。规 划多年的如意坊大桥及其放射线，度被取消，但近年似乎有开始规划，何时动 工无法知晓。如意坊大桥系统工程是广州市中心区交通内环路项目的放射线工程 之，它是规划中的连接内环路与环城高速公路的主要线路。北起如意坊地区， 连接内环路如意坊出口，向南横跨珠江前航道，途经芳村大道穗盐路龙溪大道花地大道南，至海南经济联社与南环高速公路相接。 荔湾区区建设部门同时表示，鉴于如意坊大桥系统南段经过芳村大道后向南沿途 经过葵蓬生态公园原芳村高尔夫球场本案芳村体育中心市政府居住小 区等经济社会发展重点区域，如以高架城市快速路的，大体平整。 地块空气质量与噪音表现 项目背景与研究摘要 广州市房管局月日公开挂牌出让荔湾区两块位于旧龙溪路高尔夫球场 的地块，这是在今年月新政后广州首次推出的市区土地。自国家出台最严厉调 控政策后，楼市受冲击影响较大，全国中心城市成交量萎缩明显，消费者观望情 绪浓厚而随着央行逐步收紧流动性，房企的资金压力也开始显现。在这种背景 下，两地块仍于月日拍出了较高地价，溢价率均超过。那么，地块的 资源环境如何发展条件是否优良投资收益率能达到多少，是市场较为关注的 问题。经纬行研究中心特针对芳村高尔夫球场地块做了份地块的可行性 分析，供市场参考。 二宗地区域市场态势研判 荔湾区市场环境概述 住房刚性需求基本解决，改善性需求旺盛 荔湾区家庭户均拥有房屋间，二代户家庭中拥有间住房或以上的只有 放 性生产力服务簇群广佛同城整合对接的示范区，富有岭南特色的生态型滨水宜 居新城。除了统筹安排主要功能用地，广佛通道建设中的广佛线广佛通 道三广州号线佛山号线广佛通道四广州号线佛山号线 广佛通道七广州号线穗盐路等四条轨道和条道路将对接。交界位置 的广州花博园地区葵蓬地区被列为重点项目策划。严格控制交接地带的开发建 设，划定绿线，保留定宽度的绿化廊道，绿廊上设置多个生态性景观节点，加 强对佛山水道水口水道雅瑶水道等主要河段的综合整治。 而据白鹅潭经济圈发展概念规划，白鹅潭经济圈以荔湾区三江汇聚的白 鹅潭为中心，东起人民桥南方大厦，沿六二三路黄沙大道，西至珠江大桥， 含大坦沙岛南端不包括污水处理厂，南至芳村大道，东至冲口涌所形成的环 江区域，总面积约万平方米。 白鹅潭。远低于广州平均水平。房龄较老。建于年以前的住房占， 远高于广州市平均水平。建于年以后的住房平均面积明显上升，高 于广州市平均水平的间，体现这区域改善性住房需求比较旺盛。 规划利 于片区 发展 年前建 成 年 年年 住房平均面积 间 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,项目地处荔湾区的芳村板块，属广佛交界地带。据广佛同城化区域交通 体化规划，芳村桂城地区规划总面积约平方公里。其中广州境内 平方公里，佛山境内平方公里。佛山市域涉及南海区大沥镇和桂城街，包 括原大沥盐步黄歧桂城平洲地区，广州市域涉及荔湾区海珠区工业大 道以西地区，包括白鹅潭城市设计地区和花地河以西地区。规划整合后，该地区定位为珠三角城市体化的先行区，辐射珠三角的势，而且近期政府 加大对老城区加大规划投入力度，白鹅潭规划的实施就是个典型，区域市场的 机遇也随之来临，市场正处于个准备冲刺期。 建议项目趁周边无竞争力较弱的时候进入，而明年年底之前是进入冲刺的较 好时机，届时具有威胁的万科柏悦湾保利春天里保利西海岸即便没有售罄也是尾货了，对本项目产生不了太大的威胁，而项目附近的芳村花园二期经济适用 房届时应该也销售殆尽，项目在西区产品短缺的时候推出，销售业绩会得到很大 的保障。 故拿地之后，建议立即开发，在开发中等待市场的需求爆发点。 三宗地发展条件研判 项目基地条件分析 整体居住环境档次不高，舒适度良好。 项目周边有定的餐饮配套，竹溪酒家兰州拉面等，档次中低，生活上衣 食也算方便，步行分钟的路程内有增滘市场华嘉购物中心以及临街商铺。但就形象而言，项目周边房屋陈旧，的步行时间，只不过行走道路比较脏乱，环境影响较大，区域 治安环境也需要警惕。 景观资源丰富 本案地块景观资源丰富，三江汇聚，绿树环绕，是老城区少有的景观地块。 花地河广佛河在此交叉汇合，项目前身作为高尔夫球场，绿化也是其卖点，所 以地块的绿化水准还是相当高的。综合来说，整个项目景观资源丰富，线水景， 必须利用。而围着项目的江面宽余米，深米，属活水，可观赏性还是 很不错的。地块形状与进深表现 地块景观丰富，地块土地方正平整 地块形状呈南北狭长型，地块较为方正。地块中间被内河穿过分为二， 水景资源丰富。地块北面有湖景，但据规划将会填实，故影响不大。 用地地势与坡度表现 地块平整 地块中间有个内湖，把块土地分为两块，地块坡度不超过米 较小，相对来说比较平整。地块有较小不超过米面较为脏乱，档次感较差，加上项目附近还 有个工业园区以及纺织厂，也会对项目产生定的污染。 周边教育医疗配套齐全，但素质不高。 教育配套上从托儿所到小学到中学都有，但是学校资质都较低，环境也比较 般，不能够吸引太多的荔湾本地人，在名校云集的荔湾区，这些教育配套吸引 力不足。医疗上，增滘卫生站曙光社区医院以及几家药店，般的发烧感冒还 都能应付，生大病就得跑远点了。稍嫌不足的就是周边的金融配套，只有家 广州农商银行，以后取钱可能会麻烦点。值得注意的是地块是商业用地，也 会在年内推出，就紧邻着项目地块，也是大配套利好。 车道过窄，公车路线不广，地铁较为方便。 在项目南边出口道路只有两车道，比较狭窄，但出去以后就是环城高速，去 周边城市都会比较方便。项目附近有三个小型公车站，车量不多。项目离坑口地 铁站有余分以及正在建设的洲头咀过江隧道。再加上 珠江大桥鹤洞大桥和丫髻沙大桥，该地区约公里河道将有处过江设施。规 划多年的如意坊大桥及其放射线，度被取消，但近年似乎有开始规划，何时动 工无法知晓。如意坊大桥系统工程是广州市中心区交通内环路项目的放射线工程 之，它是规划中的连接内环路与环城高速公路的主要线路。北起如意坊地区， 连接内环路如意坊出口，向南横跨珠江前航道，途经芳村大道穗盐路龙溪大道花地大道南，至海南经济联社与南环高速公路相接。 荔湾区区建设部门同时表示，鉴于如意坊大桥系统南段经过芳村大道后向南沿途 经过葵蓬生态公园原芳村高尔夫球场本案芳村体育中心市政府居住小 区等经济社会发展重点区域，如以高架城市快速路的形式建设，不仅会削弱对沿 途地区的经济带动作用，而且会对沿线城市景观造成较大负面影响。因此，建议 在修订规划建设方案中，如意坊大桥跨过珠江并经过芳村大道立交后采用地面方 荔湾老越秀房价不断高企的时候，芳村区域迎来了价格调 整和吸纳消费需求的良机。 项目周边区域典型楼盘参考 根据项目地块条件以及所在区域周边楼盘对比，为使得项目拿地成本更加具 有针对性，我们对项目周边重点楼盘以及广州市西区可参考楼盘进行摸查，从万 科柏悦湾逸彩新世界荔江美筑翠竹苑等典型楼盘可看到，芳村板块周边项 目的主力户型都以方的三房为主，可见投资和改善自住还是该区域的主 流。交通环境地铁上盖和景观资源江景较好的楼盘，均价