地产市场监管，进步深入开展整顿和规范房地产市场秩序工 作四加强房屋拆迁管理，处理好各类拆迁矛盾，维护社会稳定 五着力解决人民群众最关心最直接最现实的利益问题，扎实推 进全省危房棚户区改造和廉租住房制度建设六扩大住房消费，加 大全省房地产交易与权属登记规范化信息化管理工作的推进力度 七加快物业管理立法和完善相关政策，进步培育和发展物业管理 市场八推进住房分配货币化，发挥住房公积金的社会效能九 健全机构培养典型，全力推进我省住宅产业化进程。 哈尔滨市作为黑龙江省省会城市，是我国东北北部政治经济 贸易科技文化旅游事业发展的现代化中心城市，十五计 划确定把哈尔滨市建设成为国家重要的装备制造业高新技术产业和 绿色食品基地区域经济贸易中心和世界冰雪旅游名城。 近年来，随着改革开放的深入发展，哈尔滨市的国民经济也加快 了增长速度，城市面貌发生了翻天覆地的变化。通过几年的艰苦奋斗， 哈尔滨市国际工程咨询中心 市政府加大城市住宅建设力度，提出统规划，合理布局，综合开 发，配套建设的十六字方针。首先以改造危房棚户区为重点，加快 旧城区的拆迁改造进度，座座安居工程住宅小区相继拔地而起，初 步上年末持平。 年末国家外汇储备达到亿美元，比上年末增加亿美元。 年月日，对人民币汇率形成机制进行了改革，年末人民币 对美元汇率为，比上年末升值。 全年各项税收收入亿元不包括关税和农业税，比上年 增加亿元，增长。全国规模以上工业企业实现利润 亿元，比上年增长销售利润率为，比上年降低个百 分点。 据国务院发展研究中心中国社科院等单位专家对中国经济的长 期预测，年我国年均经济增长率为，这从根本上决定 了房地产市场的良好态势。年至年期间我国房地产行业运 行的各项指标表明了这点。见图表图表。 目录 第章总论 项目概况 二项目申请报告编制依据 三项目的由来及建设的必要性 四主要经济技术指标 五可行性研究范围 第二章市场分析 我国宏观经济运行环境与房地产行业前景分析 二我国房地产业的历史沿革 三中国房地产业的发展水平 四中国房地产业的可持续性分析 五哈尔滨市居民住宅建设状况分析 六哈尔滨市居民居住现状 七哈尔滨市房地产供需情况分析 八项目竞争力分析 九本项目住宅销售形势分析 十营销策略分析 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 哈尔滨市国际工程咨询中心 第章总论 项目概况 项目名称 辰能盛源居住小区建设项目 项目开发建设单位 黑龙江辰能盛源房地产开发有限公司 项目承办单位法定代表人 张洋董事长 项目负责人 赵宁总经理结不断巩固，各项社会事业取得新进步，国防和军队建设 取得新进展，社会主义民主政治和精神文明建设继续加强。更为重要 的是，党中央提出了树立科学发展观和构建社会主义和谐社会的重大 战略思想。这些都为十五时期的发展奠定了良好基础。面向未 来，站在个新的历史起点上。 十五时期是全面建设小康社会的关键时期，具有承前启后 的历史地位，既面临难得机遇，也存在严峻挑战。 我国具备保持经济平稳较快发展和社会和谐进步的有利条件。城 乡居民消费结构加速升级，将带动产业结构加快调整和城镇化加快发 展，市场潜力巨大。劳动力资源丰富，国民储蓄率较高，基础设施不 断改善，产业配套能力较强，科技教育具有较好基础，社会政治保持 长期稳定。改革向纵深推进，社会主义市场经济体制逐步完善，将进 步激发社会活力和发展动力。和平发展合作成为当今时代的潮 流，世界政治力量对比有利于保持国际环境的总体稳定，经济全球化 趋势深入发展，科技进步日新月异，生产要素流动和产业转移加快， 我国与世界经济的相互联系和影响日益加深，国内国际两个市场两 种资源相互补充，外部环境总体上对我国发展有利。 十五时期是国家和我省全面建设小康社会的重要历史阶 段，也是全省房地产业加快发展的重要机遇期，全省房地产系统面临 哈尔滨市国际工程咨询中心 着前所未有的机遇和挑战，必须用发展的眼光，站在全局工作的高度， 充分认识房地产业战略地位和做大做强的有利条件，加快全省房地产 业改 项目技术负责人 王清印 项目经济负责人 王薇 项目建设地址 项目承办单位概况 项目建设规模 本项目规划总建筑面积平方米，其中住宅平方米，公建平 方米规划容积率，建筑密度绿地率，停车泊位个。 哈尔滨市国际工程咨询中心 项目建设性质 小区建设将遵循低密度高绿化低容积率的纯生态建设思想， 整体规划为多层和板式高层，庭院设计上追求自然景观与人工园林完 美融合，旨在体现绿色环保生态智能服务为体的新型社区 建设理念。 二项目申请报告编制依据 哈西新区辰能盛园规划设计图 哈西地区控制性详细规划图 哈西地区北部片区控制性详细规划工程管线规划图 企业法人营业执照 房地产开发企业资质证书 建设单位提供其他相关资料。 三项目的由来及建设的必要性 十五时期是不平凡的五年，我国综合国力明显增强，人民生 活明显改善，国际地位明显提高。面对复杂多变的国内外形势，在全 国各族人民共同努力下，我国有效抑制经济运行中出现的不稳定不健 康因素，成功战胜非典疫情和重大自然灾害的挑战，从容应对加入世 界贸易组织后的新变化，国民经济持续较快发展，十五计划确定 的主要发展目标提前实现。工业化城镇化市场化国际化步伐加 快，经济体制改革不断深化，对外贸易迈上新台阶，国家财政收入大 哈尔滨市国际工程咨询中心 幅度增加，价格总水平保持基本稳定，城乡面貌和人民生活进步改 善，民族团区，哈尔滨现代化的环保生态型的数字化新城区。本项目对努力在坚 哈尔滨市国际工程咨询中心 持科学发展观构建和谐社会的新形势下，全面实现我市房地产业十 五规划的工作目标具有重要意义。因此，本项目的建设是十分必 要的，其必要性如下 本项目的实施，符合国家产业政策，是带动相关产业发展，促 进我市经济持续快速健康发展的需要 哈尔滨市是我国东北北部的现代化中心城市，作为黑龙江省省 会，又是全省的政治经济文化科技中心。哈尔滨市城市建设与 经济发展快速与否对全省社会经济发展具有强大的影响力，但是目前 哈市对经济发展具有较强拉动作用的产业并不多，而建筑业尤其是房 地产业对带动相关产业发展，促进地方经济繁荣的作用较大，已越来 越为各级政府所重视。 住宅建设在经济发展中的带动作用十分显著，它能带动个产 业得到相应的发展，根据测算归纳得出每投入元的住房建设资 金，可推动相关产业元的需求每销售元的住宅，可 带动元的其他商品的销售。住宅的建设与销售还有利于调 整居民的消费结构，加速城市化的进程，在较短时间内提高第三产业 的比重，同时还能直接或间接地创造大量的就业机会。 住宅建设市场需求量大，产业关联度高，对国民经济的拉动作用 显著，加快住宅建设必将有力地推动我市经济持续快速健康发展。 哈尔滨市国际工程咨询中心 本项目的实施，是实现住宅发展目标，加快实施城市总体规划 的需要 从新世纪开始，我国将进入全面建设小康社会 投资估算与资金筹措 财务分析与评价 哈尔滨市国际工程咨询中心 第二章市场分析 我国宏观经济运行环境与房地产行业前景分析 年，全国各族人民在党中央国务院的领导下，以邓小平 理论和三个代表重要思想为指导，以科学发展观统领经济社会发 展全局，认真贯彻落实加强和改善宏观调控的各项政策措施，国民经 济和社会发展取得明显成效。经济保持平稳较快增长，重要领域和关 键环节的改革有所突破，就业和社会保障工作进步加强，城乡居民 生活不断改善，对外开放继续扩大，各项社会事业得到加强，实现了 年初确定的国民经济和社会发展的预期目标，较好地完成了十五 时期的主要任务，为十五时期经济社会发展奠定了良好基础。 但经济结构不合理增长方式粗放等问题仍比较突出。 初步核算，全年国内生产总值亿元，比上年增长。 其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值 亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。第 第二和第三产业增加值占国内生产总值的比重分别为 和。 全国居民消费价格总水平比上年上涨，其中服务价格上涨 。商品零售价格上涨。工业品出厂价格上涨。原材料 燃料动力购进价格上涨。固定资产投资价格上涨。农产 品生产价格上涨。个大中城市房屋销售价格上涨。 哈尔滨市国际工程咨询中心 年末全国就业人员万人，比上年末增加万人。其中城 镇就业人员万人，新增加万人，净增加万人。年末城 镇登记失业率为，与，加快实现社会主 义现代化新的发展阶段。其中年实现高标准小康目标，人均 居住面积达平方米，基本完成改造现有的危房棚户区年实 现舒适住宅目标，人均居住面积达平方米，接近中等收入国家城 市居民居住水平。 我市住宅建设的基本思路是面向二十世纪住房小康目标， 面向普通家庭及广大群众，重点建设经济适用住房。加快两大战略 的实施，即实施成区域大规模新区发展战略，新区开发与旧城 改造相结合实施住房商品化社会化产业化发展战略。推进住宅 建设多元化投资产业化生产商品化供应，提高物业管理水平。我 市今后相当长个时期，住宅建设坚持大力发展普通住宅，适当发展 中高档商品房，严格控制建设廉租房。本项目的开发建设有助于推 进住宅发展目标的实现及城市总体规划的实施。 本项目的