发沱江夜游，打造沱江风光带，使沱江夜景亮起来，提高游客在凤凰 的过夜率。四是实施南华山整体开发，恢复古城老八景，建设南 华山国家森林公园。同时，通过与香港凤凰卫视道打造天下凤凰 聚凤凰等系列文化活动，极大地提升了凤凰的影响力。 湖南确立旅游支柱产业发展战略是项目的机遇 湖南省国民经济和社会发展十五计划及年远景目标纲要 提出将旅游业作为湖南重点培育的支柱产业。年月日，中 共湖南省委书记张春贤在第次常委会议上强调，要大力提升旅游 产业发展水平，把旅游产业培育壮大成为有规模有实力有永续发 展能力的支柱产业，促进全省经济持续快速发展。本次会上，原省委 副书记省长周伯华也指出，旅游业是项综合性产业，旅游发展到什 么地方，思想观念就解放到什么地方，现代文明就延伸到什么地方， 扶贫帮困就落实到什么地方，湖南旅游业进步很快，应当作为支柱产 业加快发展。湖南省新届领导已明确旅游业在全省国民经济中的支 柱产业地位，政府高度重视旅游业的发展，为项目实施带来了不可多 得的机遇。 湘西凤凰的本土文化名人是项目的精神财富 凤凰县钟灵毓秀，人杰辈出，文化底蕴深层。凤凰传统文化与外 来文化的合流，整合出凤凰古城独特的文化景观，孕育很多才华横溢卓目场地 本项目选址于凤凰古城保护区内，沱江下游，紧靠沙湾景点， 离虹桥仅米，与沈从文墓地隔岸相望。国道穿过基地，西南 有凤大高速至铜仁机场以及渝怀铁路的铜仁火车站，东至枝柳铁路的 新凤凰火车火车站，南至怀化铁路枢纽以及芷江机场，北通湘西首府 吉首并有吉张高等级公路连通张家界国际机场，交通便利，区位条件 优越。基地中有公路桥，目前政府已将此桥规划建成凤凰的第二 虹桥，进步提升项目基地潜在价值，实为块难得的风水宝地。 三项目建设基本条件 地形地貌条件 项目所在地沱江镇，属凤凰县东部及东南角的河谷丘陵地带。这 目录 第章项目建设背景和必要性 建设的背景 二项目建设必要性 第二章项目概况 项目定位 二项目目标功能和关键点 项目建设目标 项目建设功能 项目建设关键 项目建筑风格 三可行性报告的依据 本报告的依据 本报告的范围 本报告的编制原则及指导思想 四项目投资主要指标 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第三章项目建设基本条件 项目区域概况 二项目场地 三项目建设基本条件 地形地貌条件 工程地质水文地质气候条件 交通条件 征地拆迁条件 通讯供水供电等施工条件 第四章项目建设的内容 项目产品的设计从民族文化资源到项目产品的转化省政府在大湘西开发规划 中重点支持发展的产业，尤其是年月州委州政府再次明确 了文化立州文化兴州文化强州的战略思想，规划了包括 新闻出版广播影视文化表演文化旅游休闲娱乐图书音像 民族工艺等为内容的文化产业体系。本项目的建设将会得到国家和地 方政府的政策支持。凤凰旅游的发展是文化和旅游结合的缩影，是文 化和旅游产业转型的载体，既解决了发展中的凤凰旅游也面临着由低 端旅游向高端旅游转型的问题，也为文化产业的发展找到突破口，正 是有这样的发展机遇和思路使得本项目的建设有了可行的理论和现 实依据。 旅游文化品位提高。通过整治古城新建星级公厕和垃圾转动站 维修古城街道和码头等措施，改善了环境。同时挖掘民间技艺项， 完成了城市总体规划和旅游总体规划评审工作，人文自然民俗三 大特色进步彰显。旅游产品品牌更响。凤凰古城先后被评为国家历 史文化名城和国家级地质公园，被列入中国旅游十大最好去处湖南十大优秀文化遗产，被世界著名媒体电视台推介为世 界名镇，与山西平遥云南丽江齐名为中国三大古城。 凤凰文化旅游的发展理念是项目的灵魂 凤凰以民族特色文化推动旅游业发展理念，打造国家历史文化名 城品牌，取得了巨大成功是综合运用市场手段，民族民俗民间文 化艺术的挖掘走向深入，年月凤凰召开了建设文化湘西既 湘西文化名人研讨会，大会上由著名画家黄永玉统领，荟萃来自湘 西各地的多位名人，共商以文促旅发展民族文 二项目的基本内容构成 三项目建设的总体风格和功能 四项目建设的细分内容设计 第五章市场分析 客源市场分析与预测 二接待能力现状及预测 三城区扩容对项目市场的影响分析 第六章经济效益分析 投资估算 投资估算依据 投资基本数据 投资估算 资金来源 二财务分析与评价 收入估算 费用成本税项数据估算标准 第七章结论第章项目建设背景和必要性 由于本项目是依托湘西凤凰旅游业，营运湘西民族原生态文化获 得项目创意产品，所以非常有必要对旅游业的发展进行背景和有利条 件进行分析。 建设的背景 快速发展的凤凰旅游业是项目实施的依托 近年来，凤凰依托丰富的文化旅游资源，通过政府推动企业运 作，文化与旅游业结合，以文兴旅以旅促文，取得引人瞩目的成绩。 旅游经济增长迅速，年，凤凰县共接待游客万人次，其 中国境外游客万人次，实现旅游收入亿元，主要景点 门票收入万元。其中五黄金周收入亿元，首次突破亿 元大关。在旅游产业拉动下，全县三次产业结构发生了重大变化， 二三产业比重由原来的调整为。旅游从业人员达 万人，占全县总人口的，平均每人中就有人从事旅游 业。旅游市场渐趋成熟，已由过去的张家界旅游附属地发展成为游客 的旅游目的地。旅游产业超常规发展，为凤凰带来了前所未有的历史 机遇。文化产业和旅游产业都是国家和湖保护是与其经济价 值紧密联系的。 国家虽然投资对些物质文化和非物质文化进行保护，但丰富多 彩的文化遗产，仅靠国家杯水车薪的投资进行全面保护是不可能的。 它需要通过市场运作，把文化本身的市场价值体现出来，转化为看得 见摸得着的实际价格，在得到了市场认可之后，文化本身也就得到了 保护。本项目就是为这些文化提供展示的机会，让它们不再养在深闺 人未识，让它们找到自己的市场定位，让它们有自己的市场价格。 第二章项目概况 项目定位 担湘西文化耕耘之先锋，举原生态理念大旗，择址于凤凰名 城之畔，融名山名水名人于景，集湘西民俗风情之大成，筑湘 西文化精神之家园，以开天地人和之气运。 要让游客将体验到原始的，不经过加工最民间的湘西原 生态文化真正的原汁原味不加修饰。 要让游客将找寻到湘西文化凤凰文化的根 要让旅客将真正体味到沈从文书中的湘西黄永玉画中的湘西 宋祖英歌中的湘西 这里是以苗族为主体的湘西民族原生态文化博物馆要建成湘西民俗民族风情为主体的原生态文化的保护基地传承 基地研究基地展演基地 项目的核心主题湘西文化精神之家园。 二项目目标功能和关键点 项目建设目标 与沱江古城南方长城奇梁洞等凤凰顶级景点齐名的新景区， 是沱江边上的道新的原生态文化景观带，成为凤凰县城新标志，凤 凰旅游线路产品集群中的颗璀璨的明珠，作为加速凤凰旅游产业集 聚步伐的亮点。 项目建设功能 文化保护观文化名城保护规划 凤凰历史文化名城保护条例 凤凰县年年城市规划总体 凤凰县旅游发展总体规划 湖南省国民经济和社会发展十五计划及到年长期 规划纲要 新建项目可行性研究经济评估办法 建材工业建设项目经济评估实施细则 国家旅游局对酒店新评的五星级标准 本报告的范围 本报告对项目在当前文化旅游产业兴起的大背景下，湘西文化资 源是否得到充分挖掘项目所引发的社会效应市场分析与预测项 目开发所带来的现实和潜在的经济效益是否合理等诸多方面，进行缜 密深入细致地分析，本着严谨务实的态度，力求资料准确逻辑严密 推算科学数据无误。 本报告的编制原则及指导思想 本报告编编制时，以实事求是为指导思想，以全面客观公正 严谨务实为原则，在文化产业和旅游产业共同发展的背景下，合理 利用和经营湘西原生态民族文化资源，寻求和探索湘西民族原生态文 化的经济价值点。五期项目投资主要指标 项目投资主要经济指标数据表 序号指标名称单位指标数据备注 项目总造价万元 固定资产投资万元 土地面积亩 建设规模 建设工期年 第三章项目建设基本条件 项目区域概况 凤凰县位于湖南省西部，属湘西土家族苗族自治州，全县总面积 ，平方公里，总人口万，由苗汉土家族等个民 族组成。县城沱江镇，民国初年，曾是湘西政治经济文化中心，现为 中国历史文化名城，总面积，古城区，年末，县城 总人口万人。 二项游览歌舞展演购物餐饮休闲娱乐居住度 假商务会议影视外景拍摄体化的文化旅游综合服务中心。各项 细化功能见第四章项目建设内容。 项目建设关键 以湘西凤凰旅游业为依托，把构成湘西民族原生态文化共个 大类项细分内容的资源，转化为项目建筑景观和种项目核心 产品，并通过事件营销等多种经营管理手段，实现项目增值和赢利。 具体的资源与产品见本报告的项目产品构成内容 项目建筑风格 突显湘西民族原生态的建筑风格。以土家苗家吊脚楼和四合院 为基本元素，用现代居家观念进行创造性解构和重组，营造出种让 外来人能感受到的原汁原味的湘西气息，让湘西本土人于陌生中感到 亲切于熟悉中感到新鲜的韵味。 在外观整体建设上，吸取凤凰古城沙湾社区仿古建筑群的教训， 不采用那种呆板的了无生气的整齐划的建设模式。本项目，精 心