是房地产发展的决定性力 量。最能决定房地产行业走向和未来的因素就是国家经济走势和大 局，房地产发展与国民经济发展成正比，只要国民经济保持高速发展 态势，房地产业必将随之扬帆远航。 第二节重庆市宏观经济环境及行业政策分析 重庆历来就是统帅我国西南广大地域的重镇，又是我国最新的直 辖市，能够成为直辖市是与其在我国政治经济地理人文等历史 与现实生活格局分不开的。重庆是我国西南地区的经济交通文化 政治中枢，并负有沟通东西承启南北的地理优势。随着长江三峡水 库的成功蓄水，重庆市的水路交通完成了阶段性布局，甚至地理区域 格局也已呈现定势。使得重庆经济地位如虎添翼。 我国宏观经济政策中西部大开发的战略方针注定了重庆的特殊 地位。因此，走活重庆经济是我国近期与远期发展规划中举足轻重的 枚棋子。近年来随着我国西部大开发战略推进，重庆市的经济得以 快速发展，人民生活水平也大幅度提高，这也为重庆房地产市场的发 展提供了个良好的基础。 目前重庆正处于大发展阶段，居民消费能力不断提高，政府加大 基础设施建设，已完成八小时重庆和半小时主城区工程为主 的基础设施建设未来几年内将相继建成几个上百万人口房条件 的旺盛需求。万州房地产市场最近二年商品房市场呈现较为明显的增 长态势，元平方米以上的商品房年均销售量达到万平方 米，说明万州居民不仅具有改善住房条件的要求，更有改善住房条件 的经济实力。 从居民构成来看，万州年代前后人口高峰期出生的居民，目 前正好处于购房结婚生育的高峰期，必然导致房地产需求的升温， 将形成股购房热潮。 万州统计局调查数据显示，万州区户均人口呈现逐年缩小趋势 年户均人口人，比年减少了人，这说明万 州家庭呈现小型化发展倾向，从而导致对住宅需求的增加。 第章项目建设背景 第节国家宏观经济环境及行业政策法规 自改革开放以来，我国的经济体制历经了从计划经济向社会主义 市场经济转型的初级阶段，现已逐步走向了成熟健康发展的市场经济 时期，直保持着稳健快速的增长水平。结构调整成效进步显 现，从国家统计局发布的各项指标看，年国民经济呈现增长快 效益好低通胀的良好发展态势，经济运行的稳定性有所提高，发展 的协调性有所改善。年上半年，全国的宏观经济也取得了全方 位的发展，工业增速呈现高位加快趋势，上半年工业增加值累计增长 ，同比增幅提高了个百分点。工业生产呈现出全面加快的 势头，个行业中有半数行业增速提高。企业效益逐月提高，上半 年全国规模以上工业企业实现利润同比增长，继续保持较快增长 速度工业经济效益综合指数，比去年同期提高点。 财政收支也显示资增幅明 显低于中西部地区。 年月，全国完成购置土地面积万平方米， 同比下降，同比去年增幅回落了个百分点，低于商品房施 工面积涨幅的个百分点新开工面积涨幅的个百分点。 总体来看，当前房地产市场正在朝着宏观调控的目标方向发展 住宅为主的房地产开发投资平稳增长商品房施工竣工和新开工面 积均大幅上升房地产开发企业本年土地购置面积有所减少，完成土 地开发面积上升商品住房价格涨幅总体放缓。但各项调控政策落实 还有个过程，还面临些问题是住房供应结构性矛盾依然突出， 调控任务还十分艰巨二是部分城市房价上涨仍然偏快，离预期目标 还有差距三是部分中心城市异地购房所占比较大四是房地产开发 交易中介等环节行为不规范问题仍较突出。 在房屋价格不断攀升的情况下，国家和各个地方也出台了系列 的调控政策，从国八条到国六条再到国十五条，旨在平抑居高不下的 房价，打击短期投机行为。又比如出台规定要求开发商每个项目中套 型建筑面积在平方米或平方米以下的住房数量需占等。 而年，央行还数次调高利率和存款准备金率，以有效地控制银 行贷款的额度。 尽管如此，在长期经济向好的远景下，中国的房地产业发展仍处 于上升通道中，并将在很长段时间内维持着上升的取向。国家对房 地产市场的调控政策其目的并不是遏制发展，而是对市场进行良性调 整，可以预见在经过合理的调整后，中国的房地产发展将走得更远更 健康。按照国了良好的态势，上半年财政收入同比增长， 比上年同期多收亿元。城乡居民收入增加，上半年全国城镇居 民人均可支配收入元，扣除价格因素，实际增长，增速 比去年同期加快个百分点农民人均现金收入元，实际增 长，虽然增速较上年同期回落个百分点，但仍然是多年来 较高的增长速度。消费品零售额增速加快，上半年全社会消费品零售 额同比增长，比上年同期提高了个百分点扣除价格因素 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 实际增长，比上年同期提高了个百分点，而且出现了二季 度增速不下降反而上升的近年少见情况。上半年，全社会固定资产投 资亿元，同比增长，增速比去年同期加快个百分点。 其中，城镇固定资产投资亿元，增长，加快个百分 点。在城镇固定资产投资中，房地产开发投资亿元，增长， 加快个百分点。 年上半年我国出口额亿美元，同比增长进 口额亿美元，同比增长。消费价格总水平基本稳定， 上半年累计居民消费价格总水平比去年同期上涨，增幅同比低 个百分点，在经济增长明显加快的同时，消费价格涨幅没有出现明显 的加快，经济增长与消费价格走势的背离比较明显。 房地产方面，年月，全国房地产开发投资持续平稳增 长，房地产开发投资亿元，同比增长，增幅上升 个百分点。住宅房地产开发投资占，其中，经济适用房开发投 资占。东中西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别 为，其中，东部地区商品住宅开发投在最近十年来直保持快速发展的态势， 增长幅度惊人，年均增长幅度超过了十五期间年均增长达到 了，高于同期全国增长幅度，显示了万州区健康良性经济 发展局面。 通过对最近年来万州区国民经济的研究，我们可以发现， 万州区虽然受到了三峡移民工程的影响，但其经济并没有受到多大的 干扰，这主要归功于万州区自身拥有比较良性的经济结构年 万州区第第二第三产业比重为。三峡移民 工程虽然影响了万州农业经济，但对第二产业和第三产业的影响较 小。 在十五期间，万州区国内经济保持高速发展态势。年， 万州区完成国民生产总值元，同比增长，分别比全国 重庆市高和个百分点，年均增长。地方财政收入 亿元，同口径比较，年均增长。全社会固定资产投资累计完成 亿元，年均增长。完成城市建设面积平方公里，比上 年增加平方公里。城镇化率，比上年提高个百分点。 十五期间，共完成房地产开发投资亿元，为全区固 定资产投资总额的，实现增加值亿元。房地产业主要税 费出让金入库亿元，占同期财政收入的。竣工商品房 万平方米，其中住宅万平方米，商业营业用房 万平方米，写字楼万平方米。专业物业管理面积万平方米， 城镇居民人均居住建筑面积平方米。其中年完成房地产 开发投资亿元，为全区同期固定资产投资总额的，实 现增加值亿元。房地产业主要税费出让金入库亿占同 期财政收 二人口和就业情况 年末全区户籍人口为万人，其中城区人口万 人全年人口出生率，死亡率为，人口自然增长率， 人口平均密度为每平方公里人。万州人口中至岁的人口数 量为万人，占总人口的，这些人口都将是房地产市场的 潜在消费者。 万州就业人口为万人，其中从事第二产业的劳动人口为 万人，从事第三产业的劳动人口为万人。目前，万州区外 来人口有万多人，新增人口预计万人年左右，具有劳动能力的 有余人，主要从事个体经营和服务行业等工作。 三住房情况 第产业第二产业第三产业 从人均住房面积来看，万州区城镇居民的人均住房面积为 平方米移民占有定的比例，这个数字大于重庆市平方米 和全国平方米的数字。受移民住房政策的影响，部分城市居 民通过优惠的购房政策取得了住房，是人均住房面积增长的主要原 因。万州区城镇居民已经从过去的解决基本住房问题向改善住房质量 转化，他们再次购房时必然对房屋的综合素质和性价比产生更高的要 求。 万州现有住宅质量较低，具有改善住房条件的内在动因。万州区 整体住房质量仍然处在非常低的层面，低档次的移民房占据很大的比 例，市区早期住房也存在建筑密度高缺乏绿化舒适度差等劣势， 这些居民具有改善自己住房条件的外在动因。 房地产市场表现也在定程度上印证了万州居民改善住入的，竣工商品房万平方米。年季度 完成房地产开发投资万元，实现增加值万元。 年地区社会消费品零售总额达到亿元，同比增长 。批发和零售业总额为亿元，同比增长餐饮业为 亿元，同比增长。全年接待海内外游客万人次，同 比增长，实现海内外旅游收入亿元，同比增长。据 统计局资料显示年上半年，万州区国民经济继续保持增长态 势，增长率达到了。 产业结构方面，万州十五期间立足优势资源和优势产业， 全区工业经济再创新高。年实现工业增加值亿元，同比增 长，其中规模以上工业企业实现工业增加值亿元，同比 增长工业产品产销率达到。全年实现工业品出口交货 值亿元，同比下降。全年完成新产品产值亿元，同 比增长，占全区规模以上企业的。 从产业比重来看，年万州区第第二第三产业的比重 为，较全国三产的比重更 为合理，显示了万州区较为良性的产业发展格局。 从走势来看，万州区经济发展呈现更为合理的发展趋向，第产 业农业的所占的比重持续走低，而第二第三产业的比重持续攀 高，产业比重进