。 第二个阶段即年，这个阶段可以称之为破冰阶段。 年，海航集团收购了康乐园大酒店，并将其准备建设的四期规划为产权酒店对外 销售，销售地点选在广州北京上海，并获得了比较理想的销售业绩。产权酒店概念开始 受到了各地房地产开发商的关注，产权酒店行业开始进入快速发展的轨道。可以说海航康乐 园大酒店产权酒店操作的成功对于中国产权酒店行业发展具有里程碑式的意义。 第三个阶段即年年，这个阶段可以称之为井喷阶段。 这个阶段的项目主要集中在经济发达地区和知名旅游度假地，如广东北京海南上 海浙江等地。主要是处置在上轮房地产发展周期中遗留下来的烂尾楼盘和存量房产。由于这个阶段开发产权酒店项目的均为房地产开发商，他们虽然都打出了产权酒店的旗 号，但是对于酒店的运营却全无了解，对于投资回报率没有进行专业的测算，所以这个阶段 失败的案例较多，失败和有纠纷的项目比例达到了，给产权酒店带来了较大的负面 影响。 广东 上海 北京 浙江 海南 陕西 四川 云南 广西 江苏 图年产权酒店数量统计资料来源友择咨询 第四个阶段即年到业增值 免费住宿交换消费优惠等 投资前景利率政策通货膨胀影响有定的升值空间 投资金额任意适中 表投资住宅商铺和产权酒店的比较 比较项目投资住宅投资商铺投资产权酒店 投资回报方 式 出租升值后变现自用出租升值后 变现 委托经营回报，升 值后变现，免费住 宿权，交换 产权通常为年通常为年通常为年 资金要求根据住宅面积大小， 投资额不同 根据铺面面积大小， 投资额不同 户型面积小，总价 较低 升值保障国内宏观经济尚好国内宏观经济尚好国际或国内宏观经 产权酒店在中国的发展现状 产权酒店概述 定义 产权酒店是指开发商将酒店客房的产权出售给小业主，小业主将自己拥有的酒店客房 统委托给家酒店管理公司进行经营，经营期限及收益模式由双方约定。 下面就产权酒店定义中的些具体内容进行解析 开发商与小业主买卖的标的定是按照日租模式经营的酒店客房，所以以中长期住 宿租赁为主要特征的酒店式公寓不属于我们界定的产权酒店范畴。 开发商目前出让酒店客房产权的形式不限于将该住宿单元的完全产权出让给个 小业主，也有采用以共有权形式出让给多个小业主的。 小业主与酒店管理公司约定的收益模式般包括两个方面内容 投资回报的约定目前般采用的有两种形式，第种是经营分红，第二种是 固定投资回报 免费住宿天数的约定不同的产权酒店，约定的小业主免费住宿天数不个酒店客房的使用权出售给若干个权益人，但是每个权益人每年在该酒店的住宿权利不能 低于天般，分时度假酒店都会加盟度假交换网络，分时度假权益人可以通过交换的 办法在度假交换网络中的任酒店享受其住宿权益。 分时度假和产权酒店同根共祖，皆源自欧美地区对房地产和酒店的创新经营模式，产权 酒店其实是分时度假发展过程中衍生的种特殊经营模式。 但是在中国，分时度假和产权酒店可以说是同时进入中国的。而且产权酒店开始出现 在市场上的就是本地化产品，如三亚温泉大酒店而分时度假则是作为种新旅游度假方式 进入中国，最早出现在市场上的是境外的分时度假产品，如年在上海销售的澳大利亚皇 家泰挪里拉度假村。 产权酒店的产生与发展 产生与发展 产生 中国的产权酒店产生于二十世纪九十年代初期的海南，当时宏观调控政策导致海南房 地产市场出现下滑，为了盘活手中的楼盘，有些开发商参照国外的产权酒店概念，将手中 的楼盘包装成可以委托经营的假日住宅，如海口市的兰梦家园三亚东方花园酒店 万华大厦等。从此产权酒店四个字开始进入了中国人的视野。然而这种创新概念，在 房地产市场整体萎缩的大势之下，依然无力回天。上述几个项目没有逃过失败的命运，后 来三亚东方花园万华大厦变成了酒店式公寓，兰梦家园直处于烂尾状态。又由于这些产权酒店主要是在海南本地销售，所以没有形成任何市场影响力。 发展 ，目 前小业主在委托期限内每年获得免费住宿的天数从几天到几个月都有，也有的 产权酒店不提供免费住宿。 商业模式 酒店与旅游房地产的关系 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 产权酒店在中国的发展现状酒店从旅游业的角度来看，它与旅行社旅游交通起，被称为旅游业的三大要素 三大支柱，是旅游服务体系中的重要环节。 酒店从房地产业的角度来看，由于其具有经营性，服务性和公众性的属性，按照功 能划分属于商业物业，酒店的开发即是商业地产开发。 产权酒店的商业模式 图产权酒店的商业模式 开发商 开发商负责酒店的开发，最初拥有该酒店物业的全部产权。之后通过出让部分或者全 部酒店客房产权回笼资金，并将酒店的剩余产权面积如餐厅会议室大堂吧等委托给 酒店管理公司统经营，获取约定的投资收益及其他权益。 小业主 小业主通过支付购房款获得指定酒店客房的产权，并与酒店管理公司签订委托经营合 同，由酒店管理公司代为经营该酒店客房，获取约定的投资收益及其他权益。 酒店管理公司酒店管理公司接受酒店产权人包括开发商和小业主的委托，在约定的经营期限内 负责该酒店的运营管理，并按约定兑现产权人的投资收益及其他权益。 相关领域的概念说明 分时度假又称时权酒店，起源于世纪年代的法国阿尔卑斯山。它和产权酒店相比， 有三个主要区别出让的是酒店客房的使用权，而非产权。使用权的年限不低于年 店不但可以满足高档酒店消费需求，也能给开发商 带来更丰厚的利润第四阶段的产权酒店主要来自于经济快速发展的二三线城市，这些城市或者隶属于他们的旅游度假区原有的宾馆酒店大多陈旧，满足不了现代旅游商务住宿要 求，新建的产权酒店往往承担着当地城市住宿接待的升级任务，很多产权酒店都是当地的形 象工程。 从另方面来说，产权酒店星级分布特征也反映了中国酒店住宿业的发展趋势，即高档 酒店和经济型酒店快速发展，二三星级酒店逐步失去市场竞争优势，出现定程度的萎缩。 投资回报方式 固定回报 分红 保底分红 图中国产权酒店投资回报方式现状数据来源友择咨询 由图可知，目前产权酒店采用的回报方式有三种固定回报分红保底回报分红。 其中采用固定回报率的占绝大多数。我们认为原因在于酒店管理专业性太强，加之财 务监管困难，如果采用分红模式，小业主担心由于信息不对称，或者道德风险给自己带来投 资风险。 产权酒店采用的投资回报率般在之间，考虑到不同产权酒店承诺的回报率有 的税前，有的税后，有的需要小业主另外支付管理费，有些无需支付管理费，加之不同产权 酒店销售价格千差万别，所以仅分析投资回报率是无法评估该产权酒店项目投资风险的。 产权酒店的管理 国际知名国内知名不知名 图中国产权酒店的酒店管理品牌现状资料来源友择咨询 产权酒店开发是为了投资，此外在旅游目的地自己留方之地，也方 便自己度假使用。 相当部分年轻客户是为父母买房有不少老人对于喧嚣的大都市生活不是很习 惯，因此，有定经济基础的客户将产权酒店定做为老人的养老之地。 还有相当部分属于冲动型买家。 集团的购买动机 些公司出于招待会议员工度假考虑，劳永逸，避免每年支付大笔住宿费 用。 以低价购买酒店客房，用于二次销售。 目标客户群 散客 所在区域生活在中国大中城市或沿海等容易接受先进思想和文化的城市。 年龄般在岁至岁之间。 职业机关公务员事业单位人员国营大型企业外企及其高收入的职员 技术人员经贸企业代表私人企业经营者自由职业者等。 收入情况属于中高收入阶层，手中有闲钱。 产权酒店目标客户分析集团 大型企事业单位含国营外企合营私营 分时度假企业 投资品种的比较 表储蓄与投资产权酒店的比较 比较项目银行储蓄投资产权酒店 投资风险较小，但面临通货膨胀贬值的 风险，由于经济增长通常伴随 定的通货膨胀，这种风险在 经济处于高通胀阶段的中国 是必然的。 最大的风险在于酒店的经营。产权 酒店的经营策略和经营定位，是规 避这个风险的有力保障 投资回报率活期，年整存整取 加征的利息税 依据委托经营租赁协议 投资附加权 益 无拥有多项附加权益，如物出于营销的考虑，更愿意选择知名的酒店管理品牌，但是近年来中国酒 店业发展迅速，知名酒店管理品牌在中国属于卖方市场，鉴于产权酒店要承担回报率的负担， 所以知名酒店管理品牌介入产权酒店管理的比例并不多见图。 另方面，产权酒店的管理和普通的酒店管理也有不同之处要和很多小业主打交道， 使习惯于只和个大业主打交道的酒店管理公司有些经验不足产权酒店的管理包含着 些物业管理成份，如大修基金的使用和管理等，酒店管理公司亦缺乏此方面的经验酒店 行业是个很敏感的行业，无论是政治经济流行疾病气候变化等等都会对它的经营产生 影响，而产权酒店每年都需兑现固定的投资回报，对于酒店管理者来讲压力很大。 所以目前的管理者大多数产权酒店的管理公司都是不知名的酒店管理公司，他们大多由 中国多年酒店管理培养出来的本土酒店管理人才领导，产权酒店给了他们发挥自己能力 的机遇和舞台，低廉的管理费用也降低了产权酒店的运营成本。所以我们认为产权酒店到今 天能够走入良性发展轨道，他们功不可没。 产权酒店目标客户分析 购买动机 散客的购买动机 投资理财者主要是经济发达的城市，人们手中有余钱且能够