地 产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，市场运作逐步放 宽条件，市民卖旧买新，二次置业的积极性逐步得到调动和发挥，我 市房地产市场已形成了二三级市场联动的良好局面。部分条件好的 行政企事业单位已进入住房货币化分配阶段，房改前的好条件正在 逐步被消化，继而转入个人购房，会刺激住房有效需求，形成住房梯 级消费。 根据年第二季度武房指数报告，洪山区房地产市场最大特征就 是光谷地区以住宅项目为主，武珞路沿线以商务写字楼为主。作 为洪山区两大经济支柱中国光谷与电脑条街在洪山区的经 济结构中将占据主导地位。随着中国光谷的发展壮大，小区周边土地 已成为武汉市房地产开发的热点，在未来的年内，中国光谷方圆 平方公里的区域将形成个科工贸年收入超过亿以上的高科 技产业园，加上长江乐园的带动效应，大批第三产业会在此地蓬勃 兴起，本地域将成为武汉市人文环境最好居住质量最高规划配套 最完善的生活社区。 因此，我公司决定在此区域内寻找合适的地段投资建设高品质的商品 住宅小区，由于本区域内土地的稀缺以及我公司资金暂时的短缺，我 们选取武汉高科国有控股集团和北京融科智地房地产开发有，方面是联 排别墅自身的优势，即住宅功能齐全，并且位于郊区价格相对较低， 绿化率高，环境优美另方面是因为随着二次置业者在购房人群中 所占的比例不断增大，要求改善生活质量的购房消费者日益增多，直 接促使别墅的需求量增大。目前汀香水榭水蓝郡和黄金海岸等楼盘 的此类物业都取得了良好的市场效果。 本项目建筑类型 以高层型为主干，周围点缀布局型多层住宅。 整个小区外观上错落有致，的容积率保证了充足的绿化面积和多 处现代景观小品设置在住宅楼周围。 总论 项目背景 项目名称联想高科•经典都市居住小区 承办单位概况 世纪地产是武汉专业的房地产项目开发公司。 由于其他的在开发项目占用大量资金，且本项目工程量大，建设周期 长。为了降低投资风险，世纪地产决定和武汉高科国有控股集团 有限公司及北京融科智地房地产开发有限公司合作成立控股公司武 汉联想•世纪高科房地产开发股份有限公司开发本项目。 公司注册资本亿元世纪地产万元，武汉高科国有控股集 团有限公司万元，北京融科智地房地产开发有限公司万元 流动资金万元滚动开发。 武汉高科国有控股集团有限公司是经武汉市委市政府同意成立的， 授权全面经营和管理武汉东湖新技术开发区国有资产。集团注册资本 亿元，目前全资控股参股企业家，已成为武汉•中国光 谷区，沿关山路南行米即达 武黄高速公路，是武汉光谷的重点开发地段，因此为了吸引众多的科 技人才，光谷白领阶层来此购房置业，把容积率把握在较小的数值 建筑面积平方米 开发周期至年 土地价格万高科集团储备土地，作为股本投入 周围环境与设施 步行约分钟可至等公交车站 鲁巷广场购物中心关山超市以及关山饭店等消费场所均几步之 遥 华中科技大学，中南民族学院等高校环绕 武汉光谷中心光谷创业街位于本案东侧 项目投入资金及效益情况 项目总投资万元 自有资金投入万元 住宅销售价格元平米起 项目销售收入万元 项目税后利润总额万元 项目毛利润润 项目内部收益率 三项目建设缘由 项目建设有利于我公司在武汉房地产市场的进步开拓发展 公司自成立以来，秉承追求卓越尽善尽美之企业理念，依托开 发区的优惠政策及政府支持，立足于东湖开发区，辐射武汉三镇。通 过本项目的开发，占据光谷区域房地产市场，发展壮大公司实 力，并进步树立企业在武汉地产业界的形象。 项目的建设符合武汉市对光谷建设的精神 国家继续实行扩大内需拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨 大，使房地产开发企业预期的盈利将进步增强。随着国家取消了银 行对房地产开发项目贷款的限制解除了房地产开发企业禁令，更加 坚定了房地产业发展的信心。武汉建设的主力军，是家集资产经营与管理创业孵化器风险投 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,资技术产权交易中心工程科学研究大学科技园建设于体的大 型国有控股集团。 成立于年月的北京融科智地房地产开发有限公司，是联想控 股公司为进军房地产行业而专门设立的全资子公司，也是其多元化布 局的个重要棋子。 可行性研究报告的编制依据 城市居住区规划设计规范 武汉市规划管理条例及技术规定 城市居住区公共服务设施设置规定 住宅设计规范 住宅建筑设计标准 建筑工程交通设计及停车场设置标准 城市道路绿化规划及设计规范 高层民用建筑设计防火规范 二项目概况 地块位置 关山路与楚雄大道交会处往南处。光谷创业街位于本案东侧， 南抵武汉职业技术学院，西紧邻关山路，北靠长江有线电厂。地块 紧邻光谷中心区，不仅未来发展前景不俗，其现有配套设施也十分成熟。周边商场菜场休闲广场众多，大专院校林立，公园 医院等公共设施相距不远。联想高科•经典都市居住小区周边有 华中科技大学中南民院鲁巷广场关山市场关山中学鲁巷小 学光谷核心市场电信数码港长江乐园东湖新技术开区等。位 于此地生活方便而多彩。 建设规模与目标 土地面积亩平方米 容积率本地块位于武汉市国中西部 大中城市之首，实际利用外资亿美元，外资来自全球五大洲 多个国家或地区，全球强跨国公司有家来汉投资，另有家 设立了代表处。 迈向世界超级城市世纪之交，正当世界各大城市都在描绘新的发展 蓝图之际，美国未来学家杂志年月刊发表了著名学者 麦金利康韦所著题为未来的超级城市的文章，预言中国的上海 武汉将进入世纪全球十大超级城市之列。 超级城市是指具有下列项条件特征的城市地区人口超过万 能够可持续地满足居民的物质和社会需求包括食物住所安全 医疗保健交通及教育等方面的需求拥有健康和充满火力的经 济环境，能够创造吸引和培育可产生足够就业机会和财政收入的经 济投资。未来超级城市必不可少的个因素水源国际机场与 腹地的交通联络圆顶体育场技术中心通信中心公共交通垃 圾处理绿色基础设施新的政治机制。 未来的十大超级城市班加罗尔印度武汉中国上海中国 曼谷泰国丹佛美国亚特兰大美国昆坎图卢姆地区墨 西哥马德里西班牙温哥华加拿大。由于地处中部要冲， 拥有高新技术产业以及数十所大学和技术学院，武汉具有很大的机会。 光谷地区房地产住宅市场分析 光谷地区概况 信息技术的突飞猛进，给世界生产力和人类社会的发展带来了极大的 推动。光电子技术是信息技术的核心技术之，随着国际互联网业供应量 的主体，这点在城乡结合部的郊区房地产市场尤为突出。目前市中 心的多层项目越来越少，有彻底逃离市中心的趋势。反观城市的 外延，尤其是近两年房地产开发较热的三区五片，即汉口的金银 湖片和后湖片，武昌的南湖片东湖高新开发区片以及汉阳地区的沌 口开发区，无论楼盘规模如何，均以多层物业为开发的主要建筑形式。 从最近新开楼盘来看，多层物业也是占着绝对的比例。 小高层。目前小高层最大的特点是将其领地扩展到了郊区。除 了在寸土寸金的市中心之外，小高层也出现在了离市中心较远的 城乡结合部。位于金银湖片区的丽水佳园开盘，其期工程推出 了数栋八层带电梯的小高层，再加上户型上的创新设计，市场反映良 好。此外，近期开盘的位于青山区工业二路上的宝安•公园家在 其规划中也有数栋小高层项目。这现象打破了小高层只能在市中心生存的定式。 高层。目前武汉市高层物业尴尬的现状正在被城市中心区日益增多 的新代高层住宅项目所改变。市中心几个高层楼盘的面世，为高层 物业市场增添了几分亮色。福星城市花园怡景花园等楼盘纷纷亮相， 而且都以高品质树立江城楼市的顶级豪宅形象，使高层物业的现状有 所改观。 别墅。江城特有的丰富水资源成就了众多的别墅项目。就目前的实 际情况来看，别墅市场中无论从供应量还是市场的接纳程度看， 即联排别墅都是最好的。究其原因务 和通信业的飞速发展，光电子信息产业将是影响未来社会发展的战略 性产业，必将成为世纪最重要的支柱产业之。在此背景下，大 陆许多专家学者建议建立国家光电子信息产业基地。湖北省和武汉市 政府审时度势，及时决策，力争在武汉创建国家光电子信息产业基地。 去年，武汉以其发展光电子产业的综合优势，被国家科技部国家计 委批准为国家光电子信息产业基地简称武汉•中国光谷。 武汉•中国光谷高等院校和科研院所众多，汇聚了大批国内外 知名的专家学者，为发展光电子产业提供了强劲的智力支持以武汉 烽火科技集团长飞公司精伦电子华工科技等企业为代表的批 光电子企业，已经形成了定的产业规模，形成了光谷发展的骨架 武汉•中国光谷依托国家级开发区武汉东湖新技术开发区， 有着良好的外部环境和条件，这些都为光谷的建设发展奠定了良好的 基础。 武汉东湖新技术开发区平方公里范围内集聚了所高等院校，个省部属科研院所，个国家重点学科，个国家重点实验室， 个国家工程技术研究中心，名两院院士，多万名各类专业科技 人员，万在校大学生，每年有万余名大学生从这里走向四面八 方。武汉东湖高新技术开发区是仅次于北京中关村的中国第二大智力 密集区，拥有非常丰富的高新技术人才资源。 建筑类型 武汉市光谷地区住宅类建筑其类型现状 多层。作为种最为普遍