石栏杆，怪石嶙峋，鬼斧神工，形态各异， 蔚为壮观弯曲幽静的古苗河盘山流淌，青松翠柏倒映水中，犹如首流动的诗麻 栗场的尖岩如南天柱直插云天，刺破青天锷未残，小龙洞瀑布和大龙洞瀑布从悬崖上 直泻而下，恍若天上银河落九天 目前，花垣县虽然经济发展很快，人均收入在湘西自治州各县中独占鳌头，但现 有的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与省住宅与房地产业发展规划 相差甚远。因此，改善花垣县人民的居住条件已经成为花垣县政府特别关心的问题之 。同时，随着花垣县城经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等 方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使花垣县城城市居民 的生活环境居住环境不断得到改善。 如今，当你徜徉在被誉为城市心脏的边城广场，休憩在花草芬芳恢宏雅致 的边城花园，入住在花园式的城南紫竹园商住楼时，当你流连在被誉为花垣王府井 的边城步行街，登上四方宾馆古苗河度假村等高楼大厦俯瞰花垣全景时，展现在眼 前的是宽敞整洁的环城公路鳞次栉比的山城楼宇和古色古香的阡陌街巷 可以期待的是，座花园式的花垣新城区正崛起于湘黔渝边陲。 见证城市建设的历史，我们不妨翻开历史那册厚重的长卷，来检视沉淀了的沧 桑世故。据有关史志记载，清嘉元年因原永绥厅治吉多坪孤悬苗地，经常 遭受苗民义军的袭击，不利战事和供给，于是拨银万余两，在花园寨旁，新建石城 座，名曰花园石城。嘉庆三年石城竣工，嘉庆七年，永绥厅署由吉多坪迁 往花园石城。这座新石城周长丈，高丈，底宽丈，顶宽丈，开东 南西大北小北座城门，分别刻有太平归化迎恩等门号，并 建有城楼，城有垛口炮台。嘉庆五年，在东西门外又各增建座护城，俗称小 城。力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是 继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。 据有关权威人士测算，我国每增长个百分点，全国可新提供多万个就 业岗位，而住宅投资每增加，大约可以拉动增长个百分点，则可提供 多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的 作用，而本项目作为花垣县重点商品住宅两用建设项目工程之，将为增加花垣县当 地社会就业岗位作出定的贡献。 拟建地点 本项目位于花垣县建设东路主城区。中心地区商贾云集，人流物流繁忙，项目 目录 第章总论 项目背景与概况 主要技术经济指标 问题与建议 第章项目投资环境与市场研究 投资环境分析 区域房地产市场分析 销售预测 营销策略 第章建设规模与项目开发条件 建设规模 项目概况现状 项目建设条件 第章建筑方案 设计依据 项目设计主题和开发理念 项目总体规划方案 建筑设计 结构设计 给排水设计 第章节能节水措施 设计依据 建筑部分节能设计 第章环境影响评价 编制依据 环境现状 项目建设对环境的影响 环境保护措施 第章劳动卫生与消防 指导思想 职业安全卫生健康对策与措施 消防设计 第章组织机构与人力资源配置 组织机构 人力资源配置, 第章项目实施进度 项目开发期 项目实施进度安排 项目实施过程控制措施 第章项目招投标 工程项目招标投标概述 工程项目招标投标因素分析 招标依据 招标范围 招标方式 第章投资估算与资金筹措 投资估算 资金筹措 第章财务评价 项目评估依据 财务评价基础数据的选择 财务评价 不确定性分析 第章社会评价 项目对社会的影响分析 风险分析 社会评价结论 第章研究结论与建议 可行性研究结论 建议 总论 项目背景与概况 项目名称 明珠雅苑商住两用开发 承办单位概况 个百分点。目前，花垣县正处于改造旧城，发展新城，扩内需调结构的关键时期， 住宅与商业房地产将进步提升县域经济的快速发展，房地产占的比重也将快速 上升，对的贡献率必将逐步增大。 根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向 转变，到年，我国城镇居民人均建筑面积将达到平方米，平均每户拥有套 功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到，城市化水平将提高到 左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均套人均室，力争年达到人 均建筑面积平方米，主导户型为四室两厅和三室两厅。 正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发 展，将房地产业列为国家的支柱产业之。因此，本项目的建设是国民经济发展的需 要。 项目对城市建设将起到促进作用 对于花垣县城未来的建设发展蓝图，花垣县委县政府有着清晰的认识与战略定 位。提出要把花垣县城打造成为功能互补的商贸中心区高新产业聚集区发展布局 合理的新型城市连绵区武陵山区特别是大湘西领先的现代商业区环境优美的生态 宜居综合生态区。 武陵山中的颗璀璨明珠花垣县，地处湘渝黔边陲，总面积千百多 平方公里，总人口二十六万，是个以苗族为主的少数民族聚居山区。花垣县始建于 清嘉庆三年年，县城辐射规划控制范围平方公里，其中城市中心区 平方公里。古代为辰阳县地，定名永绥县，九五三年改名花垣县，属湘 西土家族苗族自治州管辖。地势由南向北倾斜，形成高山台地丘陵地带和沿河平川。 平均海拔五百米，最高的莲花山海拔千百五十九米，最低的狮子桥海拔二百十 二米。这里气候四季分明，年平均气温摄氏十六度，年平均降雨量千四百十八毫 米，年平均日照千三百二十四小时，无霜期二百六十九天。新中国成立后，特别是 改革开放以来，这里悠久的历史渊源，美丽的自然风光，丰富的矿产资源，繁荣的农 村景象，灿烂的地方文化，众多名胜古迹，独特的民情风俗如山花烂漫群星闪 烁，展现在 单位名称生物科技有限公司 单位性质有限责任公司自然人独资 注册资金人民币万元 业务范围生物技术富硒大豆 法定代表人 建设单位简介生物科技有限公司的前身为太坤生物科技发展有限公 司，成立于年月日，后因公司业务发展需要经省工商行政管理局备案， 于年月日经花垣县工商行政管理局批准变更为生物科技有限公司， 公司的经营范围经营办公地址注册资金等基本情况均未发生变化。 公司注册资金为万元，办公地址位于花垣县建设东路号，占地面积近 亩，现任法人代表为公司唯股东，公司性质为人有限公司。年末，该 公司资产总额万元负债元，资产负债率为。公司现有富硒蛋白加工厂 处，千亩富硒大豆标准种植基地二处分布于团结镇长兴村青山果园及花垣望城镇， 百亩富硒大豆标准种植基地三处龙潭镇张匹马板塘村共亩，麻栗场镇亩。 公司主要从事硒蛋白技术的研究与开发生物技术生物制品的研究与开发 以及相关农副产品的开发等。 可行性研究报告编制依据 与委托方签订的咨询协议 国家计委计办投资号审定的投资项目可行性研究指南试用 版 国家发展改革委员会建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数 第三版 城市房地产开发经营管理条例 房地产项目经济评价方法。 编制范围 依据国家有关政策法律法规规程规范，对明珠雅苑项目建设的目的必 要性项目区域概况项目规划方案及建设内容项目建设组织管理项目招标方案 投资估算融资方案与效益分析财务分析项目风险分析等方面进行全面论证和研 究。 项目提出的理由 项目建设符合国民经济发展 当前，我国国民经济运行正处于个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健 康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支 柱产业之。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约中心文化条街边城步行街等商贸流通市场， 新修了果雄四方古苗河度假村太丰天丰等批较高档次的宾馆。同时，放低 农民进城门坎，在入学就业保险等方面给进城农民以优惠，促进农民向非农方面 转移，城镇常住人口和流动人口已由年的万人发展到近万人。商贸设施 的日趋完善和县城人口的增加，既聚集了人气，搞旺了财气，又繁荣了县城。现在的 花垣县城，东起东门口，西到凉水井，南起铁合金厂，北至花果山，商店超市饮食 店娱乐场所宾馆招待所，鳞次栉比，热闹非凡。在城南城北开发和旧城改造中， 他们实行旧城改造与新区开发并举，个人修建和开发商连片开发互动，单位筹资和个 人出资结合，大力发展房地产业。通过五年的努力，投资近亿元的边城步行街已完 成了第期工程，投资万元的城南紫竹园商住楼群销售空，城南安居小区 商业中心农贸中心文化条街边城公园等批精品住宅小区房产交易十分火爆。 花垣房地产市场已经成为湘黔渝边区最为活跃的市场之。 交通是个城市的名片，要让所有经过花垣的人，先从交通这张名片上认识花垣 了解花垣。随着城市道路的建设和竣工，已经使国道过境车辆全部绕城经 过，从而缓解了老城主街道的压力，既有力地拓展了花垣县城的空间，也大大提升了 花垣城市建设的品位。 本案所在地的建设路改造，既是打造美丽花垣县城的世纪战役，也是项深受拥 护的民心工程。整个工程拆迁个单位户居民住宅万平方米的黄金铺面， 涉及到余人。建设路的全面改造，宽阔的不仅是道路，快捷的不仅是交通，它 还极大地刺激了民间资本在基础设施建设上的投入，拉动了内需，激活了市场，整个 建设路的改造，拉动了民间资本投入万元，临街新建楼房余栋，新增商业 门面多间。 年，全县投入万元对县城老街进行了改造，这是县委县政府继建设 路改造后县城升级提质的又项重大举措。县城