目，将陆续在前川周围形成和举办系列的产业 园区，不断壮大黄陂的产业经济规模，提升黄陂区的工业产业的质量和对产业的吸 引力。黄陂区从武汉市的经济地理区位上来讲，已经不单纯是武汉市特别是汉口城 区的后花园，城市居住区的扩散地，其逐步完善的基础设施条件，必将成为武汉市 北部的产业经济区。特别是在汉口主城区产业功能布局不断弱化的时期，黄陂的产 业化发展已经具备了得天独厚的地理优势和绝佳的发展机遇。而当代产业化的发展 离不开现代化的城市功能的支撑。 旧城改造项目是形成黄陂现代城市功能，实现武汉市卫星城快速发展， 改善武汉市城市发展形态的重要步骤。武汉市的城市发展直呈现为轴射状圈层式 的发展形态，以这种模式发展下去，给城市带来的问题会越来越多。根据国外的城 市发展经验，特大城市定阶段圈层式扩展之后，都会明显减缓这种扩充的态势， 转而注重周边卫星城的建设和发展，以强化和完善城市发展格局，既体现特大城市 的城市竞争力，又能有效缓解特大城市的城市弊端。具备这种卫星城的发展条件和 发展能力。相应的决定发展的不主要取决于武汉市主城区的圈层式扩展的发展节 奏，主要在于卫星城地域自身的经济与社会发展，与主城区在功能与定位上的互补 涨因素的上涨率，即实价上涨率。 项目投入总资金和主要技术经济指标 表市场运作项目投入总资金和主要技术经济指标表 序号项目单位数量备注 主要经济结果和数据 项目投入总资金万元 建设投资不含建设期利息万元 建设期利息万元 其中自有资金万元 二销售收入万元项目总销售收入 三销售成本万元项目总销售成本 四销售税金万元项目总销售税金 五销售利润万元项目总销售利润 开发利润万元项目总利润 六所得税万元 七税后利润万元 经济评价指标 项目财务内部收益率基准收益率 第章总论 项目背景 项目名称 旧城改造项目是对纳入黄陂区政府前川旧城改造指挥部统筹规划组织实施的 系列项目的总称。具体包括的项目如下 旧城改造地块项目 旧城改造地块项目 旧城改造地块项目 旧城改造地块项目 旧城改造地块项目 旧城改造期还建和经济适用房项目 旧城改造二期还建项目 旧城改造改制企业用地项目 旧城改造工业还建用地项目 旧城改造道路基础设施配套项目 以上项目尚未命名，暂以开发和用地地块的划分加以区别。需要视项目具体的 开发运作方案和根据市场策划拟定合适的项目名称。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,承办单位概况 项目承办单位武汉市黄陂区城建投资开发有限公司 公司住所湖北省武汉市黄陂区前川街黄陂大道建设大厦 法定代表人吴继红 注册资本人民 些局部整治，但没有也不可能解决根本问题。 年年中，黄陂区领导和有关部门通过深入调研前川旧城改造中的项目运作 规划编制开发模式和经济适用房建设等问题，初步确定整体改造这区域，以彻 底解决老百姓生活环境质量问题，改善城市面貌。旧城改造指挥部随之成立，由黄 陂区区长任指挥长，区主管领导任副指挥长，各相关部门负责人为成员。指挥部下 设办公室，从相关部门抽调人员组成工作专班，全面启动和推进前川的旧城改造工 作。 二旧城改造项目的必要性与重要性 旧城改造项目的经济社会意义和重要性 旧城改造项目已经纳入黄陂区十五规划。是黄陂区城市化进程中具有里程 碑意义的重点实施项目。通过项目的实施推进，的城市面貌和城市功能将得以根本 改观。 旧城改造项目是带动城区经济特别是商品经济发展的龙头项目。前川作 为黄陂区的区域中心，作为个人口过百万的大区的政治文化和地理中心，城区的 商业业态散乱无序规模偏小偏弱，个重要原因就在于前川的城市风格和特性 不明显，被类同于般乡镇街的地域属性。通过项目的实施推进，作为承载平台， 可以实现对商品经济的业态集合，发展壮大专业市场和特色市场，借助地理中心的 位置和正在实施并已见成效的区乡街镇路网建设的中心结点位置，实现前川商品 经济本应具有的对周边区域的辐射力和穿透力，使城区的商品经济质量和规模获得 应有的发展。 旧城改造项目的实施推进，将使黄陂城关能够更好捌亿叁仟陆佰万元整 可行性研究报告编制依据 国家建设部及湖北省武汉市及黄陂区颁布的相关法律法规与政策 武汉市及黄陂区国民经济和社会发展十五计划十五计划草案和远 景目标纲要 武汉市及黄陂区年国民经济和社会发展统计公报 武汉市及黄陂城市总体规划大纲年年 武汉市黄陂区和市政府相关部门关于旧城改造工作的有关文件精神 国家计委建设部建设项目经济评价方法与参数第二版年 建设部房地产开发项目经济评价方法建标号 国家发展与改革委员会投资项目可行性研究指南计办投资 号 城市房屋拆迁管理条例 城镇土地估价规程 武汉市及黄陂区以及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 黄陂区规划勘测设计院的地籍勘测资料。 项目提出的理由和过程 旧城改造区地处老城区西部，东至民安街，西至石阳街，南至人民大道，北 至接驾湖，占地面积亩。其间有二程宋代理学家程颐程颢遗址，建筑以 民宅为主。该区域俗称老三街，房屋密集，绝大部分年久失修，破烂不堪，存在极大的消防安全隐患，市政基础设施配套严重不足，居民生活环境极为恶劣，严重 影响居民生活和城市形象。 由于该区域人居环境恶劣，安全隐患较多，长期以来，居民多有反映要求改造。 黄陂区人大政协也多次提出改造的议案提案。近年来黄陂区政府虽然进行了方案转为市场开发用地。规划总 用地面积亩。 旧城改造还建工业用地项目旧城改造规划控制红线外，林荫 大街以西，分两个独立地块，前川大道北侧地块和前川大道南侧地块。前川大道北 侧地块规划总用地面积平方米亩，规划净用地面积平方米亩。主要用于物流企业的还建安置。前川大道南侧地块规划总用地面积 平方米亩，无代征和保留，规划净用地面积平方米 亩。主要用于工业企业的还建安置。合计规划总用地面积平方米 亩，规划净用地面积平方米亩。 旧城改造道路基础设施配套项目旧城改造规划控制红线内， 由政府负责投资建设的现有道路及基础设施改造和规划新建道路及基础设施的建 造。 项目用地在的地理位置情况参见附图项目用地范围示意图。 主要开发建设条件 旧城改造项目已经列入黄陂区十五规划的重点项目。 已完成旧城改造项目的规划编制工作。 已开始进行项目前期的论证分析及立项工作。并已取得城市规划行政主管 部门出具的规划选址意见，国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见，环境 保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见。 为配合旧城改造的拆迁工作，已冻结相关证件的办理。 已完成拆迁的入户调查工作。 项目市场调查和营销策划工作已经在进行并已取得阶段性成果。 项目建设资金已经开始筹备。 旧城改造项目的开发方案和拆迁补偿安置方案已取得黄陂区政府和表所示。 规划建设总建筑面积 其 中 商业建筑大型商业小型店铺 商务办公 文化建筑 居住建筑高档住宅中档住宅 其它建筑公共设施其它 项目命名 本案项目命名的总体思路建议简洁直接，切中项目旧城改造的社会主题，在朴 实中折射强烈的地理文化信息，贴合项目业主的品位，以宁静致远的手法展现物业 永恒的品质。 项目目标顾客群定位 住宅的目标顾客群 项目的目标顾客群主要锁定为拆迁后回购的原住户，企业管理者小企业主 经商族，机关事业单位的公务员和职员，户籍仍在前川但在外从业有定收入 水平的人员，周边乡镇政府及工商业人士，外地购房人群，投资客其他人士。 商业物业的目标顾客群 项目的目标顾客群主要锁定为大型连锁商业发展商，专业化商品市场运营商， 品牌专营店投资者，娱乐餐饮经营企业，社区服务型的西餐厅咖啡屋茶室美容美发店和便利店的企业和个体经营者。 商务文化场所的目标顾客群 项目的目标顾客群主要锁定为黄陂区区域金融证券保险业机构，周边产 业地带企业运营总部，集团企业黄陂代表处或办事处，咨询服务业机构，商贸公司， 医疗社会教育文化企业等。 项目价格定位 项目当前的价格定位结论如下 中档住宅元平方米 高档住宅元平方米 商业建筑元平方米 办公楼元平方米。 项目在计算期内的价格上涨率确定为。这上涨率为不考虑价格绝对上 关 部门的肯定。 旧城改造项目的道路基础设施及公益性项目已经分批纳入黄陂区的城建 计划。 期的还建房和廉租房项目已经启动，正在全力兴建当中。预计年底可 为旧城改造项目提供还建房面积万平方米。项目开发建设方案 根据旧城改造项目总体规划和地块划分情况，个市场运作项目的规划技术经 济指标和整体的规划技术经济指标情况见下表所示。 表规划技术经济指标表 类别合计地块地块地块地块地块 规划总用地面积公顷 其 中 可开发建设总用地 规划道路代征地 保留改造建筑占地 规划建设总建筑面积 其 中 商业建筑大型商业 小型店铺 商务办公 文化建筑 居住建筑高档住宅 中档住宅 其它建筑公共设施 其它 建筑基底面积 建筑密度 容积率 绿化用地面积 绿化率 道路用地面积 道路占地率 建筑层数平均层数最高层数 地面停车位个 市场运作项目建设开发周期确定为年。自年月始，至年月止。项目 的工程建设和市场销售重叠进行。项目的建设期为年，其中筹建期为年营销期 为年，其中预售期为年。 主要的里程碑事件的相应时间为年月日前出让人正式将出让宗地交 付给受让方年月日之前正式动工建设年月