靠和准确的论 证。 市场分析 本项目的市场分析将从宏观房地产市场南阳房地产市场周边竞争项目以及本项 目自身所具有的优势劣势投资机会和项目威胁等方面进行分析，最后对项目的功能 目标群体品牌形象和价格等进行初步定位。 宏观房地产市场分析 经济环境分析 目前整体经济处最低时期，走势止跌已经成为大部分开发企业的共识。而有部分 认为随着国家从年底就开始在宏观经济调控方面不断出台旨在刺激国内消费需求的 系列政策，并且在此后的几个月时间里其政策效应不断显现，对南阳房地产的发展有 定程度的帮助。南阳楼市的发展相对东部沿海城市，其自身内部水分较少，基本不存 在泡沫。主要依靠当地的人口优势，以及购房者的理性购房，使其健康发展 社会环境分析 我国正全面建设现代化，加快实现小康社会。其中规划对房地产业提出了新的更高 要求，主要表现在调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格 控制大户型高档商品房，按照保障供给稳定房价的原则加强对房地产市场的调控，促 进住房梯次消费等方面，提高行业的市场化程度。由此可见，房地产业仍是未来国家发 展的重要支柱产业之，发展前景广阔。 技术环境分析 进入世纪以来，中国的科技发展战略开始发生转变。国民经济和社会发展十 五规划与科技部随后制订的科技发展规划和高技术产业发展规划明确提出了实现技 术跨越式发展的总体目标，强调要在促进产业技术升级和提高科技持续创新能 力两个层面进行战略部署，在进步发挥劳动密集型产业比较优势的同时逐步形成中 国高技术产业的群体优势和新的比较优势。 现代技术的发展给企业提供了些机遇，技术的进步使企业可以通过利用新的生产 方法，新的生产工艺过程或新材料等各种途径，生产出高质量高性能的产品，同时也 ，充分利用项目在地理位置自然条件文化氛围等方面的天然 优势，借助和谐社区节能社区等新理念的推广，创造出产品的差异性，进而 确定项目的市场目标客户群体如下。 南阳的中高收入阶层 二有意在此二次置业的周边城市富足人群 三有意对房地产进行保值增值的外地投资者 该项目地理位置确实很好，因此该项目具有开发的价值。 项目的初步价格定位 本项目在对近期相似楼盘进行调研，以确定项目价格的初步范围，根据市场调研结 果，本项目的价格初步定为高层元参考区域内的同类物业，商铺价格初步 定为元左右。 目录 总论 项目概况 项目地址 项目名称 项目开发单位 开发商简况 公司概况 公司机构设置 公司理念 项目开发建设的必要性 加快城市改造的需要 开发商战略发展的需要 主要技术经济指标 结论 研究工作的依据和范围 研究工作的依据 研究工作的范围 市场分析 宏观房地产市场分析 经济环境分析 社会环境分析 技术环境分析 南阳房地产市场分析 南阳社会经济概况 南阳房地产市场现状分析 市场价格特征分析 项目区域市场调研结果和分析结论 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,周边市场总体状况分析 周边竞争性楼盘分析 项目的分析 项目优势分析 项目劣势分析 项目机会分析 市场分析结论及项目初步定位 市场分析结论 项目的功能定位 项目的目标市场定位 项目的初步价格定位 项目的建设条件 项目建设自然条件 项目建设用地条件 项目市政配套条件 项目的规划设计方案 规划设计方案的指导思想 总体设计思路 设计理念 环境景观 道路交通体系规划 公建配套 住宅类型 户型设计 专项设计 项目主要技术经济指标 项目的实施进度安排 项目进度安排依据 项目实施的进度安排 项目初步营销方案策划 营销理念 项目营销策略 营销准备 销售策略促销方式 价格定位 多层住宅价格确定 商铺价格确定 销售面积实现计划及销售收入回笼计划 项目的总投资估算对外具有磁性的吸引力，对内有凝聚力 和充满活力的现代化企业。 项目开发建设的必要性 加快城市改造的需要 近年来，南阳市城市化进程速度加快，城区人口规模不断扩大。伴随着住宅产业化 市场化的日益推进，市民对住房的需求比例日益增长。为加快城市建设的步伐，推动城 区的保护和更新，改善城市环境质量，完善城市功能，塑造城市景观，提升城市品位， 根据南阳市总体规划和区域详细规划的要求以及区域建设现状，经南阳市建设项目规划 评审委员会研究确定，同意该区域居民安置小区的建设。 开发商战略发展的需要 该项目是老城改造的个组成部分，通过这个项目可以提高南阳市泰安房地产公司 在房地产市场的知名度，在定程度上可以增加公司在南阳市以至在河南省房地产市场 的竞争力。努力完成该项目可以给南阳市个满意的答卷，在以后的贷款方面也有定 程度的好处。 主要技术经济指标 结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位，拟定 了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表。 表主要财务数据及评价指标表 序号名称单位数量 财务数据 总投资万元 总销售收入万元 销售税金及附加万元 利润总额万元 所得税万元 税后利润万元 结论 通过对项目多方面的技术经济分析论证，我们得出如下结论 市场销售前景良好，有建设的必要性 二建设条件具备，满足项目建设的要求 三设计方案技术经济指标合理 四财务可行性研究结论可行 五项目风险在可接受的限度内。 研究工作的依据和范围 研究工作的依据 房地产开发项目经济评价方法建设部建标号 关于印发经济评估的通知及附件中国国际工程咨询公司咨经 号 建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部计投资号 南阳市建设工程价格信息 民用建筑设计通则 住宅建筑设计通则 建筑设计防火规范 有关项目的基础资料技术资料等 研究工作的范围 根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围的深度规定，本报告对项目概况及 必要性内 项目总投资估算的依据 项目总投资估算的原则 项目总投资估算 项目总投资的资金来源 项目财务评价 财务评价基础数据的测算 财务盈利能力分析 不确定分析 盈亏平衡分析 敏感性分析 项目综合评价结论及建议 项目评价结论 合理化的建议 综合评价 附表 表投资估算表 表销售税金及附加估算表 表损益表 表现金流量表 表敏感性分析表投资变化 表敏感性分析表收入变化 总论 项目概况 项目地址 该项目东至区间道，西至环城乡政府，北至泥营村，南至天山路。 项目名称 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区。 项目开发单位 南阳市泰安房地产公司。 开发商简况 公司概况 河南省南阳市泰安房地产开发有限责任公司是年月经河南省建设厅批准， 河南省南阳市工商行政管理局核准注册成立的专业从事房地产开发建设经营的股份制 企业，法人代表单天才，组织机构代码企业法人营业执照注册号 税务登记证号，房地产开发资质为四级，注册资 金万，资产万，办公地址河南省南阳市梅溪路号，公司主要经营房地产开 发销售及售后服务。该公司于年在南阳市建设中路投资余万元开发建设商 业住宅五栋，总面积平方米，其中住宅平方米，商业门店平方米。 已交付使用，年计划在南阳市解放路以东老城区开发影苑小区，并于年月 竞拍到土地使用权及已办理建设用地规划许可证。现已进入拆迁程序。可在年底 建设完工交付使用。该项目地理位置优越，位于新扩中州路以北，白河游览区以内，总 占地面积为亩，可建房屋平方米，其中商业门面房平方米， 住宅平方米，车库平方米，预计总费用万元，总销售收入亿 万元，可实现净利润万元。 公司机构设置 公司设置董事会，设董事长，总经理名，副总经理二名，设监事两名，企业共有 员工人，其中各类专业职称人员人中级职称人，初级职称人公司下设总 经理办公室，财务部，项目部，工程部，策划部，销售部，公司发展规划部。 公司理念 以人为本，追求卓越，为客户创造舒适优美的生活环境，为社会创造不可替代的超 越价值，为企业创造理想的经济效益，使之成为阳科技教育事业比较发达，拥有八所高等学校十四所中等专业学校， 劳动力素质较高南阳是中国农科院中国林科院的科技示范市。 综合实力初步核算，年全年生产总值亿元，比上年增长，其 中第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长 第三产业增加值亿元，增长。人均生产总值元，比上年增长。 三次产业增加值占全市生产总值的比重为和，第三产业首次超过第 产业，实现了产业结构由二三向二三的演变。 南阳房地产市场现状分析 南阳房地产市场现状南阳房地产市场形成的时间较短，与传统行业相比， 还不太成熟，行业发展规范的政策法规不够健全，队伍比较新，驾驭行业发展的能力 还不太强，而周围环境复杂多变，经营成本高风险大，抗灾御变的能力欠缺，稍有闪 失，些开发公司就会败下阵来，从而减缓整个行业乃至城市建设的前进步伐。当前， 南阳市房地产的总体状况是房地产投资规模持续快速增长，年全年房地产市场共 投资亿元，比年增长了倍城区住房已基本告别短缺时代，由卖方市场 进入了买方市场商品房销售价升量增，去年，房地产销售收入亿元，比年增 长了倍，平均房价为元，增长了，销量万平方米，比年增长 了倍，房地产业发展的理性化程度进步提高，开发商鱼龙混杂，竞争不规则， 整