发 展初级，部分企业由归国留学人员自行创业，这些企业对高档办公物业的消费能 力不强，在此种需求特点下，地区写字楼物业档次及租赁价格趋向于中档符 合区域内企业需求情况。 写字楼物业分布状况 从地区写字楼物业的分布情况来看，由于科技园区对高科技研发产业的支 持，在园区优惠政策的吸引下，主要研发企业及跨国企业总部多选择进入科技园 区内的纯写字楼或是选择成熟地块自建物业。而当地些族及小公司为 节约办公成本，基本选择租用或购买如星源国际等分布于人口密集区 且交通便捷的商住公寓。 写字楼物业市场发展趋势 从区域现有写字楼物业的整体状况看，现阶段写字楼物业面积较少，分布主 要集中于高科技产业园区，且未形成定的商务气候。但随着区域产业发展， 人口密度的逐步提高，以及跨国企业进驻的过程中。区域未来写字楼物业供应体 量的逐步增大物业档次也将稳步提升。这些利好因素也将进步提升区域 的商务环境，并促进地区的高新科技产业的稳步发展。在这种变化过程中， 未来区域消费结构也将逐步由现在单纯的生活型消费为主向生活型与商务型 消费互补的方向发展。 周边写字楼对本项目影响 从现有写字楼物业的分布以及本项目所处位置来看，本项目临近高科技产业 园区内的写字楼物业群，辐射范围可覆盖科技园区的办公人群。基于以上客观条 件，未来项目主要消费者也将以高科技产业园区办公人群为主，因此，项目 定位上也需考虑定数量的休闲娱乐餐饮类型业态。 地地区区交交通通状状况况总总体体分分析析 区域公共交通状况分析 地面公交客运系统 在人们的日常生活中，公交车辆是其出行的主要交通工具，同时其也是商业项目 对寓慧谷金色家园 明苑上京新航线宝星国际新城区 西园四区圣馨大地点击未来沁居花家地小区 国际商业中心季景沁园城市月光望兴园 国风北京北京香颂新居信荷城 新城银领国际东湖湾方舟苑艺术城 华鼎世家花家地西里利泽家园 雅特住区 地区总占地面积公顷，其中建设用地公顷，区域内住宅项目还有 部分没有进行建设，街建设完成后，区域内住宅总体量将近万平米，按照 千人指标计算，区域内固定居民约为万人左右，目前常住人口约 万人左右。 区域总体环境分析 地区位于北京市区东北部的四环路与五环路之间，隶属朝阳区管辖，是市区 中具有工作居住娱乐等功能规划配备地区级生活服务设施和市级大型公建 的综合性区域。 按照北京市政府对地区城市副中心的定位，以及年北京市政府数次 对区域进行规划调整，区域整体居住环境有了明显提升。产业交通配 套等各个方面设施条件得到完善，伴随区域产业经济发展，国外高新企业进驻 区域的数量增多，住宅楼盘开发完成后，居住人口数量大幅递增，地区也 由过去单纯的生活居住区朝着国际化的方向发展。 区区域域规规划划 地区总用地规模为平方公里其中西侧绿化隔离带用地约为平方公 里，规划总居住人口为万人，现有常住人口近万人。总体布局由地区功 能链自然生态链景观绿化轴及公共交通通道等主导系统构成，包括个地区 级主商业中心个次商业中心个社区商业中心和个文化娱乐中心个 区间公园个社区绿地和条区间绿色通道另外还有广顺南北大街为地区 功能性景观主轴，北小河为水景主轴，绿化主轴。 区域按照最新城市规划功能标准划分，以北小河为界，分成南北两大块。北 小河南侧统称为新城，其功能以中心区公共设施为中心，以居住为主， 兼文化教育办公等功能的综合区北小河北侧确定为科技产业园区， 其功能以高科技产业及研发为主，兼有居住商的产业支 柱。 在地区产业链条逐步完善的过程中，地区的商务氛围愈来愈浓厚。西门子摩托罗拉爱立信等国际企业纷纷将总部选址定在，区域外资企业总部自 建物业面积预计超过万平方米面积。地区跨国企业的高速发展，同样预示 着地区未来发展的巨大潜力。 外资企业在建物业面积比例图单位平米 从的产业园的发展方向来看，十五规划期间，朝阳区重点发展目标之 就是把打造成个电子产业基地，而在国外高新科技产业落户的过程中， 这种跨国企业研发总部效应也极大的促进了地区的商务氛围的提升。随 着地区产业的高速发展，地区将凭借区域产业经济的核心竞争力，以及整 体环境的日趋完善，成为北京另个具有复合功能的城市中心地。 区区域域写写字字楼楼物物业业状状况况及及分分布布 写字楼物业供应情况 发展至今，交通体系及商业配套各方面得到不断完善，写字楼物业市场也有 着突飞猛进的发展。在高科技产业园区的建设过程中，大批国际大型企业先 后落户科技园，从而带动了对地区写字楼物业的需求。 写字楼物业项目统计表 项目名称体量租金元日档次 爱慕国际乙级 博雅国际中心规划待定甲级 众运大厦乙级 叶青大厦甲级 摩托罗拉， 北电网络， 爱立信， 西门子， 安捷伦， 摩托罗拉北电网络爱立信西门子安捷伦 系列中辰大厦乙级 洛娃科技大厦乙级 鑫佳泓大厦甲级 博泰大厦甲级 博泰国际元商住 科技创业园甲级 星源国际商住 娜丽莎大厦商务 元商住 大厦甲级 佳境天成商住 鹿港写字楼规划 嘉美风尚规划 人济大厦规划 从统计数据来看，地区写字楼面积含未来规划整体供应量超过万平方米 此数据不包含外资企业自建物业面积。单从现有物业面积来看，此体量的办公 物业面积尚不够形成成等相应配套服务功能的综合区。 目前，朝阳区在已经形成了建国门外三里屯亮马河三个使馆区之外，第四使 馆区落户，从而更进步增强了区域的整体竞争力。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,区区域域环环境境发发展展趋趋势势 在发展初期阶段，由于市政交通配套设施的滞后度发展速度相对缓慢， 被称作睡城。但在近年政府规划调整和改善良后，地区整体环境得到很 大的改观，区域居住品质和生活质量得到了购房者的认可，同时也吸引众多国外 高新企业纷纷落户。 近年来，国外大商家看好地区蕴藏的市场契机，宜家华堂沃尔玛家乐 福等纷纷选址。在这种整体环境利好的趋势下，地区的房地产市场也得到 了稳步的发展，住宅市场纷纷出现大体量开发的趋势，商务办公环境日趋浓厚， 区域商业地产开发更是出现了井喷现象。 在这种交通市政配套逐步完善的过程中，正朝着城市副中心的定位 方向稳步发展，成为真正意义上的生活国际化，居住都市化的大。 产产业业发发展展布布局局 科技园位于朝阳区酒仙桥地区，占地平方公里。园区以首都机场高 速路为界分为东西两部分。东区的范围是东至京包铁路，西至四环路，南至坝 河酒仙桥路电子体育场南侧路和驼房营路。 年月日，北京奥运经济重点推介项目加拿大北电网络中心作为入驻 高新技术产业区的第家全球强企业正式落户。随后世界强企业 纷纷把视线转向以睡城著称的，年月摩托罗拉研发总部在破 土动工，年月日宝马汽车电子技术研发中心在奠基，韩国三星电 子西门子松下等跨国企业纷纷选择将总部定在。 目前高科技产业已经形成以电子通讯等高新技术产业为主的产业结构链， 产业园区内已建成了北京市正式投入运行的面积最大的孵化器科技创业园 和中国北京留学人员创业园。截止年高新科技产业园区内的电子信 息类产业已达，产业已形成以通信计算机数字视听为 东部地区和北部地区的交通干线，是主要交通干线之。 京承高速公路与四环五环相交，道路状况相对较好，是进出昌平区的主 要交通道路，加之连通承德，是本地区西部重要的交通干线。 京顺路以及机场高速路是北京东北部最重要的交通干线，与东北四环五 环相交，是地区非常重要的交通干线，主要起引导交通的作用。 内部城市道路系统 区域内的道路在建设之初为了与社区东南的京顺路首都机场高速路平行， 因此出现了些非经纬向的道路。但是北部等新型区域内的道路，却是经纬 向，于是内部的道路走向便变得错综复杂。总体来说，的主要道路大体可 归结为两纵环线。两纵指的是广顺大街和南湖北路花家地大街中环南路广顺大街是整个 地区的中轴线，大体将分为东西两半利泽西路南湖北路南湖南路与花 家地大街的连接道路，与广顺大街平行，是连接西部和花家地建成区的重要 干线。 环线指阜通西大街和阜通东大街二者与北四环东路构成了个环线，将 的核心区于京顺路北四环紧密地联系在起。 广顺大街城市主干道，双向六车道，红线宽度米。广顺大街广顺北 大街和广顺南大街是地区的中轴路，它北接北五环的广顺桥，东南与 京顺路相交，从而将分割为东西两半。 阜通东大街与京顺路平行，南起三元西桥，北至四元桥北，与地区内 部路网相接，全长约米，红线宽度为米，为城市主干道。 阜通西大街与阜通东大街京顺路平行，为城市主干道。沿大西洋新城走 到末端，路面逐渐变窄为双向单车道，并与西路相交。 宏昌路位于新城区的西北部的条斜街，与广顺北大街宏泰 西路构成了个三角形区域，并且宏昌路两端的十字路口都是不规则的十字 路口。 地区内部城市道路系统完善，规划合理，道路互相连通，且基本上没有交通 管制，有力地支撑了内部日常地交通组织。合理的交通布局，不但缓解了 地区的人流车流疏导问题，有序的消费环境也便于吸引更支持，人口消费特性与消费结构 层次等相关问题是直接制约商业市场发展，因此，在分析区域人口现有状况之前， 先对住宅项目发展做深入分析，从而提供依据和支持。 住宅项目发展及人口状况分析 区域自年规划为北京市城市居住副中心至今十多年时间，