏边陲明珠。 防城港市辖港口区防城区上思县和东兴市。面积平方公里， 年总人口万，居住着汉壮瑶京等民族。全市大陆海岸线公里，陆 路边境线多公里。拥有防城港东兴江山企沙等国家类口岸。 随着中国东盟自由贸易区的全面启动北部湾经济区发展规划的进步实 施，防城港作为连接北部湾经济区与东盟国的重要通道，势必以国际视野和 战略眼光迁回建小区个商业物流区个仓储区和规划 区中部的两个居住小区以及规划区南部的现状综合区。 项目资源条件分析 项目地块形状规则，东临连接港口区与防城区的兴港大道，北接规划道路， 西面与东面临海，海景资源是本项目的核心价值，项目西南两面临西湾，拥有 线海景，海岸线长多米，临街商业面米。隔西湾与风景优美的江山 半岛相望，观海条件好，呈扇形分布，观海角度大，此海景资源将成为项目最 重要的价值诉求。 项目经济技术指标 项目的整体规划技术经济指标如下表 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,表项目经济技术指标表 总用地面积 其中市政道路用地面积建设用地面积 总建筑面积 其中 计容积率建筑面积 其 中 住宅 其 中 高层住宅 低层住宅 高级公寓 商业 不计容积率建筑面积 其 中 架空层车库 地下车库 容积率 建筑密度 绿化率 总车位数辆 居住户数 报告编制依据 防城港项目规划设计方案报建稿 建设部房地产开发项目经济评价方法 投资环境分析 北部湾规划的实施 北部湾经济区地处我国沿海西南端，由南宁北海钦州防城港四市所 辖行政区域组成，陆地国土面积万平方公里，年末总人口万人。 北部湾经济区地处华南经济圈西南经济圈和东盟经济圈的结合部，是我国西 部大开发房销售额亿元 年年年年 图防城港城市商品房销售额与房地产投资关系 数据来源广西统计信息网防城港统计局 由图可以看出，城市的房地产投资和商品房销售额都保持着平稳增长 的态势，增幅与房地产开发投资节奏同步上扬可见，城市房地产市场的培育， 以及活跃程度有着巨大的空间，而且商品房市场交易活跃，消化速度较快。 房地产成交价格分析 全市 港口区 防城区 年年年年上半年 图防城港市普通住宅销售均价走势图 数据来源广西统计信息网防城港统计局 防城港市住宅销售价格总体呈上升的趋势，年上半年均价达到元 而港口区的房价飙升较快，年比年增长了元，如恒信花园年价格为元左右，年价格涨到元，年上半年价格达到 元，特别是年下半年龙光阳光海岸楼盘的均价尽上升到了元 平米。 普通住宅容量空间预测 供应量预测 根据宝资通对防城港城市土地市场成交统计，至年土地出让待 开发量达到亩，按市区楼盘平均容积率和的住宅物业平均水平 来估算，未来年住宅物业市场的总体体量将达到万。 需求量预测 表年防城港城市商品房历年的销售面积及年消化率情况 年份 商品房销售面积万 平均年增长率 数据来源广西统计年鉴，防城港市政府报告 防城港市年全年累计销售面积为万平米，增加万平方米 根据防城港防城港平均年增长率水平在左右，因此，底线预测年防 城港城市商品房的成城港城市土地市场成交统计，至年土地出让待 开发量达到亩，按市区楼盘平均容积率和的商业物业平均水平来 估算，未来年商业物业市场的总体体量将达到万。 商业价格预测 依据防城港政府网统计数据，年防城港全市商业营业用房平均售价为 元平方米。因此，根据目前广西北部湾区商业价格水平，按南宁商业价格 是住宅物业价格的来递增换算，预计未来年后防城港城市的商业价格将达元以上。 办公物业容量空间预测 通过对近两年广西及参考城市各类物业销售比例状况分析可知，在整个广 西市场成熟度不高的情况下，住宅物业占比极高，达到，而商业及商务 类物业占比稍低，合计约。各参考城市中，住宅类比例在范 围，商业类比例较低，最高不超过，商务类比例最低，未超过见表。 表广西城市各类物业销售比例 广西南宁柳州桂林 住宅类 商业类 办公类 合计 注商务类未含以住宅类物业报批的部分。资料来源广西统计年鉴。 而在实际使用用途中，约占左右比例的商务类物业以住宅类物业报批， 包含在住宅类物业中，是目前广西各类城市办公类物业占比较小的原因之。 而这类住宅往往是以小户型住宅或商务公寓作为办公场所，其优势在于功能多 变，可商可住，空间可灵活组合，按揭首付放款条件较为宽松。产权期限更 长，因此，在初级市场中，该类物业更具生命力。因此，可以判断防城港未来， 纯办公的物业消费所占的比例不大，并面积约万。 表防城港城市商品房的销售量及增幅 区域年销售面积 万平米 年销售面积 万平米 增长幅度比重 全市 港口区 防城区 东兴市 上思县 数据来源广西统计年鉴，防城港市政府报告 从上表分析来看，纵观年防城港全市的商品房销售面积为万平米， 而年港口区的销售面积为，同比增幅达，占全市商品房的成交量的比重达，根据防城港全市的商品房销售面积万平米的预测， 港口区商品房销售面积约为万平米。 业物业容量空间预测 商业物业特征分析 表在建及在售楼盘商业特征 项目名称商业层数商业面积规划情况推售情况 阳光海岸 欧景蓝湾层沿街商铺 红林海湾层沿街商铺未推售 西湾上城层沿街商铺年内推售 合计万 防城港市目前在建及在售的商业规模主要集中在之间，较 大商业体量的楼盘仅有欧景蓝湾，其商业量为。阳光海岸的商 业还未在规划建设中。 从目前防城港市在售项目的商业类型上看，大部分商业以沿街底商为主， 建设成为商业中心大卖场的项目较少。 未来年，在桃花湾广场区域将形成多个总面积以上平方米的商 业街区，防城港原有商业相对集中在港口老城区的态势将得到有效缓解， 区域商业格局