育中心图书馆时尚街区等文化场所和谐为邻，并成为文化艺术 区域的必不可少的功能与服务提供者。 二预计机构设置和人员配备 悬宫大酒店预计设置客房部含洗衣场前厅部安全部餐饮部含娱 乐总经理办公室人力资源部财务部销售部工程部等经营和行政管理 职能部门。 组织机构图如下 根据酒店个自然间及个餐位的规模，拟定员工编制如下 部门人员编制 总办 人力资源 财务 销售 总经理 客 房 部 前 厅 部 安 全 部 餐 饮 部 销 售 部 工 程 部 人力 资源 部 总经 理办 公室 财 务 部 餐饮 前厅 客房 工程 安全 其他 小计 第二节项目的功能布局 悬宫大酒店的整体功能布局须等装潢设计师进驻本项目时，再行确定。 第三节酒店主要产品的目标市场 南京市经济快速持续的增长，对酒店行业的发展有巨大的推动作用。南京 作为旅游胜地我国著名的文化名城长三角区域中心城市之和外向型经济 蓬勃发展的城市，每年都有高端会议商务旅游休闲度假客人。，目前艺兰斋美术馆国际文化时尚街区内 有咖啡酒吧特色主题餐厅中型餐厅美容健身影视戏剧娱乐画廊 艺术家工作室数码顶级体验休闲会所时尚家居用品书店鲜花红酒 雪茄礼品店养体小铺艺术收藏小时图文制作工艺精品国际品牌服 饰生活便利店等等子项目已经顺利完成了，但是如果缺乏高档星级的艺术酒 店和宾馆的设施，第壹区项目的综合优势将被极大削弱。 为了使第壹区项目的综合功能得的充分的展示，提升第壹区项目的商业价 值，体现第壹区的高档文化艺术之品味，满足该商业区商务旅游等流动人员 目录 绪言, 第章项目总论 第节项目简介 项目名称 二项目投资方 三第壹区项目整体概况 四第壹区悬宫大酒店概况 第二节项目的功能布局 第三节酒店主要产品的目标市场 第二章项目的投资背景和意义 第节项目投资背景 第二节项目投资的重要意义 第三章市场分析 第节中国旅游市场分析 第二节南京市经济及旅游市场分析 南京市经济概况及经济环境 二南京市旅游业发展状况 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第二节悬宫大酒店的综合优势分析 区位优势 二分析 三南京市高星级酒店行业经营状况及评价 四市场预测 第三节价格和宣传策略 酒店定价策略 二酒店宣传策略 第四章项目投资及资金筹措 第节投资预算及资金的使用安排 第二节建设建 筑面积达万平方米，包括艺兰斋美术馆建筑面积为万平方米，其 中地上万平方米，地下万平方米影城，包括个座放映厅 两个座放映厅个座放映厅，总建筑面积达平方米城市酒店五 星级标准万平方米，约间客房国际时尚商务休闲街区，其地上 地下可营业的面积总计为万平方米。地下停车场部分可布置停车位 个可改双层。项目的建筑容积率为，占地率为。 本项目是南京市河西新城区标志性建筑之，计划于年月份全面竣 工验收并投入运营，以配合年月在南京举行的第十界全运会。由于建 筑各单体体量都不大，地下仅为层，地质条件良好，又及各建设管理部门非 常配合，因此目前项目建设进展顺利，年月份全面封顶并进入设备安装 及内外装修装潢阶段。 四第壹区悬宫大酒店概况 酒店基本情况介绍 国际著名的荷兰设计机构小组的雅科布担刚了 酒店部分的建筑设计。 酒店有四层，功能层三层，层架空，架空高度近九米地下层为接待 餐饮商务健身等公共区域地面层是支撑上部两层的九个结构体，它们 分别被用作入口垂直交通或采光筒体，该层的开放空间可以用作室外的艺术 活动空间，又为整个街区提供了西侧沿江风光带的景观层为客房，共 间客房，周边圈客房直接对外采光，内部的客房通过庭院采光，并配有独立 的园林花园，布局设计独特。酒店客房净面积平均达到平方米，配有平 方米情况 第三节年月末酒店资金到位及使用情况 第四节资金筹措和还款计划 第五章经营测算 第节第年测算结果 第二节酒店前年的经营情况 第六章投资评价 第节财务盈利能力分析 第二节清偿能力分析 第三节不确定性分析 第四节财务敏感分析 第五节财务评价结论 第七章可行性研究结论 第八章附件 第章项目总论 第节项目简介 项目名称 项目全称南京河西第壹区悬宫大酒店 二项目投资方 第壹区是由江苏滨江第壹区投资有限公司以下简称滨江公司投资建 设，并独立持有产权及经营权的综合性文化及配套商业物业项目，是滨江第壹 区公司成立以来的第个项目。本报告的标的物是第壹区项目中的个子项目 悬宫大酒店。 江苏滨江第壹区投资有限公司作为新崛起于南京地产界的家专业房地产 开发公司，经营状况良好，目前正处于迅速扩张的战略发展阶段。 三第壹区项目整体概况 第壹区项目建设地点 项目坐落于南京市河西新城，在滨江大道青石硬路上新河路之间，紧 邻地铁号线奥体中心站。项目周边环绕奥体中心河西新城中央商务区 金陵图书馆江苏歌剧院明基医院南京新城科技园等城市功能性设施。中 国房地产知名企业开发建设的高尚居住楼宇在此区域星罗棋布。 二项目建设规模及时间 项目用地为文化展览及附属配套商业用地，用地总面积为亩，总的体验。 客房的设计必须更有针对性，客房以大床间为主，可分合房间和双床间为 辅，设置公寓楼层以满足长住客的需求设置行政楼层，包括行政酒廊和行政 服务区，充分满足高端客人的至尊感受。可分合房间在开业初期，为打开市场 认知可以考虑以分为主，满足会议和团队的需求，随着认知度的提高和酒店的 成熟再以合为主，还是要尽可能的争取商务散客。定量的长住客人将为酒店 的经营收入打下良好的基础，所以公寓房的设计和用品，酒店自身的设施配备 能否满足长住客需要则显得至关重要，酒店外围的自然环境和餐饮娱乐氛围 是比较适合长住客居住休闲的。 餐饮主要是配合酒店度假休闲会议客人的需求，在菜肴用餐环境以及 服务质量上要秉承南京金陵饭店优雅尊贵的特点，全力塑造悬宫大酒店在南 京市高档文化艺术气息最为浓厚的餐饮形象。 南京的婚宴市场规模大，资料显示桌婚礼在南京是尚属于小规模。 南京许多高星级酒店周末的婚宴订单数目很多，即使在平时，婚宴预订也不错， 有些时候客人要提前半年才能预订到席位。所以，未来悬宫大酒店要在菜肴种 类营销方式等方面做出特色，努力争取南京婚宴市场这块大蛋糕。 此外，餐厅和包间力争不仅要突出高档尊贵的特色，还必须在文化艺术 氛围的塑造上下功夫，强调客人在这方面的体验，力争做到精品文化餐饮的特 征。全面借鉴金陵饭店的经验和特长，力图对南京市政府机构企业的宴请分 得个较大的份额，大宴会厅主要 根据南京城市总体规划确定的发展目标和河西新城区的发展条件，采取 整体规划，次征用，统开发，分批建设的方式，建成以商务商贸 文体三大功能为主的城市副中心，居住与就业兼顾的中高档居住区和以滨江风 貌为特色的城市西部休闲游览地。河西新城区将为内外客商投资服务业提供 片崭新的天地，确保为新城未来万人口提供个体现江苏城市现代化发展水 平的流服务密集区。 河西新城区规划范围秦淮新河以北，外秦淮河和凤台南路以西，长江以 来，陆地面积平方公里，分为北部整合区中部建设区南部规划区三大 区域。通过统筹规划。实现以奥体中心带动周边发展以中央商务区为内核搭 建起繁华的新城商务中心以现代化人文居住区构筑河西高质量生活空间完 备的基础设施展现城市中心的便利和辐射效应，完善的公共配套设施为工作 生活提供全面的配套保障将景观文化融于身，滨江风光带成为因水而灵 动的新城风景线。 滨江公司就是在这背景下，投资开发第壹区项目的，而悬宫大酒店也不 仅是该项目的主要配套设施，也是符合整个河西新城的定位，有着广阔的发展 前景。 第二节项目投资的重要意义 经过滨江公司的开发建设，第壹区项目的基础设施和设计功能日趋完备， 整体运作能力得到大幅提高，规模和功能优势开始得到初步体现，悬宫大酒店 能够与第壹区其他设施相配套相互补充，第壹区项目的整体经营状况将得到 提升。 根据滨江公司项目规划的要求以会议大型宴会政府宴会特色婚宴 为主。 对于会议和康体娱乐等配套设施，要在现有规模的基础上，针对悬宫大 酒的目标客户的品味和需要，在布局和服务上做文章，完善酒店的功能，提高 这些设施的使用率，增加酒店经营的利润。 总体上来说，对于娱乐康体项目，酒店未来经营策划要能结合目标客户的 特征和所处商圈的市场条件，凸现悬宫大酒店高档文化底蕴深的特色，从而 直接促进客房餐饮的销售。 第二章项目的投资背景和意义 第节项目投资背景 根据江苏省及南京市将充满经济活力，富有文化特色，人居环境优良 的南京城市发展总体目标为指导，以概念规划为依据，以深化规划为基础，立 足长远，兼顾近期，优化完善，整合提高，力争以科学合理的流规划为先导， 把河西新城区建设成为个现代文明与滨江特色交相辉映的现代化新城区，成 为现代化新南京的标志区这河西新城总体规划的设想，南京河西新城的建设 开始全面进行。 为了突出将河西新城区打造成为滨江特色突出公共服务设施完善金融 商业氛围浓郁人居环境优良的现代化新南京的代表区域这远期目标。整个 河西新城以将南京建设成为现代文明与古都风貌融为体的滨江城市为主导， 根据河西新城区开发建设的背景，现状基础和客观条件，用经营城