度的销售收入能否按照预期的计划实 现。若销售进度能够实现甚至能够加快的话，项目的投资将更加有保障，财务收益状 况也将会明显好于评估的结果，反之亦然。因此，项目的开发商对此应当给予足够的 重视与关注，建立支良好的销售队伍，加强促销手段，甚至是请专业的策划公司参 与销售的策划，并根据销售情况适时调整工程的进度和建设投资。 本项目另关键的部分是建设投资。同样的能否按照预期的计划实现建设投资也 将影响到项目的收益的实现。因此，开发商同样应当给予足够的重视与关注。特别是 投资控制，应当在项目建设的全过程尽可能的降低建设成本，聘请相当专业的监理公司进行投资全过程的严格管理将是十分必要的。 可行性研究的编制依据 响水县规划和城市管理局建设用地规划设计要点及红线图 城市居住区规划设计规范 江苏省城市规划管理技术规定年版 江苏省住宅设计标准 富建帝逸国际修建性详细规划设计 其它的国家有关现行设计规范及标准 二市场分析 宏观经济形势分析 国际方面 受金融房地产和就业三大市场的三重打击，世界经济发展进入低迷时期，各国 政府和央行正在孤注掷发行力度等手段，控制银行信贷增长速度，改 善货币总体过剩状况。 从紧的货币政策的作用在年开始显现，对供给和需求的共同抑制导致房地产 投资缩减，消费需求降低，市场交易量下降。首先，货币紧缩导致房地产市场供给下 降。目前我国房地产开发商对银行贷款的依赖度很高，加息使房地产开发商尤其是中 小型房地产开发商从银行获得资金的难度加大，开发商融资成本上升。开发商资金链 的紧张，引致房地产投资减少，新增供给减少。其次，利率提高以及年月份执 行的提高第二套住宅首付比例及贷款利率的政策则在定程度上抑制了房地产市场需 目录 项目总论 建设项目总论 项目名称 项目坐落位置 主要经济指标 项目概况 建设单位概况 建设项目的必要性 可行性研究结论及建议 可行性研究的编制依据 二市场分析 宏观经济形势分析 国际方面 国内方面 房地产市场分析 年房地产市场运行特点 影响年房地产市场的国际国内因素分析 年本区域房地产市场展望 本区域房地产市场分析 回顾年本区域房地产市场的情况 年本区域的房地产市场展望。 分析 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,项目的优势 项目的劣势 项目的市场机会 项目面临的威胁 项目的市场定位 三项目建设条件 项目建设的用地条件 项目建设的自然条件 市政配套条件 四项目规划设计方案 设计指导思想及设计特点 总平面设计 万平方米，其中商业区规划面积万平方米，日照间距合理优化。 位于响水城南片区核心区，东至中国南北黄金通道国道，南抱响水实 验小学响水公园响水中医院，西临响水体育中心响水二中，北接响水法院检 察院工商局新城商业街，新行政中心四星级灌江国际大酒店都近在咫尺。步行 过马路即可享受响水公园的静谧和优雅，户居民分享各自的私密阳光。建设单位概况 建设单位盐城富建置业有限公司 公司隶属于富建集团有限公司，注册资金万元人民币，为有限责任公司，主 要从事房地产项目开发。公司现有人员人，其中有中高级职称人员人，在房地 产项目的市场调查产品定位项目策划工程管理和营销方面有丰富的经验和较高 的水平。公司下设办公室财务部项目开发部工程管理部营销部等。公司设立 以来，始终按现代企业制度规范管理运作，先后在全国各地开发过近多家楼盘，累 计开发面积近万平方米，具有丰富的房地产项目开发经验。 盐城富建置业有限公司是独立的经济实体，作为本项目的法人单位，具有独立承 担法律责任的能力。该公司董事长刘永辉为企业负责人，对该项目的策划资金筹措 建设实施生产经营债务偿还等实行全过程负责，该公司为本项目的建设和运营成 立了专门班子，其组成人员素质内部组织结构，满足项目管理和技术上的要求，符 合对建设项目法人责任制的要求。 建设项目的必要性 加快响水的城市化进程，美化响水市容，扮靓城南片区，为建设新城南，做筑设计及结构设计 经济技术指标 五项目的实施进度 六项目的销售方案策划 房地产营销渠道策略 分期广告策略 企业直接推销 委托代理推销 网络营销 房地产超市营销 项目营销活动建议 房地产营销促销策略 销售期营销计划 营销方案媒体的选择与分析 平面媒体 电视媒体 户外媒体 其它媒体销售价格的市场定位 七项目总投资估算 估算依据和原则 总投资估算 总投资资金来源 八项目财务评价 财务效益 赢利能力分析 全部资金评价指标 不确定性分析 盈亏平衡分析 敏感性分析 经济效益综合测估 九项目综合评价及结论 项目总论 建设项目总论 项目名称富建帝逸国际 项目坐落位置 本案富建帝逸国际高尚住宅区位于响水城南，地块东起锦绣路，西至黄海路和响 水实验小学用地东界，南齐六排河路，北至桃园路。交通便利，区位条件优越，周边 配套相对成熟。 主要经济指标 总占地面积公顷亩，平方米容积率 净用地面积公顷绿地率 总建筑面积平方米地上平方米，地下平方米， 其中住宅建筑面积平方米含公共设施建筑平方米，商业用房建 筑面积平方米。 项目概况 富建帝逸国际项目规划为高档商住项目，以住宅为主，辅以部分商铺。建筑总 面积万平方米。静谧怡性自然的生态融入到社区生态环境当中，是第国 际品位的高档社区。住宅区规划面积万平方米含公共设施建筑南省居民购买商品房可减免房地产交易契税降低首付房款延长 贷款期限等，同时可享受到商业银行所提供的房贷最优惠利率厦门长沙成都等 地也相继出台包括购房入户免税降税购房补贴等购房优惠措施盐城市也出台了 救市的揽子计划，希望刺激房地产市场消费，挽回楼市的颓势。 住房保障工作进步加强，各地取得定进展 年的政府工作报告，明确提出抓紧建立住房保障体系，指出解决城市 低收入群体住房难，靠廉租住房和经济适用住房帮助中等收入家庭解决住房难，是增加中低价位中小套型普通商品住房。而中央政府直以来强调的住房保障问题在 此次机构改革中亦得到体现，根据国务院机构改革方案，组建住房和城乡建设部，并 专门成立住房保障司来负责此项工作。 系列支持保障性住房的政策法规也相继出台。月日，中国人民银行银监 会发布经济适用住房开发贷款管理办法，明确了经济适用住房开发贷款的定位借 贷主体资格等系列问题。月日，财政部国家税务总局关于廉租住房经济适 用住房和住房租赁有关税收政策的通知中指出，个人购买经济适用住房，在法定税 率基础上减半征收契税廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税房产税 对个人出租住房所得减征的个人所得税。月日，住房和城乡建设部发布关 于加强廉租住房质量管理的通知，对确保廉租住房的质量解决城市低收入家庭住房 困难等方面作了具体要求。随后，住房和城乡建设部发出通知称，规划部门要机愈演愈烈，发不可收拾，年月，华尔街上家独立的 投资银行全军覆没，最大的保险公司美国国际集团陷入现金危机，地方银行 也出现倒闭现象。美国次贷及其衍生品已经形成了全球性的市场，持有者遍及全世界。 美国大型金融机构也往往发展为跨国公司。因此，次贷危机所带来的金融动荡并不局 限于美国本土，各国股市债市汇市及各类相关衍生品市场等也随之产生联动，形 成席卷全球的金融风暴。 美国金融危机，将不可避免地影响我国房地产业。以次贷危机为导火索，美国经 济明显收缩。月份包括工厂矿业和公共事业在内的美国工业生产下降了，连 续两个月下降。美国商品零售额在月份下降后，月份再次下降。世界经 济的影响将加剧我国经济的减速和结构调整，我国经济存在着过快下滑的风险，从而 影响我国股票市场和房地产市场。 经济增长速度放慢已成为国家宏观经济的主题，房地产行业同样不能幸免 年，我国宏观经济开始走向调整，并存在快速下滑的风险。首先，世界经济 增长放缓，我国出口减速的态势已基本确立。其次，受出口增长回落的影响，加上从 紧的货币政策资本市场不景气等因素，企业资金链趋于紧张，市场自主性投资需求 在减弱。 货币政策持续收紧，对房地产供需双方影响深远 为保持宏观经济健康平稳发展，防止因流动性过剩投资过热导致通货膨胀加速 并诱发经济过热甚至出现危机，我国自年开始实施从紧的货币政策，通过加息 上调存款准备金率和加大中央银行票据分考 虑低收入家庭生活和就业方面的实际情况，廉租住房项目应采取配套建设与集中建设 相结合的办法进行，尽可能安排在近期重点发展区域产业集中区域和公共交通便利 的区域。 地方住房保障工作也取得定进展。如上海市年住房建设计划中，规定 经济适用住房和廉租住房分布，优先在交通便利基础设施和公共配套设施完善的区 域安排供地，主要集中在轨道交通沿线中环线和外环线附近建设，特别是该计划中 还提到，结合中心城区产业调整工厂置换来安排定量的廉租房和经济适用房用地 广州市住房建设规划中指出，年将供应保障型住房用地平方公里， 规划建筑面积万万平方米，年计划供应同类用地平方公里，规 划建筑面积万万平方米珠海市政府出台年珠海市解决城市低 收入家庭住房困难总体规划方案，决定在未来年，推出套廉租住房，新建 套经济适用住房，通过实物配租货币补贴以及提供经济适用住房等多种形式，解决 全市低收入家庭和其他困难群体的住房问题，并将城市低收入家庭住房解困与政府考 核挂钩月日，北京市建设委员会正式