1、“.....面积分别为 万平方米，商业万平方米。经测算，项目可实现销售收 入亿元，项目开发成本为亿元，可实现税后利润为 亿元，项目投资利润率为。 计划书结论 该项目符合国家产业政策和经济社会发展实际，不仅 对改善城市面貌完善投资环境有积极的意义，而且可以显著改 善旧城区和城中村居民的居住条件，项目抗风险能力强，并且具 有良好的社会效益，可有力地促进当地经济的发展，因此，项目 是建设是可行的。第二章项目发起背景 项目发起背景 宏观经济环境的变化给经济起飞带来绝佳契机 从国际看，世界经济正在复苏之中，但复苏进程还很脆弱 很不平衡。是些国家经济增速出现回落。二是全球通胀压力 加大。流动性过剩的影响日益突出，石油粮食等大宗商品价格 高位波动，多数国家物价面临较大上涨压力......”。

2、“.....三是发达经济体的失业率居高不下， 经济增长缺乏动力。国际金融危机爆发后，美国欧元区和日本 的失业率都明显上升，最高时分别达到和，目 前虽有所回落，但仍显著高于危机前平均水平。四是政府拨，由各户村民自行建设后租出 获得尽可能的租金，土地和房屋租金收益最大化的结果致使‚城 中村‛形成的进步加剧。 ‚城中村‛存在的主要问题 是‚城中村‛与城市发展不协调。‚城中村‛规划设计和建 设风格基本上千篇律，与周围环境不相称。有的村为了提高容 积率，建设时想方设法缩减楼间距，增加楼层，挤占公共空间， 减少绿地面积和公共设施，降低了居住质量和城市景观。 二是土地资源粗放经营，浪费严重。‚城中村‛的土地资源由 于缺乏统管理，易形成土地占有率高利用率低产出率更低第章摘要 项目基本情况 项目名称旧城改造及城中村改造建设 项目 发起单位 项目建设地址......”。

3、“.....总建筑面积万平方米，其中用于 原住宅臵换面积万平方米，预留商业万平方米同时配 套建设谁电气讯路等公共基础设施。 项目开发建设投资估算项目开发建设投资亿元， 筹措方式为发起单位通过招商引资吸引外来投资者作为战略投 资者进入，在开发过程中争取部分银行贷款。 商业计划书结论 项目建设必要性 项目建设是实现城市物质形态现代化的需要，是节约用地， 提高城市集政治工程 城市新景观工程片区经济工程于体，在开发上有必要遵循‚三 老模式‛要让‚老爷子‛满意各级政府关注度比较高，对项 目开发提出了些指导性意见，项目实施也需要政府的继续参与 和支持，项目开发成功与否，将关系政府官员的政绩。要让‚老 板们‛满意本项目作为旧城改造项目，面临高额拆迁成本的摊 消问题......”。

4、“.....以保证以上的预期自有资 金投资利润率。要让‚老百姓‛满意作为高尚住宅区，为吸引 高收入目标消费群体跟进，必须在项目硬件和软件上不断创新， 作出项目精品，创立项目品牌，让消费者感觉物超所值。 项目实施计划 本项目主要涉及亩地的征地拆迁安臵及场地整治以及 后续的房地产开发过程。主要工程内容为土地整治工程及地块内 的基础设施建设，后续的安臵房建设用于补助的房地产开发建 设等，参照同类项目，实施进度安排如下 项目第阶段招商引资确定项目建设主体 项目第二阶段对拟改造地块进行摸底，签订安臵补偿协议 项目第三阶段确定地块出让条件，签订合作协议 项目第四阶段准备项目建设的相关材料并报相关部门批准 项目第五阶段完成整治范围的旧房拆除及场地平整工程 项目第六阶段分期进行房地产开发，第期建设安臵房安 臵老住户，接着开始进行正常开发，分三期进行建设......”。

5、“.....筹措方式为发起单位通 过招商引资吸引外来投地利用率的迫切需要，是解决旧城和城中村的居住环 境和城市面貌，改善民生的需要，是加强社会主义精神文明建设 的迫切需要。总之，通过实施旧城和城中村改造，可使旧城和城中村物质形态融入到城市整体中去，有利于改善城市环境，提高 城市综合竞争力，促进城市经济社会的发展完善社会公共管理 职能，优化社会公共管理方式，解决居民的居住出行医疗 教育社保等保障问题。因此，项目的建设是必要的。 市场分析 近几年，房地产市场迅速发展，有计划地实施了普通 商品房经济适用房和廉租住房的开发建设，房地产市场基本保 持健康平稳的发展态势。年投资亿元，建成廉租住房 万平方米，套，开工建设经济适用房万平方米。进步加大 房地产开发市场的监管力度，对违规开发售房等行为严厉查处， 维护了市场秩序。年计划投资万元......”。

6、“.....进步扩大廉租住房补贴发放覆盖面，让更多的中低 收入家庭住有所居。 项目选址 。 项目建设内容 项目需拆迁万平方米并进行场地开发整理然后建设住 宅万平方米商业设施万平方米配套设施万平方 米，总建筑面积万平方米，其中用于原住宅臵换面积 万平方米，预留商业万平方米同时配套建设谁电气讯 路等公共基础设施。 项目建设目标本项目作为旧城和城中村改造的部分庄依然保留和实行 农村管理体制，这些村庄已经跨人了城乡体化进程，却不能迅 速进入城市的大门成为真正的城市社区，而是成为都市里的村 庄，由此形成了独特的城中村现象。其基本特征如下空间 形态和内部功能与周围城市环境格格不入人口特征极为混 杂，既居住着大量从事非农职业的农民，又集聚着大量外来流动 人口经济实力主要依靠非正规经济维系，包括村集体和村民违规出租土地及房屋......”。

7、“.....丰裕的物质生活与落后的价值观念和管理体 制形成强烈的反差。 城中村是城市化过程中形成的种新的城市病，严重影 响了城市化的质量，对城市的持续发展和社会进步带来了严重影 响。主要表现在以下几个方面第，城市二元管理体制的存在 和行政管理体制的混淆和散乱。城中村是在繁华的都市内部， 仍实行农村管理体制的行政村，这不免使村民在思想观念生活 方式住房建设景观管理模式和居住习惯等方面仍然保留着浓 厚的传统农村色彩，使城中村成为农村管理体制下的都市小社 会。第二，规划滞后管理落伍建设混乱市政建设和公共设 施严重缺乏。城中村的地区规划建设和社会管理等问题长期 处于混乱和低水平状态，不仅造成房屋布局杂乱无章建筑密度 较高土地利用率和绿化率低下环境卫生较差生活和基础设 施配套严重不足各类管线杂乱不堪道路安定因素......”。

8、“.....是我国城市化进程的快速发展的结果。改革开放 的多年中，城市化的进程加速发展，我国的城市数目从 年的个发展到现在的个。城市建成区面积也由万平方 公里扩大到万多平方公里。城市的快速发展，需要通过征收周 边农村的耕地获得扩展的空间。耕地被征收了，当地的农民，却 仍然留在原居住地，并且保有部分供他们建房居住的宅基地。场城市包围农村的运动发生了。村庄进入城市，形成了城中 村。从主观上来说，是我国城乡二元管理体制及土地的二元所有 制结构所造成的，这也是深层次的制度原因。所谓城乡二元管理 体制，是指‚城市‛和‚农村‛分属不同的管理模式，二元所有 制结构是指城市的土地属于国家所有，而农村的土地属于农村集 体所有的制度。而在些‚城中村‛内形成了以城市与农村‚二 元所有制结构‛并行存在共同发挥作用的‚边缘社区‛特征......”。

9、“.....城中村这种特殊的建筑群体和村落体 制的形成，是农民在土地和房屋租金快速增值的情况下，追求土 地和房屋租金收益最大化的结果。‛因此，从‚城中村‛的历史变 迁可以发现，土地的二元所有制结构是造成‚城中村‛形成的根 本原因。二元所有制结构使得村民可以低价甚至无偿地取得土地 的使用权，集体将宅基地按户划窄消防和救护通 道堵塞等问题，而且还造成违法用地和违章建筑屡禁不止，出现 了大量的接吻楼握手楼和贴面楼。这既破坏了城市景观， 影响城市品质，也不利于城市功能的提升，甚至使人们的生命财 产在特殊的灾难下受到严重的威胁。第三，产业畸形，没有整体 竞争力。城中村的经济般以房屋出租为主，各种发廊餐馆 药铺杂货铺等充满了城中村的主要街道。村民单纯的依靠租金 收入生活，故惰性不断滋生。如此下去，无论是村集体还是村民个体，其发展都很有局限性......”。