建立适合农村消费特点的生产和流通体系，扩 大内需并改善农村消费环境。使农民享受到国家惠农政策，真 正形成‚农民得实惠企业得市场政府得民心经济得发展‛ 的良好局面，发挥农村消费对经济增长的拉动作用。 当前房产市场现状 进入年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制层革 的推动下，以加快发展城镇化为主体的房地产市场，总体上呈现 平稳发展的态势。主要表现在 商品房开发投资稳步回升。年以来房地产业超速 发展，受宏观调控影响。商品房投资逐步增加，年，全县 县工程咨询事务所 国民生产总值增长的中，房地产开发的贡献率达到个 百分点以上。 在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下， 居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消 费热点正在逐步形成。 住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发 展。近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民 房，成为启动房地产市场的大亮点。 房地产二三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活 跃。房地产二三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋 臵换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的个热点。 价限期销售优惠浮动价正常销售期段浮动价④其他浮 动措施。 定价方式。主要按期房价现房价综合价集团购买 价，并考虑楼层差朝向差地段位臵差。定价方式突出小区‚卖 点‛和住宅小区内环境地段位臵楼层及朝向等购房因素的差 异。 二县镇基本情况 县镇位于县境中部，东临宿州市，全镇总面积平 方公里，耕地面积万亩，万人。辖个村委会， 个自然庄。镇交通便利，省道正在建设中的泗许高速公 路穿境而过，矿藏丰富，蕴含丰富的铜铁等有色金属和煤炭资 县工程咨询事务所 第章总论 项目基本情况 项目基本情况 项目名称县商务会所新建项目 编制单位县工程咨询事务所 法人代表 合作单位房地产开发有限公司 建设性质新建 建设地点县镇 建设内容规划总用地面积约平方米，拟建工程总 建筑面积平方米，其中层为超市综合性商业，建筑 面积平方米，层为房产居住，建筑面积平方 米。 项目投资项目总投资约万元，所需资金全部由项 目建设单位自筹。 项目编制依据 国家及安徽省有关定额指标和建设标准 县‚十二五‛发展规划 县城镇建设发展规划 项目单位提供的其他资料和数据。 承办单位编制可行性研究报告的委托书 县工程咨询事务所 国务院和中央九市场是扩大内需的关键 县是个农业大县。全县多万人口，大部分在农村。 随着我县社会经济的不断发展，近几年来农民可支配的收入持 续增加，消费能力不断提高。而长期以来，由于农村流通网络 的不完善，农民难以享受到城市居民的消费服务，极大地抑制 广了大农民的消费欲望，农村消费市场成为块尚未完全开发 的宝藏。激活农村消费市场，成为扩大内需的主攻方向之。 政府工作报告提出要‚做好家电下乡农机下乡 工作，深入实施万村千乡市场工程，鼓励支持大中型流通 企业向小城镇延伸经营网络，扩大农村地区消费。‛ 进步加快农村流通网络建设。以‚万村千乡‛市场 工程为主线，加快农村商业网点建设，培育农村商品流通市场。 是进步抓住机遇，采取有效措施，争取和利用国家省‚万 村千乡‛市场工程专项资金，全面推进我县‚万村千乡‛市场 县工程咨询事务所 工程建设。支持农村日用百货配送中心项目建设，提升管理水 平和商品的配送率。二是规划建设改造家以上村镇级农 资和日用百货‚农家店‛，进步完善农村流通网络，改善农 村购物环境，激活农村购买力，扩大农村消费。三是推动‚农 超对接‛，引导连锁超市农产品流通企业与农产品专业合作 社衔接，建立农产品直接采购基地，搞活农产品流通，帮助农 民实现增产又增收。 积极实施‚家电下乡‛工程。按照商务部财政 部统部署，全面推开‚家电下乡‛工部委关于整顿规范市场秩序专项 整治市场的通知 市县关于加快发展服务业的决定 国务院关于扩大内需，建设专业批发市场的若干意见 住宅建筑规范 住宅设计规范 国家房地产开发有关政策 县建设项目规划设计条件通知书 项目区地质勘探资料 民用建筑节能设计标准 建设部房地产开发项目经济评价方法 国家相关的法律法规及建筑设计规范。 编制原则 依据县建设规划，结合县的客观实际，以能 充分体现项目‚统规划，分期建设‛的原则。 建设以‚高起点高标准规范化‛的原则，点线面 结合，参与构筑县小城镇基础设施框架，创造县城镇的新 形象，新面貌。 根据规划要求，本着科学实用的原则，充分考虑城 镇现有和规划建设的基础设施，加强项目建设与城镇总体规划的 衔接，使两者有机结合，优势互补，协调发展。 合理有效使用土地资源。 县工程咨询事务所 坚持软件建设与硬件建设同步推进，协调发展。以服 务为宗旨，重视管理队伍建设，广开科技信息渠道，体现高效精 干的原则。重视人才培养和人才引进，提高企业管理队伍的整体 素质和整体水平。 以提升农村商贸网点指导，进步完善小城镇商贸服 务，扩大内需，提高项目的运作效率，增强企业的竞争活力。 二项目建设背景 扩大农村消费舒 适环境优美配套齐全，还要考虑文化品位今后改造余地以 及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同 时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资 力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这诱人的市场。 在去年房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点 由价格区位转向开发商的品牌。商品房市场出现品牌角逐趋势的 原因，主要有 先富者的市场潜力。改革开放多年来，经济快速发展， 社会全面进步，城镇居民收入水平有很大提高，城镇人均收入和 消费水平居国内中等水平，据有关资料统计，富裕家庭约占 左右，最近两年，富裕家庭这比例又有提高，今后还将进步 提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富 者市场潜力。 商业消费潜力。近年来煤电能源基地建设。为市经济 发展提供强大的支撑，人口聚集效应进步升华，发展房地产开 县工程咨询事务所 发直是当地经济发展的重点之。今后民营企业也越来越多， 民营企业主的住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存的发展， 大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形 成定的市场需求。 项目所在地市场潜力。商贸城开发项目位于县 镇的小城镇商业，环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区 不可多得的地段位臵，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住 宅具有无可比拟的区位优经验的大型房地产开发企业不断涌现出 来，并占市场主导地位。 住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段 随着当地城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成 为居民消费热点和投资手段。目前，当地居民购房除直接居住或 自用外，有近是用于投资保值增值或出租，这与当地居民 近几年生活水平很快提高不无关系。这标志着居民生活由‚温饱 型‛向‚小康型‛的过渡。随着城乡耐用消费品逐步饱和后，消 费热点将转向住房汽车消费，这是个必然的趋势。随着居民 消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平 均比重将由上升到左右。其中中低收入的家庭为 ，中高收入家庭为，富裕家庭占，加上银 行住房按揭贷款的支持，住房消费热，将加快形成。个人购房的 比例也年的增加到年的，目前这比例已超 过，并保持逐步上升的势头。 县工程咨询事务所 定价策略 价格定位。 根据目前房地产屋源交易信息，结合同类商品房销售价。 从年月楼盘销售情况分析，县城中高档住宅售价 每平方米在元之间中档住宅售价每平方米在 元。由于各楼盘区位环境配套等均有差别，开发 成本各异，仅作参考。 价格优惠策略。拟采用以下策略付款方式优惠集 团购买优惠选择购买优惠④特殊消费对象优惠其他优 惠措施。 价格浮动策略。宜采用浮动售价展销会期促销优惠 势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。 消费者对住宅质量和物业管理的关注 消费者购房是个人的投资臵业行为，因此质量是购房者首要 关注的问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。是安全性 方面，主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面，住宅应具 有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好的住宅。三是舒 适性方面，包括卫生日照通风室外环境等。四是适用性方 面，个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有 不同的要求，因此会形成若干即期消费。所以，住宅设计要超前 并考虑可改造。物业管理是消费者购房考虑的另重要因素。对 于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量 同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理， 物有所值。 住宅开发及开发商向规模化发展 近年来，城镇住宅开发数量发展过快，但开发规模和档次不 县工程咨询事务所 高。目前县内已有各类资质的房地产开发企业多个，存在开 发成本高恶性竞争粗制滥造哄抬地价等问题。按照美好乡 村建设的要求，城镇住宅不仅要求户内居住舒适，有足够的居住 空间，功能设施齐全，还要有合理的销售价格。房地产开发商只 有通过大规模低成本开发，才能满足用户的要求。住宅开发向 规模化发展，形成新的住宅市场竞争，也促使开发商向规模化方 向发展。从最近两年的房地产市场上也能看出这变化，批实 力雄厚具有丰富操地产产业链条较长，能够带动建材产业运输服务 业劳动力市场等相关产业的发展房地产属于劳动密集型产业， 能够提供更多的劳动