站座变电站座，供电能力达万。通讯网络四通 八达，光缆数字微波国际互联宽带网已开通，移动通信信号覆盖城乡。数字 电视信号已覆盖城区和大部分乡村。年，全市有程控电话万门移动 用户万户。基础设施的逐步完善将会极大的促进城市建设事业和房地产业的 发展。 三政府的产业政策 南康市工业发展较快，全市工业已形成服装家具矿产品食品化工 电子六大主导产业。服装加工企业已有近家，从业人员万多人，溢丰织造 等批知名企业相继落户南康家具加工及配套企业多家，其中家具配套生 产企业多家，从业人员近万人有数十家年纳税超过百万元的钨锡铅 锌铋等有色金属加工企业食品加工业以生产卷烟和花生巴南瓜系列产品 板鸭等客家风味食品为主，产品多次获得国际国内大奖，有多个商标荣获省著 名商标称号化工及电子业在大澳涂料华亿化工等骨干企业的带动下迅速崛起 壮大。 南康市建有各类综合专业市场多个，总面积万平方米。其中国际家 私城是江西省规模最大的家具专业大市场，占地亩国际服装城占地 亩，建筑面积达平方米南康成衣市场年营业额亿余元建设中的家具配 套市场占地亩，汽车配套市场占地亩。此外，建材大市场竹木大市场 水果大市场等批专业市场正在加快建设之中。 南康市矿产资源种类繁多，品位较高。主要有金属矿非金属矿和地下水 矿泉水大类。已探明储量的矿产有种，已开采的有钨矿锡矿铜矿稀 有金属钽铌矿稀土金属矿钾长石矿石灰岩矿高岭土矿萤石矿等。 南康市森林资源丰富，活立木蓄积量达万立方米，森林覆盖率达 ，果园面积达万亩，被国家命名为中国甜柚之乡。 南康是历史上的商业重镇，境内自然人文旅游资源丰富，全市有古楼隘 四眼桥景福桥文峰龙湫石刻沙角庵在元左右徘徊，且低价 位与开发建设水平相互信牵制。年以来，在新世纪购物中心中联芙蓉新 城苏馨园现代商城国际公馆等有定规模档次水平项目的带动下，小 区规模品位消费理念上了个新的层面，价格才有上升的趋势。 年在文化广场艺术中心的呼应下，加上城市规划修编，以及政府投 资城市道路绿化等基础设施建设，城市品位价值得到迅速提升，价格才真正 上个新台阶。 价格是价值的体现，房价是城市价值的体现。当城市品位项目品质提高时， 必然会带动房价地价的提高，促进购房者的购房消费。年下半年城区商 目录 第章总论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第二章项目建设条件„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第三章项目内容及成本估算„„„„„„„„„„„„„„„„ 第四章项目的市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第五章项目的分析„„„„„„„„„„„„„„„„ 第六章项目的利润估算及资金筹措„„„„„„„„„„„„ 第七章项目实施的经济效益分析„„„„„„„„„„„„„ 第八章项目实施的敏感性分析„„„„„„„„„„„„„„ 第九章项目实施后的社会环境效益分析„„„„„„„„„ 第十章结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第十章附表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第章总论 南康市位于江西省南部，因地接岭南，人安物阜而得名。国土总面积 平方公里，辖个乡镇，个街道办事处，总人口近万人。城区面积达 平方公里，城市人口万。公元年晋太康元年置县，年月经国 务院批准撤县设市。 年以来，南康大力实施对接长珠闽，融入主城区发展战略，把南康 作为赣州主城区个特色功能区来规划建设，致力打造赣州小时都市经济圈 的强势区域，加快进入赣州主城区的步伐。运用经营城市理念，高起点高标准 大手笔推进城市开发建设，城市面貌日新月异，被命名为赣州市卫生城省级园 林城市和康市当前经济发展状况 年年南康市经济发展各项批标统计表 经济指标年年年 地区生产总值亿元 社会商品零售总额亿元 财政总收入亿元 地方财政收入亿元 城乡居民储蓄存款亿元 城镇居民人均可支配收入元 城乡居民人均储蓄余款元 农民纯收入元 年，南康市地区生产总值亿元。年全市零售总额达亿 元，实现财政收入亿元，城市居民可支配收入元，农民人均收入 元，年末全市金融机构存款余额亿元，城乡居民人均储蓄存款余额 为元。 年，南康市地区生产总值亿元，比上年增长，年全市 零售总额达亿元，实现财政收入亿元，城市居民可支配收入 元，比上年增加元，农民人均收入元，增加元，年末全市金 融机构存款余额亿元，比上年增加亿元，居民人均存款元，贷款 余额亿元，比上年增加亿元，存差继续扩大。 年，南康市地区生产总值亿元，比上年增长，年全 市零售总额达亿元，实现财政收入亿元，城市居民可支配收入 元，比上年增加元，农民人均收入元，增加元，年末全市金 融机构存款余额亿元，比上年增加亿元，居民人均存款元，贷 款余额亿元，比上年增加亿元，存差继续扩大。 结合南康市近三年特别是年的经济发展及经济发展态势，预计今后几 年南康市的经济发展将会出现大幅度的增长，城市化程度将大幅度提高。随着经 济的发展，居民生活水平的日益提高和购买力的增强，作为日常生活所必需的住 宅将成为其重要的置业和投资目标。而在选择房地产投资时，居民更加看中周边 的商业设施及其发展态势。因此，改善居住及其生活消费环境，提高城市品位日 显重要。 二日趋完善的交通网络和基础设施 南康交境内有京九铁路国道国道赣粤高速公路，建设中的昆 明厦门高速赣韶高速公路规划建设的赣州韶关铁路也已经 过南康赣州黄金机场迁建南康凤岗镇已进入实施阶段，年将建成通航。 不久的将来，南康将形成由两条铁路两条国道三条高速个机场组成的三 纵四横空的立体大交通网络。发达的交通网络为南康市的经济腾飞奠定了扎 实的省级文明城市。 面对南康城市发展的大好形势，赣州纵横房地产开发公司积极投入到南康的 城市建设大潮中，于年用余万元通过竞拍方式取得南康市南水新区中 心地段宗土地使用权，独立从事房地产开发。该开发项目名为，本报 告是对该项目开发进行研究的结果。 商住小区项目用地平方米约亩，座落于南康市迎 宾大道西侧，南临米规划路，东为米规划路，北与商住安置点相隔米规 划路，西面与商住安置点相隔米规划路。规划用地较为方整，东西向长 米，南北向长米。项目所处地段交通便利，周边配套服务设施齐全，环境优 美，以栋高层电梯住宅组成，并设有农贸市场商铺幼儿园会所地下停 车场等配套公建预计总投资万元。建成后，小区将成环境优美 布局合理配套完善，集居住休闲商务娱乐于体的自然幽静舒适的 综合性现代新型生态居住社区。 第二章项目建设条件 南康市历史悠久，人文荟萃，经贸繁荣。自古以来，南康就是沟通中原和南 粤的要衢，商贾去集，名人辈出。明代大隐居士田辟清代方志学家谢启昆 工人运动先驱陈赞贤抗日名将赖传湘，以及首次将资本论译成中文版的著 名经济学家郭大力皆为南康人。改革开放以后，南康市委市政府积极实施个 私兴康发展战略，民营经济起步早发展快，已成为全省闻名的民营经济强市。 著名社会学家费孝通先生来康考察后，概括南康经济现象为无中生有，有中生 特，特在其人，人联四方。年，全市实现生产总值亿元，实现财政 总收入亿元，社会消费品零售总额亿元，是赣州市经济最发达的个 县级市。南康交通区位优势明显，距广州市公里，距深圳市公里，距厦 门市公里，距南昌市公里，距赣州市中心城区公里。 项目所在地为南康市政府所在地，是座历史文化名城，集中了许多文化景 点，如南山森林公园生佛寺东山公园文峰塔莲花山古楼隘四眼桥 景福桥文峰龙湫石刻沙角庵旌表坊太窝天主教堂南康古城墙 陈赞贤烈士墓等。 元 其中规划勘测设计费建筑面积含地下建筑， 元 可行性研究费 三通平费按元计算，包括施工用水电接 入，场地平整 规划报建费按照有关规定合计元 房屋开发费本项折合楼面价元 建筑安装工程费含无偿提供 给政府的农贸市场 建筑面积，土建及安装工 程按元计算根据施工意向合 同估算 室外配套费包括道路下水道绿化路灯等， 按元估算 其他费用质检监理费用及不可预见费，按建 安费的计算根据当地房地产开发 行业实际情况估算 三房地产开发费用本项折合楼面价元 其中管理费用按二项之和的计算根 据当地房地产开发行业实际情况估 算 财务费用借款万元，每季末付息，年利 率，贷款后第年末还款， 第年末还款，第年末还余款 销售费用按销售收入万元的计算 根据当地房地产开发行业实际情 况估算 合计折合楼面价元 由上表可知，本项目总投资为万元。 第四章项目的市场分析 宏观环境分析 房地产行业宏观发展趋势预测 经济在定周期内波动时现代经济社会不可避免的规律。房地产业属于经济 范畴，必然存在其自身运行规律。从年邓小平南巡讲话开始，房地产业迅 速崛起，但在年受亚洲金融危机影响，房地产业再度陷入困境。 年底，国家提出要以刺激房地产市场拉动被絮，房地产市场开始回升，年 国家把房地产业列为国民经济的支柱产业，房地产业出现明显转机。年国 家开始调控房地产市场，热别是年月份的七部委联合出台关于做好稳 定住房价格工作的意见的调控措施，使市民持币观望气氛更加浓厚。因此，就 全国房地产业而言，房地产周期应该为年周期，年至年是个 周期，年至年又是个周期。 从赣州房地产开发投资情况