建议 六产品定位 原方案分析 二户型建议 七价格定位 项目定价方法 二项目定价 随着年推出的保障住房政策的实施，年将会迎来中小套型房上市的高峰。另 外，随着住房保障政策的落实，廉租住房经济适用住房等的供应量也会适当增加，中低收 入家庭住房困难问题将有望得到进步解决。 五房地产市场发展小结 年房地产市场处于低迷状态，房地产企业对房地产投资信心不足，持徘徊观 望的态度。目录 壹总论 项目背景 项目名称 二可行性研究报告编制理由 三资料来源 二项目概况 拟建地点 二建设规模和目标 三编制报告目的 貳项目宏观投资环境与市场研究 市场背景及经济发展动态 宜春市总体社会及经济发展状况 二房地产总体市场现状及走势分析 房地产指标分 三目标客户需求分析 四本项目吸引和流失目标客户的因素列举与分析 五项目分析 优势分析 二劣势分析 三机会点分析 四威胁点分析 肆项目综合评价及项目发展战略 综合评价 市场条件 二未来规划 三消费者价值取向 二项目发展战略 树立项目形象 二把握楼盘推出时机析 二年房地产市场运行分析 三对房地产业稳定发展的思考 四年房地产市场展望 五房地产市场发展小结 參项目周边环境与市场研究 项目区域环境分析 周边区域基本情况 二周边区域环境小结 二项目区域市场分析 区域楼盘综述 三市场需求分析 宜春市住宅消费市场调查 二交叉分析 四客户分析 客户群体的构成与特征的描述 二客户群细分及其客户心理因素分析 分体现了市场调节的力量，同时也反 映出，在做强中心城区增加中心城区人气过程中，由于经济还不是很发达，人们的经济水 平有限，房地产住房投资结构应适应市场的发展。同时，值得注意的是商业营业用房和办公 楼开发投资有过大的迹象，而满足低收入家庭的经济适用房投资大大萎缩。 房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落 从资金供给总量来看，到位资金增速下滑。年全市房地产开发投资资金到位亿元含上年结余资金，同比增长，增幅回落个百分点，其中本年到位资金 亿元，同比增长，增幅同比回落个百分点。 从资金来源看，全市房地产商的资金主要来自国内贷款自筹资金定金及预收款个 人按揭及其他。年以来，开发企业自筹资金亿元，同比增长，增长较快。 自筹资金占本年资金来源的其他资金来源亿元，增长，同比增幅下降 个百分点，占本年资金来源的定金及预收款为亿元，同比下降， 增幅下降个百分点，占本年资金来源的年为，其余类型的资金 来源绝对数偏小。从定金及预收款的收缴减少来看，反映出年需求者观望情绪浓厚， 商品房成交量下降，使房地产企业资金链条绷紧，资金供给情况不乐观。 房地产市场低迷，房地产开发处于饱和减缓发展态势 年，商品房销售面积万，同比下降商品房销售额亿元， 同比下降空置面积万，同比上升，其中空置年面积万， 同比上升。而房屋施工面积新开工面积房屋竣工面积分别增长和。 本年完成开发土地面积万，同比增长本年购置土地面积万 ，同比增长，待开发土地面积万平方米，同比下降。从以上数据 可以看出，年全市商品销售处于低迷状态，据房管局对中心城 区的调查分析，商品住房累计销售面积万，同比下降 ，基本回落到年销售旺势启动前的水平，略低于近年商品住房万 的年平均销售量。 商品住房供给出现饱和难卖状态。产生这种现象方面存在价格因素，据调查统计， 年中心城区商品住房均价为元，同比增长，从近几年 商品住房价格走势来看，呈度上涨趋势，进入年底商品住房价格仍保持在元 高位平稳运行，另方面，受整个国内宏观经济景气下降，房地产市场低迷以及受从紧 的货币政策的影响，我市的居民购房意愿也显著降低，观望情绪越发浓厚，使得全市住房成 交量出现作，重点是加强小区的物业管理以及环境设计 生态平衡等等，通过加强营销诚信服务积极创造市场。 金融机构应制度创新加大支持 目前中低收入者是房地产市场需求的主要群体，而这部分居民购房更加需要信贷支持。 金融机构应向这主要群体敞开大门，加大信贷支持力度。要进步改革公积金制度，放 松现行公积金贷款的些具体规定，将些有信贷需求又有还贷能力的人纳入管理体系。 二是要增加银行住房贷款品种，如押旧买新贷款等等，以适应居民改善住房条件的梯次 需求。要加强对房地产开发贷款的监管，对开发商要严格执行房地产企业资本金制度，加强对申贷企业信誉度和还贷能力的审核对购买者贷款要严格履行贷款的各种手续，以防金融 风险。 四年房地产市场展望 年，在经济形势以及国家宏观调控政策的影响下，将是我市房地产市场的调整期。 月份数据显示房地产市场仍不容乐观 从月份数据来看，房屋施工面积同比增长，而新开工面积和房屋竣工面积 同比分别下降和，商品房销售面积和商品房销售额同比分别下降和， 空置面积同比却上升了。 需求方短期内难以走出观望，开发企业会迎来轮洗牌 在供需双方作用下，短期内房价面临进步回调。年将延续年房市的低迷， 从需求者的角度讲，部分改善型需求和投资型需求的购买行为将向后推迟，首次购房的自住 性需求将更为谨慎从需求结构的角度，购房需求仍将向实用性的中小户型集中从产品需 求特点的角度，留存在市场当中的真正的住房刚性需求者将会对房地产产品提出更高要求， 比如价格因素，因此未来市场竞争会更加激烈。在需求难以启动供给方资金链紧张的情况 下，部分自有资金不充裕的中小房地产企业将面临因无力融资而退出市场的风险，房地产开 发企业会迎来轮洗牌，包括房地产中介公司策划代理公司经纪公司评估公司 担保公司等在内的从业机构也将随之迎来轮行业整合。随着企业间的优胜劣汰开发企业 自身发展目标和开发战略也将放在这个大局中加以调整，开发企业将更加注重开发产品的品 质，提供差异化的产品，以期在市场竞争中占据优势地位。在供需双方的作用下，开发企业 或许会采取些优惠措施，以期回笼资金。 中小套型住房保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困难问题将得到进步 解决 大幅度下降。 三对房地产业稳定发展的思考 自下半年起，中央及地方政府相继出台了包括扩大内需稳定房地产市场的调控 政策，随着房价的合理回归，政策的逐步落实，自住型需求将陆续释放。政府部门房地产企业金融