。 整个项目地理环境处于个相对封闭的状态。水库由低山 丘陵环绕，除了条机耕道外，没有其他对外机动车道，便于周边环 境的整体保护和项目的经营管理，这是项目开发以后不断提高品位的 重要条件。困难分析 地质地貌条件不是十分优越，在社会上的知名度较低。该水 体主要用于本地的水利灌溉，功能比较单，对其他地区没有什么影 响库区边岸土层不够肥沃，植被种类不够丰富，园林绿化工程难度 较大周期较长。 旅游基础设施缺乏。库区目前除了通电和机耕道正在计划拓 宽平整以外，电信和无线通讯条件急需改善，否则，将直接影响到该 项目的实施。 经济欠发达，长期以来是以农业和工业为主，第三产业 比重较小，旅游业更是新生事物。虽然发展旅游业已经提上了议事日 程，但是，在群众中对旅游业的认识还有定的差距，尤其是对于应 该如何发展旅 定位原则 旅游产品市场定位的准确与否是关系到项目地旅游开发成败的 关键，必须建立在对项目地资源特性品位规模市场客源需求 以及地缘条件和区位优势等方面的科学深入研究的基础上。综合上 述分析，本项目的市场定位产品设计应遵循以下原则 组合原则。从单体资源来看，本项目地的资源品味景象优 目录 第章项目背景 区位条件 微观环境 市场环境 产权及机制 开发现状 优势分析 困难分析 第二章旅游资源调查与分析 旅游资源状况 起伏的地貌 秀丽的水体 宜人的气候 民风纯朴的农村景色 资源组合评述 资源总体评价 第三章客源市场分析 客源市场定位 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,逗留目的分析 地理来源分析 游客嗜好分析 限制条件分析 季节性周期性限制因素 其他旅游点的存在 第四章旅游产品市场定位 定位原则 开发思路 市场定位 第五章旅游产品设计与功能分区 旅游产品设计 游览线路组织设计 第六章旅游区形象策划与产品营销策略 营销策略 策略 营销求愈来愈强烈，形成了巨大的旅游客源 市场。 虽然周边地区水体旅游资源比较丰富。但同类型的旅游项 目则不算太多。开发得比较好的是。但针对等地的客源市 场，本项目开发则有明显的区位优势开发先行步，正在向市 场逐步推销，则是本项目主要的市场竞争对手。产权及机制 等陆地及其资源产权绝大部分人民政府所有，少部分为 人民政府所有，水域资源产权归人民政府所有。上述两家单 位同属于县人民政府领导，关系融洽，便于协调。 的山林资源般按现行政策由下属管理，部分采取了 承包方式经营，多数处于自然状态。 开发现状 目前只有和附近居民到游泳游览，也有些摄影爱好 者来此拍摄艺术照片上没有人工建筑内只有少量条件简陋 的木船或木排供村民往来樵采和捕鱼，旅游开发尚未起步。 优势分析 项目地的区位条件是发展当地旅游业的主要优势。特别是项 目位臵处于县城近郊和后，可以形成客流物流的盆地效应， 有利于形成旅游客源规模和旅游资步骤 目标市场 促销宣传 正确的促销思路 促销渠道 促销策划第七章开发的效益估算 景区建设规模 建设成本费用估算 基础设施建设费 绿化工程费 管理费 不可预见费 效益分析 直接效应 间接经济效益 第八章实施步骤与保障机制 分期实施 项目分期 各期目标 实施步骤 保障机制 投资开发方式 经营管理体制 第章项目背景 地理位臵 项目开发地位于，地理座标为北纬，东经。 交通条件 项目所在地县位于，境内有。公路有穿境而过，从 县城通往各乡镇的路面都实现了硬化。目前库区与外界的交通联系只 有条机耕道。随着对该机耕道的拓宽平整，该发展旅游业 的区位交通条件将得到明显改善。 市场环境 在大力发展旅游业的形势下，提出了的旅游发展构想， 提出了大力实施战略，加快旅游业发展的若干意见。随着社 会劳动率的不断提高和城镇社会经济的迅速发展，城镇居民闲暇时间 愈来愈多，外出旅游的客观需近主要客源地。地方政府重视，项目地基本无社区居民居 住，开发投资费用相对较小。 第三章客源市场分析 对项目地旅游开发的过程，从逻辑上说，应首先从研究市场的实 力开始。市场研究的目的是确定潜在市场并测算其规模，最终使得管理者正确地理解其身处的经营环境。 旅游客源的市场规模可以用以下公式表示 其中客源市场规模 市场引发力或称出游动机 目的地的吸引力 客源发生地与目的地间的距离影响力 所以，首先必须明确该项目的目标市场，再有针对性地研究该市 场的出游动机对该市场而言目的地的吸引力以及相关的距离影响 力。 对经理人员来说，最重要的信息并不定是潜在市场的总量，而 是有必要明确该市场的特点。市场划分好之后，我们就可以把目标确 定在那些对我们的产品有效需求的人群身上，然后，旅游休闲度假区 的切设计都应以已确定的这部分人的特殊要求为依据。 市场研究还应分析来自其他旅游目的地及既定商圈内其他同行 经营者或潜在替代品生产者的竞争。而这研究必须在旅游产品生 命周期游开发必须着 重考虑的因素，所以，该旅游项目将不可避免的受到全年性的季节性 市场条件影响，根据有关研究可以认为春季月是小旺季 夏季月是旺季秋季月是平季冬季来年月 是淡季。周期性双休日短途旅游市场的特点就是周五周六 周日客人多，其他时间客人少。 假日性五十春节的黄金周客人将会大大增加。 其他旅游点的存在 邻近旅游点有必要关注的景点包括。 竞争性分析从整体来说邻近旅游点开发比较早，已经 有定的知名度，部分景点的条件更是本旅游地所无法比较的，所以， 至少在最近个时期，对来源于区域以外的客源，项目地的竞争力是 较弱的。但对于主要感兴趣的双休日短途旅游者来说，其他的旅游景 点他们早已经去过了，十分需要新鲜的去处，也就是说，其他景点对 于万年周边地区的短途旅游者来说，已经进入了产品生命周期的末 段，而项目地正处于其前段。项目地最需要密切关注的竞争对手是 龙泉湖，因为存在着天然条件的相似性。 第四章旅游产品市场定位 的背景下进行。 客源市场定位 逗留目的分析 娱乐休闲本项目按区域性旅游休闲度假景区规划，其设计 容时量为日。主要针对双休日娱乐休闲市场。 保健本旅游地可以成为区域性的保健中心，其开展的游泳钓鱼水上项目游园和其他相关项目对的相关市场将是十分有 竞争力的。 地理来源分析 交通时间般认为区域性的旅游休闲度假中心的吸引力 范围是车行小时的距离。这就决定了旅游圈沿已有交通线延伸的 范围。 旅游者的距离知觉实践中旅游者对距离的心理知觉往往 与实际距离是有区别的，其影响因素大概有交通的方便程度 历史上形成的行政区划方言等文化特征造成的心理认同感④人 民持续性往来的情况出游者的出游心理压力。 游客嗜好分析 依据项目地的资源条件及旅游市场需求趋势，本旅游地拟 在现有山水自然资源条件的基础上规划开发为以人造人文娱乐休 闲性的景区。 满足人们娱乐公务保健观光的需求。 限制条件分析 季节性周期性限制因素 季节性由于气候的四季更变，季节性是的差距，尤其是对于应 该如何发展旅游业，还缺乏必要的科技和人才支撑。 第二章旅游度假区资源调查与分析 旅游资源状况 起伏的地貌 环周丘陵起伏。库区周边最高峰为，海拔米。由于构造 地层较软，地表风化剥蚀较严重，无陡峭山峰象形石等观赏景观。 但库区四周群山环抱，远山近水，富有层次感。沿岸地形迂回曲 折，半岛星罗棋布，随水位的变化而相应变化。水面被分割得千姿百 态，宛如迷宫，为开发提供了良好的条件。秀丽的水体 项目策划地总容量达立方米，有效容量万立方米，在 平方公里的集雨面积内，群山叠翠，林木葱郁，除少量生活污水外几 乎没有污染源，使水库保存了清纯洁净的湖秀水，水体能见度可达 米以上，库区港湾相连，水域富有变化。湖区山水相映，景色迷人， 尤如镶嵌在群山中的块秀玉，每当清晨太阳初升，湖水烁金。黄昏， 晚霞如胭脂，为湖面染上层金色。月夜，静谧得湖面片银白，微 风吹来，摇曳生辉，令游人如痴如醉。 宜人的气候 处于北亚热带，气候温暖湿润，阳光和熙，无霜期长。由于 库区森林覆盖率较高，加之水面的温度调节作用，营造了舒爽宜人的 小气候，库区空气清新，富含空气负氧离子及植物精气空气杀菌素， 具有较高的空气质量，适宜游客开展娱乐休闲保健度假活动。 民风纯朴的农村景色 周边自古民风纯朴，乡民们的婚嫁节庆活动丰富而有特 色，如极具地方特色与旅游开发价值。库区四周山水相映， 风光旖旎，春夏秋冬景色各异，旅游者到此游览有回归自然之感，仿 佛臵身于浓墨重彩的山水画之中。 资源组合评述 项目策划地以自然旅游资源为主，人文旅游资源为辅，组合 度良好，旅游可开发性强 远山近水，线条柔美，山水比例恰当，符合黄金分割比，给人以种秀丽和谐的美感 体的多功能综合性城 郊新型水体旅游区。 有良