环四带三区，阶梯 式开发格局。环四带海洋经济圈包括本岛沿海县市临海公里陆域及海南省海 域使用管理的海域，总面积约万平方公里。 海南省十五规划总体目标框架到年，全省生产总值达到亿元左右， 经济综合实力显著增强，产业结构趋向合理，工业化和城镇化水平大幅度跃升，三次产 业的比重趋近，城镇人口比例达到左右，全省人均生产总值超过 元。 表海南十五规划主要预期指标 指标名称计算单位 十五完成十五预期 年 预计 年均增 长 年 预期 年均增 长 全省生产总值亿元 第产业增加值比重 第二产业增加值比重 第三产业增加值比重 工业增加值比重 人均地区生产总值元 全社会固定资产投资亿元累计累计 地方财政收入亿元 城镇居民人均可支配收入元 农村居民人均纯收入元 年末常住人口万人 城镇人口比重 单位生产总值能耗﹡吨标煤万元 单位工业增加值能耗吨标煤万元 森林覆盖率 注年生产总值城乡居民收入按年价格计算。 ﹡我省处在工业化初期阶段，随着工业比重明显提高，全社会能耗仍将处于稳定上升过程。 海口宏观投资环境分析 经济发展形势 海口市地图 海口市是从年的亿元到年初步统计的亿元，四年 的时间里，增长了百多亿元。数字的背后，是海口市的产业结构不断优化，农业综合 生产能力和整体效益明显提高，旅游业日益兴旺，商贸流通业发展迅速，工业保持的强 劲发展势头，综合经济实力跨上新台阶，海口市经济步入又好又快发展的快车道。 年上半年海口市实现生产总值完成亿元，增长，比上年同 期提高个百分点。全市地方财政总收入亿元，比上年同期增长。其中， 第产业完成增加值亿元，增长第二产业完成增加值亿元，增长 第三产业完成增加值亿元，低。 海南酒店业发展状况分析 自年海南岛建省以后，酒店业经过了两次大发展。第次上世纪九十年代房 地产泡沫时期，大量资金投向旅游业，酒店数量急剧膨胀。第二次是近两年房地产复苏， 大量资金再次集中转向宾馆酒店。截止年底，全省星级酒店有家，五星级 酒店家其中海口共有家星级酒店，五星级酒店家，四星级酒店家。海南 是国内除北京之外，拥有五星级酒店最多的省份北京五星级酒店家，上海家。 旅游部门综合反馈，全省酒店平均客房出租率在左右，酒店业接待能力超前年。 海南省酒店业的布局和发展状况格外令人关注。 目录 第章项目概况 项目地理位置 项目定位 项目主要技术经济指标 项目出售方式与价格 项目转让提出的背景 项目可行性研究的依据 第二章项目宏观投资环境分析 海南宏观投资环境分析 海口宏观投资环境分析 第三章海南旅游业发展状况 海南旅游业发展状况分析 海南酒店业发展状况分析 第四章海南产权式酒店发展分析 产权式酒店概念 海南产权式酒店分布 海南产权式酒店经营分析 海南产权式酒店主要个案分析 第五章项目现状分析 项目背景 项目介绍 项目配套 项目可售产品分析项目分析 第六章项目的市场价值判断 影响项目未来发展的几个要素 项目的市场价值判断 第七章项目整体收购后两种操作模式评估 第八章项目操作建议 主题定位 卖点整合 价格预测与建议 项目启动前注意的事项 入市姿态及推广时机 宣传策略 销售进度与资金回笼计划 第九章项目财务评价 第十章综合结论与建议 第章项目概况 项目地理位置 本报告所陈述的对象为海南西海岸前沿大酒店项目，以下简称本项目。 本项目坐落于海口西海岸最西端的盈滨半岛上，项目盈滨半岛虽然临近海口但 地属于海南省澄迈县管辖，项目距市中心约公里，目前距海口美兰机场车程分钟。 项目已建成并于年月日开业。盈滨半岛因其独特的半岛海湾，而成为现在海 南少 项目配套尚未完善事项承租方式取得的娱乐中心内装修改造项目已完成约 工作量，预计于今年月底完工水上运动设施项目游艇的建设， 仅完成的工作量。 项目通过承租方式取得配套年经营权的租金状况尚不知晓。 可行性研究的依据 本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具 有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析项目分析以及项目的财务评价进行研究。 第二章项目宏观投资环境分析 海南宏观投资环境分析 经济发展形势 海南，中国最大的经济特区，经济发展渐入佳境，陆地面积万多平方公里，海 洋面积多万平方公里，约占全国海洋面积的三分之二。年末常住人口 万人，年上半年，海南特区的经济延续了近年来的快速发展势头，同比增长 幅度达。 表海南近几年来经济指标 时间增长率零售总额增长率固定投资增长率 上 注数据来源海南统计局统计公报 近几年来，海南经济生产总值都保持以上的增长率，年上半年同比增长 达，在经济总量快速扩大的同时，海南经济呈现出速度结构质量与效益协调 发展的格局。在产业结构上，第二产业增加值占的比重调整到基本持平在 经济效益和质量上，地方财政收入和企业效益创建省以来最好水平，农民收入增速超过 城镇居民收入增速在需求上，消费增长快于投资增长，出口持续走旺。更可喜的是， 今年上半年海南省固定资产投资增速比全国低个百分点，而全省财政收入 工业企业利润城乡居民收入的增速均高于全国平均水平。 相关规划 海南省海洋经济发展规划提出，在海南省社会经济发展规划框架下，确立以 海带陆，依海兴琼，建设海洋经济强省的发展战略，积极参与区域经济整合与合作， 实施滨海中心城市带动，形成以主导产业为骨干的海洋经济体系，以及环四带三区， 阶梯式开发的区域布局，使海南海洋经济实现跨越式发展，年实现海洋经济总量 翻三番的目标，在全省的比重超过。 有的海滨净土，碧海银沙白浪恋人，可媲美亚龙湾。 盈滨半岛三面环山，成月牙形将海水包围在自己的怀中，地理构造的特殊造就了碧 绿清澈无污染的盈滨半岛海水。流的海水流的沙滩流的温泉，成为海口 周边最好的休闲度假酒店之。 项目定位 本项目按照五星级酒店标准营建，集温泉酒店度假及会议等功能为体，定位 为纯粹而高尚的休闲度假天堂。项目聘请雅高酒店集团全程管理以旗下品牌索菲特 管理，不过雅高酒店集团已于年月退出酒店管理。 在全国旅游发展的大形势下，海南的旅游业步步升温，海南旅游房地产业从旅游业 和房地产的交融中脱颖而出。目前，盈滨半岛区域内可以供给的滨海线产权式酒店目 前屈指可数，在此背景下，项目的定位方面尽可能的提供给市场高品质优质服务的旅 游房地产产品，满足市场的需求，另方面也会产生较大的经济效益和社会效益。 项目主要技术经济指标 土地性质住宅综合用地 使用权类型转让 终止年限年月日 总占地面积平方米 总建筑面积平方米 产权客房数量套 已售客房数量套 剩余客房数量套 可销售建筑面积平方米绿化面积平方米 配套面积平方米中庭中西餐厅平方米大堂吧平方米 会议室个平方米平方米游泳池 通过承租方式取得配套年经营权及温泉池平方米平 方米酒吧平方米健身房及娱乐室等平方米 层高层 容积率 绿化率 项目出售方式与价格 出售方式整体转让 出售价格人民币亿元 出价期限天 项目转让提出的背景 据调查，项目自开业以来至年月索菲特品牌退出期间每月均呈现 亏损，月平均开房率在以下，并不是象开发商所说的除试营业首两个月 外，其余各月均实现了现金流的平衡。年月份开发商自管经 营获得赢利。 项目自年月份以来，剩余产权客房未取得销售，而且在所售出的套物 业中，已有套业主提出退房要求，开发商未受理。 项目的部分产权归属尚不明确不明晰，而且部分客房已作为银行贷款抵押。 业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作 用。 海南通过确立和实施省两地的产业发展战略，将旅游业作为海南优先发展的 支柱产业之，努力把旅游资源的潜在优势转变为现实的产业优势。经过多年的培育和 发展，海南省旅游行业已拥有国内许多地方所不具备的资源环境政策和法律优势， 形成了具有相当规模的吃住行游购娱六大要素功能齐全协调配套的产 业体系，初步具备了年接待游客多万人次的能力，在全国的综合排名也由建省前的 位上升至位。 随着大企业大航线的引进，以及对旅游市场四黑的大力整治，海南旅游业 扭转了旺丁不旺财的局面，正逐步进入四高轨道即旅游收入的增长高于游客 的增长境外游客的增长高于境内游客的增长高端游客的增长高于低端游客的增长 散客的增长高于团队的增长。据统计，年海南接待国内外游客万人次， 同比增长其中海外游客万人次，同比增长外国游客万人 次，同比增长。随着海南旅游市场秩序进步规范，旅游服务质量和旅游收入 也在不断上升。年全省实现旅游收入亿元，同比增长。其中国内 旅游收入亿元，同比增长外汇收入亿美元，同比增长。 近年来，海南不仅在发展旅游业中逐步整合优化传统的观光旅游项目，而且根据旅 游资源特点和不断变化的市场需求，精心营造旅游热点，突出发展休闲度假会议旅游 节庆活动等能充分体现海南自然文化历史特色的各种专项旅游产品，有效提升了旅游 产品竞争力。些特色旅游项目在国内已有定影响，取得良好的示范性作用。如南山 文化旅游区，是集海南生态文化和历史文化为体，档次较高特色鲜明的旅游观光景 区以亚龙湾国家旅游度假区为代表的批建筑风格各异的度假休闲酒店群落成了国内 游客