唯具有较大规模的低密度高档住宅片区，从而将具有较大的市场竞争优势 无锡市是长江三角洲经济最发达开放度最高人民生活最富裕的地区之， 年人均国内生产总值已接近美元，低密度高档住宅行情看涨，销售形势很 好。另外，在无锡市公里半径之内现有适宜于建别墅的各地块中，能以亩 巨幅面积，并建在湖泊之滨的首推鹅湖度假区，而且又位于荡口这历史文化名镇， 实不可多得。只要规划合理定位正确价位适当，随着无锡特大城市建设的快速 推进，周边地区无锡新区苏州西片常熟市各开发园区的建设民营经济和 外商投资企业的加速发展，该开发项目必将具有明显的市场潜力和竞争优势，并取 得较高的投资回报。 另外，我们还认为，该开发项目的成功，对于推进无锡市特大城市建设改 善投资环境，特别是对于加快无锡市东片的农村城市化以及对于无锡的吴文化历 史风情旅游片区的开发也具有重要的意义。 根据以上总体评价，我们认为鹅湖旅游度假区开发项目具有切实可行性，开发 公司提出的开发规划构想基本切合实际。为此，可以作进步详细经济技术论证。 但是必须指出，该项目仍然存在中等程度的投资风险，主要体现在宏观和地方政策 的随机突发性多变以及市场供求的不确定性上，原开发规划构想也有待进步完善。 在以后的进步论证中建议注意 由于该项目规模较大，而市场需求目前还有个逐步拓展的过程，本案低密度 高档住宅的市场销售也将会有个从启动到热销的过程，在制定开发规划时必须考 虑适当分期，并注意现金流的测算。 研究表明当前低密度高档住宅的需求是多层次的，东西方文化也具有相当大 的差异，在设计规划中必须考虑这些因素，在物业管理上也必须考虑跨文化管理的 特点，否则将会影响市场销售。 鹅湖地块具有许多优势，但标高偏低。而高档低密度住宅必须按照百础上，再建成以高新技术 为主导的平方公里的无锡西南片区建成以旅游休闲配套为主体的平方公里 的蠡湖新城建设以锡北交通枢纽为重点的传统工业和现代物流园区建设提升以 化工纺工轻型制造业为基础的东亭片区。按照城乡有机统合优化生态环境的要 项目 及指标 总人口亿元人均 元 社会商品 零售总额 万元 储蓄存款 万元 累计实际 利用外资 亿美 元 财政收入 万元 无 锡 市 苏 州 市 常 州 市 项目名称无锡市锡山区荡口镇鹅湖旅游度假区。 项目建设单位无锡鹅湖度假区开发有限公司以下简称开发公司。 可行性研究承办单位简介 无锡市社会经济比较研究所是由无锡市场协会无锡市最大的行业协会之主办， 无锡市民政局批准并依法登记注册的，具有独立法人地位的民办非企业单位，属非 营利性研究机构，主管部门为无锡市人民政府经济体制改革办公室。本所的主要业 务范围是从事社会经济体制比较经济改革经济管理经济结构调整企业兼并 重组重大投资项目咨询等问题的实证研究，同时为各类企业特别是为各类市场提 供管理重组等咨询服务。 无锡市社会经济比较研究所的领导成员是 吴敬琏所长兼职国务院发展研究中心研究员，全国政协常委，我国著名经济 学家 荣敬本所长兼职中共中央编译局研究员，经济社会体制比较杂志主编， 著名经济学家 赵人伟所长兼职原中国社科院经济研究所所长研究员，著名经济学家 浦文昌执行所长经济学高级研究员。 王安岭副所长兼中共无锡市委政策研究室副主任，高级经济师 汤可可副所长兼无锡市档案局副局长，高级经济师 无锡社会经济比较研究所先后承担的大型科研和企业咨询研究项目有市场经济与 民间商会县乡两级地方政府的治理结构改革从压力型体制向民主合作 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,型体制转变广东大亚湾核电合营公司发展的调查预测误差控制在 。 本可行性分析所采用的技术路线是 市场调查和收集资料数据处理定性定量分析区域市场比较分析专家组综 合分析结论。 从年月底开始，我所专家组会同开发公司负责人就上述项目的可行性问题到 荡口镇进行了实地考察。之后，我们通过多方面收集有关中国宏观经济苏锡常地 区经济发展趋势苏锡常地区房地产市场发展情况，特别是低密度房地产开发情况 等文献及数据资料，同时利用我所近年来作的相关问卷调查及无锡市房地产市场作 的问卷调查数据资料，对开发项目进行定量定性分析，在此基础上进行综合分析， 并得出切合实际的结论。现将我们的调查情况和意见报告如下 总论 项目概况 根据开发公司提供的项目建议书，无锡鹅湖旅游度假区开发项目，位于无锡市 锡山区荡口镇总体规划中的旅游休闲度假区用地内。项目规划用地为亩，计划 分两期开发第期开发以休闲旅游居住为主，用地约亩。建筑容积率， 建筑密度，绿化率，建筑限高以低层为主，局部公建不超过，属低密度 住宅建筑群，建筑风格注意与古镇风貌相协调，预计投资亿元。第二期开发以 旅游度假物业为主，用地约亩。整个开发项目定位于长江三角洲区域内规模 较大环境优美管理先进档次较高配套齐全的以面向外商为主，以及国内高收 入阶层人士服务的高级住宅区。拟建设由别墅区和公寓区组成的高级住宅区，以及生活配套服务区高级会所等完善的公共配套设施，同时计划将住宅项目与开发 旅游项目相结合，利用荡口镇优美的自然景观丰富的历史人文资源建设健康度假 医院四星级酒店等建设项目。整个项目总投资概算为亿元左右，预计在 年动工，年竣工。 对开发项目总的评价 通过对开发项目的实地考察和基于市场调查基础上的定量定性分析，我们认为 我国宏观经济形势在今后年内，仍将继续以的速度持续稳定增长， 我国的房地产业也将同步稳定增长 国家对房地产市场的宏观调控，有利于我国房地产市场的健康发展。虽然国 家对低密度房地产开发已经模式研究无锡朝阳集团改革 重组方案无锡食品商城短期质押贷款现货批发交易方案设计等。先后出版 理论学术专著部，为数十个工业和商贸企业批发市场提供咨询服务。 无锡社会经济比较研究所与美国福特基金会具有良好的合作关系。研究所关于中国 民间商会的培育和发展地方政府治理结构改革经济体制转型地方党组织领导 方式的改革和完善等研究项目得到了福特基金会的资助，其研究成果获得了基金会 专家的高度评价此外，研究所还与法国巴黎工商会德国中小企业联合会就经贸 中介理论研究等方面进行长期合作。在美国福特基金会和国务院发展研究中心 中央编译局等中外机构支持下，研究所先后于年连续两次举办市场经 济与民间商会国际研讨会，全国政协常委著名经济学家吴敬琏，国务院发展研 究中心党组书记副主任陈清泰，国家财政部副部长楼继伟国家体改委副主任李 剑阁全国工商联副主席保育钧等中国政府高层官员，以及美国福特基金会驻华首 席代表法国巴黎工商会驻京首席代表德国中小企业联合会驻宁首席代表世界 银行驻华代表处首席经济学家美国及澳大利亚商会的代表，美国哈佛大学波士 顿大学教授等许多外国专家学者与会参加学术讨论。本所以严谨的学术研究作风 和与国内外有关机构真诚合作的精神，在国内外相关研究领域具有良好的声誉。 根据无锡鹅湖度假区开发有限公司的委托，无锡社会经济比较研究所对无锡市 锡山区鹅湖旅游度假区开发项目以下简称开发项目进行前期可行性研究。 本所进行该项研究的主要依据是 由开发公司提供的无锡市锡山区荡口镇鹅湖旅游度假区项目建议书以 下简称项目建议书 无锡市锡山区国土管理局批准的用地规划 锡山区荡口镇提供的，并由无锡市规划局批准的无锡市荡口镇古镇风貌旅 游休闲开发区规划。 范围和限制根据开发公司的委托，我所主要是对该项目的可行性作前期的调 查和论证分析，为开发公司是否进行下步详细的经济技术论证和具体规划设 计提供可靠依据。作为过渡性的可行性研究，本研种园区要进行清理，对土地执法中的做法坚决纠正。各级土管部门 已经停止对别墅开发用地的审批。 上述政策走向对本项目的影响 我们认为上述政策对本项目的影响具有两重性方面，它将制约本项目中的别墅 型住宅的开发另方面，它将在客观上为本项目造成潜在的竞争优势。理由是 经济型和高端别墅需求仍然旺盛，别墅价格在未来几年里仍会呈上升趋势。国 家禁止开发别墅住宅政策的主要出发点是保护土地资源，但未充分估计市场对别墅 住宅的需求。根据中国房地产指数系统主办的上海别墅指数系统首次发布会的信息， 上海别墅指数办公室年月别墅指数报告显示，上海别墅指数已达 点，比月基期上涨点，上涨比例。据该报告预测，别墅价格在未来几年 里仍会呈上升趋势，经济型和高端别墅需求仍然旺盛。在这种条件下，人为地禁止 别墅开发是不符合市场规律的。 本项目的创意是旅游度假区开发项目，较好地回避了禁令红线，禁 令对项目的影响程度将大为降低。 由于各级政府在近几年中已经不再审批别墅片区用地，本项目已批用地的 含金量将有所升值，更为重要的是，这将为本项目排除掉相当批别墅开发的 竞争对手。 项目环境分析 无锡国民经济概况 无锡市行政区划及地理位置。无锡地处太湖之滨。全市总面积平方公里， 年末人口万，其中市区面积平方公里，人口万。现辖江阴 宜兴个县级市和崇安南长北塘锡山惠山滨湖新区个区。是全国首 批个较大城市和个重点旅游城之。 经济总量。年无锡国内生产总值亿元人民币下同，比上年增长 ，人均国内生产总值接近美元全部工业总产值现价亿元，增 长，财