均增速以上的高速发展。 商业重心逐步迁移，伴随着的城市化进程与住宅开发，商业发展的 重心正在逐步从环三环区域向环四环区域迁移，西北四环的商业发展 已经初现端倪。未来几年，环四环商业经济带将迅速崛起。 商家战略布点加速，在商业发展的良好形势下，借助年年底商业 领域全面开放的机会，国内外知名商家纷纷加速在的战略布局。三 环四环甚至是部分五环区域商业项目都成了商家竟相角逐的对象。 影响商业发展的需求因素分析 影响个城市商业发展的主要因素是人口收入水平支出水平和消费习 惯，其中城市的消费水平除了受消费习惯等其它因素影响外，最主要的是受消费 者规模与消费购买能力的影响。本节将分别阐述分析。 巨大且不断增长的人口规模是商业发展的基石 截止年末，市常住人口万人，其中户籍人口万人。 外来人口万人，如果加上规模庞大的流动人口，无疑将形成个巨大的消 费市场规模。 与此同时，伴随着房地产市场的开放和户籍身份的淡化，越来越多的 相对富裕人口开始涌入臵业与就业有的楼盘甚至有超过以上的 购买者是外地人，这使得人口的数字更加庞大。而持续扩张的人口基数也第页共页 使得的消费规模达到个令商家垂涎的地步，为商家的成功经营奠定基石。 领先全国的购买力水平是商业真正繁荣的关键 近几年，市居民的平均购买力水平持续排名全国前四 量的企业和项目被市场淘汰或更新。在这阶段，房地产开发企业在开发商业地 产时要格外慎重。 商业地产开发供应量概况 新增供给分析 年月商业营业用房新增供给项目 项目名称项目位臵总建筑面积建筑形式 燕莎盛世海淀区北三环马甸桥平米底商 中安盛业大厦朝阳区北苑路平米底商 莫奈花园顺义区后沙峪乡平米单体会所 •咱们朝阳区东风桥东平米单体会所 瑞都国际通州区九棵树号不清楚底商 太阳花社区丰台区五里店住宅可做底商 大红门亮驿服装城丰台区南顶路号平米单体 季景沁园朝阳区望京西路不清楚底商 天创科技大厦海淀区海淀北大街平米底商 柏阳景园朝阳区东五环五方桥东北平米底商 报告摘要 项目概况 项目是房地产开发公司在地区开发 的大型商业地产项目，占地亩，通过前期初步设计，计划建设面积约为万 平方米，拟建成东部地区的个标志性的购物中心。 项目分析结果 通过对项目的自身条件与市场环境的分析，对本项目判断如下 项目优势 项目位于规划中的环四环商业带上，交通的通达性和通畅性均好 项目周边已经有定规模和层次的居民住宅落成，形成基本消费 项目西靠商务人群，东接垡头边缘集团，未来顾客数量充足 燕莎的开业形成初步且能够互补的商业氛围和充足客流 项目前期良好的规划设计，将能充分灵活地满足商家和商户的需求 开发商的商业物业持有经营原则使得本项目商业运营管理更易成功。 项目劣势 项目虽在四环路边，但由于周边建筑和道路问题造成了展示性不佳 项目自身及南四环区域第页共页 的地标性的休闲娱乐购物中心。 项目规模定位 根据商圈消费力的估算，我们建议本项目的总面积在万平方米左右，其 中包括约万平方米的停车场和万平方米的商业面积。 项目功能建议方案 根据我们对本项目区位条件市场定位及商圈内竞争状况的分析并以经 营内容选择原则为尺度而提出的两种可供选择的方案，其中每种方案必备的基本 业态为大型综合超市各种专卖专营店大型影城大型餐饮健身康 体中心。 方案特色业种为大型影城和家居建材城 方案二特色业种为大型影城和电子数码城。 我们认为第种相对比较适合。 第页共页 项目基本情况 项目是房地产开发公司在地区开发 的大型商业地产项目，项目占地亩，开发商通过前期设计，计划建设面积约 为万平方米，拟建成东部地区的个标志性的购物中心。 为了更好的对项目进行定位和规划房地产开发公司 委托世纪华夏资产管理有限公司作为顾问方，对项目进行调研分析，并根据 分析结果对项目进行定位，提交可行性研究报告。 投资环境宏观经济市场与商业市场分析 市概况及投资环境分析 详细内容见附录二 市宏观经济发展基本情况 详细内容见附录二 市商业发展现状分析 我们认为市的商业发展有以下主要特征 城市商业吸引力巨大，作为国际性的大都市，无论是出于战略发展要求 还是对庞大购买力的追逐，的商业吸引了国内外诸多商家的进驻，第页共页 可以说的商家数量之多和种类之全在全国都是领先的。 周边目前正处于待开发阶段，商业成长需要定的时间 项目周边的基础设施相对不完善桥的改善需要定的时间 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第页共页 项目现有的商业规划体量稍小，难以形成具有震撼力的规模化优势。 项目机会 商业发展的良好形势与的开放，四环商业带正初现端倪 项目位于快速成长的环四环商业带，将成为四环重要商业设施之 项目处于规划中的东扩范围和重点区域，未来区域潜力巨大 与等商业的业态错位互补，将可能形成的效果 项目区域的四五环间的商业空缺，可能通过本项目的成功开发填补 未来项目周边众多楼盘的兴建和人口入住，将使本项目基本商圈扩大。 项目威胁 未来东边三四五环之间商业发展的竞争关系将造成定的威胁 处于城市节点中心的华贸中心万平方米商业对本项目的分流作用 项目周边楼盘商业如世纪华侨城对本项目客流具定的分流作用。 综上所述，我们的结论是项目区位未来发展方向良好，潜力巨大，本项目将拥 有良好的发展空间。 项目定位建议 项目整体定位 通过分析，我们建议项目的定位是为东南区域居民提供餐饮娱乐 和购物服务的休闲娱乐型购物中心。 项目将立足于基本商圈的消费人群，规划满足居民基本消费需求的大型综 合超市，同时充分利用环四环的交通区位优势及与 的错位及互补性定位，引入符合商圈需要且辐射能力极强的业态如餐饮娱乐家 居建材等，以吸引二三级商圈的商务人群与高收入阶层，从而建成引着外地大型零售商的青睐，对商铺需求构成支重要力量，如上第页共页 半年山西华宇集团的华宇时尚购物中心云南盛兴集团的盛兴购物广场都已正式 开业。 各商业业态的竞争性分析 零售业市场分析 各大连锁企业集团纷纷把在选址开发列为重中之重，开店热潮正在 各地展开，并且开店位臵已经逐渐从城内向四环五环和郊县扩散。从发展 趋势来看，各大零售集团近几年内仍然会把作为在中国发展的重点区 域，因此可以预计这股开店热潮仍将持续相当长的时间，估计在年之内还 会不断有新店出现。 便利店的发展启动，预计到年人均达到美元，标准化 连锁化便利店将成为发展较快的业态。目前国际大品牌企业已经纷纷在酝酿 进发展便利店。 传统业态中百货地位受到挑战，处于转型期，百货企业发展部分继续巩固 百货市场，另部分则利用资本集聚的优势向大型综合超市或购物中心转型。 产品定位和市场定位细分趋势明显，专卖店专业店得到很大发展，并且将 在未来占据重要地位。重视品牌经营，以及采用先进的质量管理系统和配送 系统是专业店专卖店成功的要点。在未来零售格局中，专业店专卖 店应占有相当的比重。目前在图书医药汽车及配件家用电器钟 表眼镜等领域都有很快的发展。 餐饮娱乐市场分析 娱乐业的经营对于餐饮业和零售业具有相当的依附性，其发展特点和餐饮 有定的类似性，本节重点对餐饮市场进行分析。第页共页 餐饮品种的齐全性和地域性特征明显。餐馆林立，名店星罗棋布，鲁 京川粤苏湘西式等风味佳肴充分满足顾客的不同口味。 注重文化品位。连锁企业不仅在商业今后几年的发展方向具有重要意义。 从零售业发展来看，根据业态的不同将走向不同的方向，经营日常用品的超 市便利店等业态其连锁经营的趋势已经非常明显，统采购，统管理， 同定价，统经营的方向已经势不可挡，追求共性是这些业态的共同特征 而专卖店专业市场百货店等提供选择性商品则更多向个性化方向发展， 将现有客层进行进步细分，充分满足自己面向客层的需求。 餐饮娱乐业是讲求个性化消费的行业，随居民收入水平的提高和消费习惯的 变化，伴随着近几年进入城市建设高峰期，这些行业都将得到更快速发 展。 市商业地产市场的基本情况 据市统计局资料显示，年底市人均商业面积约为平方米， 而国外发达国家的平均水平却早已达到平方米，上海大连等城市的人 均商业面积也相继超过了平方米。作为高度国际化的大都市，近几年商业 地产的发展势头十分迅猛，开发商也非常热衷于开发商业地产。由于不遵循商业 规律而盲目开发，商业地产在部分地区已经出现饱和现象，但新出现的项目仍然 越来越多。预计在未来几年内，商业地产的盲目开发热潮将会回落。 商业地产开发企业发展概况第页共页 但是商铺所显示的空臵率和供应规模还是远远小于住宅类办公类等 其他物业的开发量。根据市商委的商业发展规划，预计在年人均商业 面积将达到平方米这目标已经在年提前实现，到年人均 商业面积达到平方米。在最近新批的房地产项目中，有万平方米左右的 商业地产项目，未来的商业地产市场仍然火热。蓬勃发展的零售业将令 商铺市场持续活跃，并将进入个大浪淘沙的过程，在这个过程中，将有相当数产品上体现当地的人文特色，同时还提炼并 渲染自己的饮食文化。九头鸟楚天情红番茄靠的就是楚菜楚文化渝乡 人家沸腾鱼乡不仅川菜做得精，同时十分注重蜀国情调品位的营造。 连锁经营形成强势，市近几年发展起来的餐饮店铺不少是采取连锁策 略。酒楼式