设规模 项目建设背景 县位于省西北部鄂边陲的澧水之滨，是座正在建设中的现 代化城市，素有桔城茶乡矿都之称，处处呈现出欣欣向荣的景象。尤其是改革 开放以来，人民利用优越的地理位臵丰富的自然资源和便利的交通条件， 抢抓机遇，掀起了大开放大开发大引进大建设的热潮，全县经济步入了 高速发展时期。 近年来，基础设施不断完善。交通邮电等网络四通八达。经过几十年 艰苦奋斗，瑞彻底改变了交通闭塞落后的面貌。全县的乡村通了公路。 铁路在县城交汇，省道线在县内贯通，已成为西北 交通枢纽。用现代化信息通信网络架起了联系世界的金桥。县 委县政府坚持高起点高标准建设县城，投资亿元完成了城市防洪城市 街道旧城改造城市景观四大城建工程。新建的公里沿江大堤寓防洪景 观于体新修的条总长公里的高等级城市道路，使城市更具现代气息 城市绿化和亮化更添异彩，城市面貌焕然新。 根据国务院中长期铁路网规划，由铁道部和县共同投资亿元， 对县火车北站改扩建及配套设施建设，工程包括站场三路，即 火车北站北站广场大道北站前路和天门北路。截至目前， 火车北站改扩建及配套车北站亮点工程，努力建成展示建设水平 的标志性区域和体现发展方式转变的示范性工程，推动城市建设上水平出品 位生财富惠民生。建成后的项目区将形成以商业服务住宿餐饮以及文化 娱乐为主体的现代化商业活动区，是体现地域特征的集中亮点，良好的区域环 境快捷方便的交通适度的商业规模合理的规划布局新颖的建筑形式以 及健全的配套功能，有助于提高区域的成熟度，反映城市繁茂，体现高品质的 区域形象，成为凸现城市精神的综合象征，提升区的城市品位，为人们生 产质量与文化生活水平的提高创造条件，提高社会福利，对整个县城良好发展 目录 第章总论 第节项目概况 项目名称 项目主办单位 项目选址位置任务及目标 现状调查及其拆迁安置 第二节项目建设背景与建设规模 项目建设背景 项目建设规模 第三节可行性研究的目的依据及其范围 可行性研究的目的 可行性研究的依据 可行性研究的范围 报告编写说明 第二章项目建设的条件与建设的必要性分析 第节项目建设的条件分析 区域自然环境条件 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 区域地形地貌条件 区域公共设施条件 区域市政设施条件 区域规划条件 项目区位条件 第二节项目建设的必要性分析 县城总体规划实施的需要 促进区域经济发展的需要 推动城市建设提高城市品位的需员 项目选址位臵任务及目标 新征商业性房地产项目用地选址位于县区社区， 路段两旁，紧靠火车北站附近，符合县土地利用总体规划和城市规划 要求。 项目的主要任务是对规划建设用地按计划完成现状调查征地报批征地 的实施征地拆迁安臵补偿及前期开发整理，使其土地开发程度达到三通 通路通水通电及场地内土地平整，并实行土地公开出让。 该项目建设目标主要是为了加强县城区社会经济发展的整体性繁荣 该地区经济，发挥本项目的自身区位优势，提升县区的城市品位与城 市新区形象，满足广大城市居民与旅客的各项需求，更好地实施县城市建 设总体规划，使项目承担起该区域城市规划中的商业服务与居住的职能要求。 按照功能有机组合原理，合理细分用地，力争打造个集商业服务商务金融 休闲娱乐餐饮住宿商品贸易于体的生活圈，使其与已建成的火车北 站达到有机地融为体。 现状调查及其拆迁安臵 据实地调查，该项目需征用集体土地平方米，被征地单位为县 楚江镇区，土地类型为农用地水田。周边主要地类是成片的桔园地。 地上有用于水田灌溉的沟渠等附属设施及零星的居民住房。 征用前地类现状调查汇总表 序号类别名称面积占总用地面积比例 城市总体规划用地 城市建设用地 水域和其他用地 其 中 水域 耕地 园地 林地 牧草地 村镇建设用地 该项目用地经县国土资源局上报省厅进行农用地转用 构建和谐的需要 第三章社会经济因素与市场形势分析 第节社会经济因素分析 社会因素分析 区域经济因素分析 第二节房地产市场形势分析 当前市场现状 当前市场基本特点 市场前景分析 第四章项目策划投资估算与资金筹措 第节项目用地布局与开发策略 用地布局 开发策略 第二节项目的组织结构与实施方式 征地拆迁 耕地补充 实施方式 第三节投资估算 土地成本 其他费用 第四节资金筹措及实施 第五章经济效益与社会效益评价 第节评价依据与原则 评价依据 评价原则 第二节经济效益评价 土地市场单价预测 土地出让总收入 土地总投资 投资利润与利润率 动态财务净现值 财务内部收益率 第三节社会效益评价 第六章风险与不确定性分析 第节风险分析 自然风险 政治风险 经济风险 社会风险 内部决策和管理风险 第二节不确定性分析 盈亏平衡分析 敏感性分析 不确定因素分析 第七章结论及建议 第八章相关附件资料 第章总论 第节项目概况 项目名称 新征商业性房地产项目用地可行性论证报告。 项目主办单位 主办单位县国土资源局负责人 承办单位县土地储备中心负责人 主管单位县人民政府负责人 编审人 家溪群到新生界第四系均有出露，构造形迹以燕山期褶皱为主，武陵喜山期 褶皱次之，断裂不太发育。从整体看，县境北部构造较复杂，南部较简单，但 均能反映地史上地壳运动的性质程度形成。地基承载力平均为吨平方 米。虽然属中强地震活动区，但活动频率较低。区内除地下水位较高外， 其他地质条件均好，有利建设。 区域公共设施条件 随着县行政中心向该区迁移，现已有县武装部广电局教育局林 业局环保局等行政单位搬迁到该区，个科局单位的行政办公大楼已开始 动工建设，县政府办公大楼建设将在近期启动。教育设施已经完善，已建成 所中学多所小学和幼儿院，其中有占地面积亩办学规模为个班 能容纳学生就读的全省重点中学中。火车北站东侧正在建 设具有现代化水平的物流中心，将为广大购销商家客户提供低成本高效 率多功能体化的综合服务。完备的公共设施条件对对项目建设有利。 区域市政设施条件 区基础设施已趋于完善。电力通讯有线电视等线路已全线贯通。 管道燃气自来水，雨污排水系统等基础设施已基本完成。桥和 扩建的省道线即将建成通车。区主干道永兴大道黄金路和 大道均已建成。大道连接着广场和大道，与站前路天门北路形 成了环形路网。市政设施的完善为项目建设奠定了基础。 区域规划条件 县城市总体规划确定城市性质为西北地区主要的能源基地和 铁路交通枢纽，物流配送中心及工业重镇常德市域流配送中心和 商贸次中心。总规明确为确保本规划能按照发展需要有步骤地得以实施，实现 县城可持续发展目标，城市开发建设应坚持全面统规划，分期开发，分批 建设，开发片配套片建成片收益片的原则。各单位和个人必 须遵守总体规划，各项建设必须在总体规划指导下进行，不得违背总体规划的 规定。该项目区域不仅属于组团范围，而且符合区经济发展和整体规 划的要求，满足政府的社会目标，能实现土地合理利用，优化和整合土地资源， 节约土地使用，提升周边土地价值，为火车北站启用与澧水二桥和扩 建的省道线通车提供完善的配套功能保障。 促进区域经济发展的需要 近些年，全县每年接待国内外游客高达万人次，火车北站启用后， 作为西北重要的铁路枢纽工程，将会吸引更多的国内外游客，各种类型的需 求也会随之增加，能带动地方消费水平，拉动地方经济的增长，促进区域的社 会发展，而当前该区域范围内正缺乏这类型的项目。拟建项目是功能齐全 设施配套的商业性项目，是商旅文合的整体定位，它是城市商业发展 市容风貌和综合竞争力的代表，具有较强辐射能力和带动能力，不仅能带动火 车北站附近经济发展，还能积极推动整个区域的商务中心商贸中心和社会活 动中心等中心得发展，因此在人流如潮的火车北站附近建设该项目是完全 有必要的。 推动城市建设提高城市品位的需要 面对新形势新挑战，县委县政府将紧紧围绕打造繁华舒适现代流 的新型城市的目标，倾力打造火次级中心城市，县 的政治经济文化中心，具有山水特色的生态旅游城市。总规确定城市规划 区发展方向要向西与东北两个方向进行扩展，使规划区面积增大到约平方 公里，将县城规划区分为八个组团，其中的组团范围是由澧水将其与宝 峰电厂组团宝峰二都组团隔离开来由铁路防护绿地保护农田以及山林地 构成的生态开敞空间将其与楚江组团隔离开来。组团的城市功能是侧重以 物流为主体的综合性组团，是全县行政次中心物流配送中心和商贸次中心， 主要职能有行政办公物流服务商业服务高档居住。区域规划的发展方向 为项目建设明确了目标。 项目区位条件 县区作为县城东大门，基础设施与公共设施已基本完善，全 县的行政次中心物流配送中心和商贸次中心已初具规模，周边有长途汽车站 教育设施医疗卫生设施，可以为广大客户解决交通就学就医等生产生活 上的难题。随着火车北站建成，对外交通的枢纽将更加便利，势必吸引跟 多的人流物流，形成个新的人流物流集散中心。该项目身处如此繁华商 业中心，且与主要政治经济机关相邻，各种服务配套设施应俱全。占尽天 时地利人和的区位优势，是难得的投资和臵业所在。我们将在拍卖过程 中也尽量突出该项目所处地段的优越性，突出标的卖点，把最有利的价值呈现 给客户，突出产品的优势与与众不同，最终为客户所接受。 第二节