机 会，已成为目前带动国民经济发展的个先导性行业。 中共中央国务院对房地产工作高度重视，把加快房地产建设开发，拉动消 费增长作为扩大内需的重要内容，实现了以市场化为取向的系列制度创新和突 破，使我国房地产业开始在更高更新的层次上发展。 年以来，随着国家系列相关政策的出台，房地产业重新活跃起来， 房地产业建设和消费已成为带动整个国民经济发展的新的经济增长点和消费热 点。为了进步促进住房建设健康发展，鼓励个人购房，国家计委和财政部宣布 取消住房建设项不合理收费，减轻了房地产开发企业和购房者的负担，进 步刺激了住房消费。 十五期间，天津市房地产开发投资平均保持了的增长速度，房地 产投资占全市固定资产投资的比重超过了。房地产作为天津市国民经济的支 柱产业，其重要性不断提高。 年天津共推出各类土地宗，总占地面积为万平方米，总 建筑面积为万平方米同比分别增长和。 年天津共成交各类土地宗，总占地面积为万平方米，总 建筑面积为万平方米同比分别增长和成交 土地楼面地价为元平方米，已接近千元平方米，比年元平方米 增长。 与年相比，年土地市场总体表现更为活跃整体交易 价格在略高于年后，年在动段中，基本持平于年，随着滨海新 区建设和国家救市政策的双重刺激，天津房地产市场已经进步复苏，基本 摆脱了金融风暴的负面影响。年天津全市共成交商品房套。从 交易面积来看，商品房年共成交万平方米。从交易金额来看，商品房 年共成交亿元。年天津市共成交商品房万平方米，同比 年上涨，是近四年来的最高值。全年交均价为元平方米，同比 年上涨，商品房均价在月份出现极大值，为元平方米。从 交易套数来看，交易最活跃的月份出现在年的月份，正是房地产市场的传 第章总论 项目名称田园住宅小区 拟建场址项目拟建场址位于天津市区 编制依据 天津市委市政府关于加快城市建设的战略发展精神 项目土地挂牌出让地形图 建设部年建设项目可行性研究报告内容和深度规定 建设部建标号房地产开发项目经济评价方法 建设单位提供的设计依据资料及关于田园住宅小区的建设思想和使用要 求 国有关规划设计定额设计标准及规范。 编制原则 根据上级有关部门的文件精神，认真贯彻国家有关规定标准规范 积极进行实地考察，充分了解田园住宅小区目前基本的基础设施及有关 情况，结合县城总体规划原则，根据当地实际，以人为本，合理利用土地，创造 舒适安宁环境秀美健康适用的中高档住宅小区。 根据田园住宅小区的发展规划，结合目前有的平拟在项目场址南部建设栋多层住宅楼单体别 墅座幼儿园。多层住宅楼之间空地为大型绿地广场。 详见方案图 建设规模 期 总用地面积住宅套数户 总建筑面积容积率 住宅建筑面积商业建筑面积 地下建筑面积绿化率 二期 总用地面积住宅套数 总建筑面积幼儿园建筑面积 住宅建筑面积容积率 绿化率 主要经济指标 总投资万元， 其中建安费万元， 其它工程费用万元， 预备费万元， 建设期贷款利息万元 建设周期年 投资估算与资金筹措 本项目固定资产总投资为万元，企业拟自筹万元，筹资 万元，其余利用预售房款。 经济效益 销售收入万元 利润总额万元 净利润额万元 财务内部收益率 投资回收期年 综合评价结论 本项目建设符合国家产业政策和市政府关于加快城市化进程的要求，项目建 成后，在定程度上满足中低收入家庭的住房需求。住宅小区地理位 置优越，以人为本，呵护健康舒适，保护环境，节约资源，人与自然，协调共生， 适宜居住，市场前景看好。项目各项经济指标均分别较好，项目具有较强的赢利 能力和抗风险能力。本项目的建设是可行的。 第二章市场预测 市场现状调查 改布置，立足长远发展， 合理进行田园住宅小区工程建设，积极采用新技术新材料，节约能源，节 省投资，注重环境保护。田园住宅小区工程方案在适于居住经济等基本要 求下，注意整体布置，进步改善生活环境。 项目可行性研究报告的工作范围 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 本报告根据项目建设特点，对项目市场前景建设的必要性建设规模工 程方案投资估算财务评价风险分析等内容进行研究，在此基础上完成了项 目可行性研究报告。 项目可行性研究报告的工作概况 对田园住宅小区项目进行了实地考察，了解田园住宅小区项目基 本情况，重点了解了田园住宅小区项目对目前及以后发展的需求状况以及 水暖电供应情况搜集了国家省市县有关政策法规规划定额等大量 资料根据该工程现状进行了多个方案的比较，并提出了推荐方案，对田园住 宅小区项目建设方案的建设规模及对水暖电的需求进行了初期设计。重 点对小区建设的必要性市场前景工程方案投资估算效益分析等诸多方面 进行综合分析论证，全面考察项目建设的必要性可行性。在此基础上完成了 该项目的项目可行性研究报告。 项目可行性研究报告 建设方案 本项目规划拟建设为现代化居住小区，其中包括居民住宅商业幼儿园及 其他附属设施。期拟在项目场址中部和北部建设栋多层住宅楼，北部临街 住宅楼层为临街商业二日 津宁宁河县造 甲城镇田 辛村赵 温村 城镇住宅月日 津丽东丽区津 汉公路 北杨北 公路东 城镇住 宅商服 月日 津丽东丽区津 汉公路 北杨北 公路东 城镇住 宅商服 月日 津蓟蓟县人民 西大街南 侧 商业金 融业居 住 月日 产品供需预测 年天津土地市场推出情况对比 年天津土地市场成交情况对比 市内六区全年仅出让宗，总建筑面积为万平方米，在全市所占的比 重最小，不足随着市内六区供地日益稀缺，其土地价值将更为突出。 环城四区和远郊五区县的土地供应量相差不多，分别占全市的 远郊区县推出土地宗数跃居全市最高，环城四区的土地单宗面积要大于 远郊区县。 随着普通住宅产品主要供应区的价格上涨，普通住宅项目之间的竞争日趋激 烈，而市场需求方基于控制购房总价的实际需求，对功能齐全的经济型户型较为 认可，对于此类产品需求量较大。同时由于房地产市场供应价格保持高位，市场 需求对于平米两居平米三居等经济型户型的需求范围也扩大到部 分中高档产品中。 年是天津城建力度极大的年，目前规划的快速路长度就达公里， 整个快速路工程预计于年全部完工，快速路将设置座互通式立交桥 座分离式立交桥和座下穿地道。便捷的交通环境将在很大程度上提升周边项 目的价值潜力。快价格为主要目标的各项措施点击浏览专题，房价大幅度 上涨的势头已有所减弱，并趋于平稳。据统计，年本市房屋销售价格比 年上涨，涨幅回落个百分点。 竞争力分析 项目与天津市的住宅园区比较有两大显著优势环境优势和价格优势，这两 大优势将能吸引部分特定的消费人群。附近交通非常便捷，有医疗教育金 融餐饮通信休闲等生活场所。生活娱乐消费上学都很方便。 田园小区是以住宅小区为载体，达到三好三高，即规划设计好，科技含量 高组织设施好，全方位质量高综合效益好，社会认同率高，结合康居工 程的要求，以及国际上流行的些规划设计观点，创造以人为本生态保 护的新型住宅小区。 项目与其他居住区比较，本项目具有显著的后发优势。随着房地产业发展日 益迅速，小区的建设理念也在不断发展变化。小区将立足于新世纪，建设新型 居住家园，从而于天津市的其他居住区拉开差距。加上公司的企业形象及其在天 津市的显著影响也有利于本项目赢得市场。 田园小区与周边居住区比较将在规划设计环境配套新型建材等方面胜出 筹，故本项目公寓销售基价预计在元平方米。此价位与天津市区 的同档楼盘比较仍有明显的价格优势而此价位与天津市相关楼盘比较，在价格 环境房型等各方面又有定优势。 市场风险分析 年天津市房屋销售面积和销售套数高于年销售水平，年在波 动中，整体交易水平均高于年和年，在房价方面，年路周边新项目在规划时就已经受到了市场各方面的关注，快 速路沿线项目将成为今后两年房地产市场中新的焦点。 价格预测 周边楼盘定价调查 楼盘楼盘性质售价元 百家湖花园公寓现房 江南文枢院多层现房 温泉公寓多层住宅现房 温泉花园别墅联排别墅现房 天津第城多层住宅现房 湖滨世纪花园多层住宅 太阳城多层住宅 碧水华庭公寓别墅 中国人家别墅期房 养龙山庄多层住宅现房 世纪假日花园多层住宅期房 年天津土地市场发展平稳，价格在平稳基础上有定涨幅，预计 年天津土地供应结构将更趋完善，房价在稳定中会有所提高。 从目前的市场趋势来看，天津的房地产市场不存在恶性炒作囤积房屋的违 规行为，整体上来说是平稳健康上升的发展趋势，价格稍有上升的主要原因还是 供应结构所致。 十五后三年，即年，是本市房价的快速上涨时期。自 年以来，本市房地产投资房屋销售等各项指标呈全面增长态势，海河综合开发 改造城市基础设施建设为房地产的发展注入新的活力，房地产市场急剧升温， 商品房销售火爆，各类房屋销售价格上涨迅猛。据统计，与年相比， 年房屋销售价格上涨。年继续保持了较快增