国金融 稳定报告首次以专栏形式对房价下跌可能引发的金融风险做出预 警。报告指出，在房价攀升和房地产信贷规模较大的情况下，需关注 房地产价格波动带来的潜在风险，另外此前召开的中央经济工作会议 已经把房地产作为了年调控的重点。而从当前房地产现实形势 来看，政府的调控效应虽然有所体现，但房价上涨趋势以及房地产行 业诸多不合理问题并没有得到有效控制，国务院更是组织多部委赴全 国检查房地产调控落实情况和调控效果，相信年将进步加大 政策调控的执行力度。 左右夹击中求生存 在政府控制房价调整住房结构加强土地控制信贷控制的影 响下，年房地产开发投资的增速将受到影响，特别是在当前中 国经济面临战略性结构转型将经济增长动力从投资和出口向个人消 费方面倾斜的背景下，对其他诸多重点行业拉动效应明显的房地产 投资将受到政府的严密控制。同时我们必须看到的是，被旺盛需求推 高的房价，在年仍将面临系列新的上涨压力，而来自宏观调控对房价的控制亦将加大力度，两厢夹击之下，年房价的涨幅 将会得到控制，市场也可能出现定程度的调整，但并不可能出现大 的下跌。 各地市场仍有差异 从目前来看，中国房地产市场的区域化特征正表现得越来越明 显上， 是两大国际经济区域的结合部日照市地处中国黄河流域与东部沿海 开放地区的交叉点，是东部与中西部经济交流的中转站日照市是我 国中西部地区走向世界的大门，据媒体报道，从现在起到年， 山东省将加快建设条高速公路省际通道，以拓展其沿海港口的经济 腹地，其中日照新疆霍尔果斯高速公路就是其中之，同时近期将 重点建设潍坊至日照枣庄至临沂至日照等多条高速公路。连同日照 港和岚山港两个国家类开放港口优势，日照市的经济必将十分广阔 的发展前景。 日照市的资源优势日照气候属暖温带季风气候，四季分明， 概述 项目概况 日照啤酒厂商住地产项目位居山东省日照市城市中心地带，是 山东万家瑞房地产开发有限公司计划竟标开发的大型商住楼盘。日 照市城乡建设规划委员会号已批准了项目用地规划设计 条件，市政府同意招标出让本宗土地，并出具了红线图。市国土局 正在编制该地块的出让招标通知书。有关该项目的准备工作，山东 万家瑞房地产开发有限公司已着手进行。日照啤酒厂的搬迁规划与 征地工作已经开始。 日照啤酒厂商住地产项目属于该市新老城区的结合带，距万 平口海岸风景区千米左右，位于城市东西主干道海曲东路北侧， 东靠兖州路，北接区间路与济南路居民区相连，西接水晶花园，市 区主要公交干线均过此处，交通便利，生活方便。该地块项目规划 总用地为亩，政府另配套规划占地亩的小学处， 该项目地上规划总建筑面积约，建筑 消费大件化，大力推进各地区城市化进程，使得我国房地产产业 每年以的增长速度迅猛发展，目前我国房地产业在国民经济中已 经成为国家的重要支柱产业。 由于历史原因，我国大部分城市居民的住房质量环境条件急需 改善，房地产市场发展空间巨大。近几年来各地区投资规模直呈上 升态势，部分地区的房价更是大幅度直线上升。正是在这种巨大的利 益驱使下，些良莠不齐的企业和个人纷纷成为房地产行业的淘金 者。而大量的利用银行贷款来建房与购房的状况，导致了我国部分 城市和沿海地区出现了方面房价虚高，另方面大量商品房闲置， 同时还有相当大的部分居民无力改善居住条件的不合理现象。 部分城市地区出现的上述现象，引起了党中央国务院和部分经 济学家的高度重视，温家宝总理在十届人大三次会议政府工作报告 中指出要抑制房价过快上涨势头，并将此作为年宏观调控的 项重要任务。国务院办公厅下发的关于切实稳定住房价格的通知 中，就加强和改善房地产市场宏观调控，解决市场运行中的突出矛盾， 特别是房价上涨过快问题，提出了八项措施。随着国六条国 十五条增收房屋所得税等系列的调控政策出台运行，房产新 政对消费者的心理和行为影响效果近期已经在各地区房地产市场中 呈现。年，中国的楼市方面调控措施可以说是不断出台，另 方面市场房价的涨势却依然不变。那么进入年之后，房地产市 场又会出现些什么变化呢我们认为应该呈现度为，容积率 为详见规划条件。 开发商背景 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,山东万家瑞房地产开发有限公司，注册资金万人民币，员 工余人，拥有中高级专业管理人员人。同时控股山东千恒健 公路发展有限公司，山东天舜公路开发有限公司，山东大乘广告有限 公司，等多家公司。总资产过亿元人民币。主要经营范围房地产开 发建设，山东省内高速公路广告位招商业务，以及公路工程开发建设 园林绿化工程室内外装饰工程等。 研究目的 通过对目前房地产市场发展趋势及项目分析，为该项目进行 合理的市场细分及定位，提出可行的开发建议举措。 编写依据 国务院办公厅关于做好稳定住房价格工作的意见央行 年房地产金融报告日照市建委统计局公布的本市房地产开发现 状统计资料日照市远景规划国内知名经济学家文献及知名网站读 者调查数据等。 假设说明 中国继续保持稳定增长，日照市经济建设和城市化进程不断 推进，日照市城市知名度和美誉度不断提高。 二市场状况分析 宏观分析 房地产开发是门综合性学科，在我国这门学科还很年轻。政 府对住房政策的调整也是在逐步探索中完善，例如房改政策价格政策税收政策金融政策均从无序到有序到规范，市民的住房消费观 念从住房等分配，消费不负债的心态中逐步得以校正。由于几年 来我国政府直实施稳健的货币政策，启动内需经济杠杆，鼓励照市的经济持续发展和城 市基础建设的不断推进，也取得了巨大的发展。近几年来日照市的房 地产业增长速度直位于山东省各城市前列，对日照市的城市化进程 推进和城市知名度的提高起到了积极的推动作用，目前房地产行业已 经成为了日照市经济支柱产业之。 日照市的房地产行业起步较晚，但是房地产企业的开发水平和开 发规模却发展较快，市场竞争也较为激烈，随着日照市城市重心和区 域经济结构的重新调整规划，目前房地产市场开发热点板块效应已初 现雏形，我们认为重点有以下几个板块 老城区板块昭阳路以西，西外环路以东地区的房地产开发 项目，该板块商业配套齐全交通便利基础设施也较为完善，但是 由于历史原因，该地区城市建筑形象和居民整体素质相对落后，加之 日照市行政经济文化中心规划东移，导致该地区住宅产品价格在市场表现偏低。但是今年随着日照市土地成本加大及其它区域房产价 格的带动，该区域板块市场均价有了较大的提高，代表项目有九点阳 光春天公寓丹阳佳苑荣安站前广场德富龙商业广场 向阳小区等，上述项目住宅产品目前的市场均价为元平方米 元平方米左右。 次新市区板块昭阳路以东，北京路以西及海曲东路沿线地 区的房地产项目，代表项目有风景水岸水晶花园时尚荣 域世嘉水榭花都假日湾阳光花园等，该地区界于新市区和老城 区之间，周边环境可塑性强，楼盘卖点较多，开发商大多聘请了专业 代理公司进行策划销售，是较高的部分人群。项目开发多为高端产品，是日照房地 产市场的高价区域，该板块的代表项目有教授花园三期山海天花园 新天地荷兰庄园世纪之帆海港城等，其中教授花园已成为山东 省内知名房地产品牌。该板块多层公寓每平米均价在元左右， 高层公寓及别墅类产品均价已经超过元平方米左右。 日照市目前注册房地产企业有百余家，二级开发企业仅有三 家，大部分企业存在开发结构不合理房地产开发水平低精品意识 和品牌意识较差的状况，市场开发同质化现象严重，业内整体水平与 国内经济发达城市的开发企业相比，在经营理念和专业程度上还存在 着较大的差距。城市经济建设虽然取得了巨大的发展，土地和销售价 格飞速攀升，市场开发和销售量直在保持增长态势，但我们也应该 清醒的认识到目前市场存在的潜在风险，我们认为主要因素有以下几点 城市高收入人群基数少 城市人均年收入人均收入元，位于全省第位，但房 地产却远高于全省平均价格 次新市区新市区滨海度假区热点板块内，房地产项目销 售量外地客户占以上份额 商品房空置率较高 市场逐步规范，市场竞争压力增大，相对开发成本大幅提高。 调控政策向有实力的开发商倾斜，房地产市场面临洗牌。 但是我们在正确认识市场风险的同时，也应该看到日照市房地产 行业的巨大发展前景和现实机遇 日照市的区位优势日照地处青岛与连云港之间，交通便捷。 日照市地处陆桥经济带与东北亚经济圈环黄渤海经济圈的切点前日照市房地产市场竞争较为激烈的板 块，目前市场多层住宅期房每平方均价在元之间， 小高层产品每平方米均价在元左右，此次拟开发项目即位于该 板块。 石臼及开发区板快位于日照老石臼城区和经济开发区内的 房地产项目，该地区项目以前多为商住体开发，商业概念炒作氛围 较强，而受到石臼老城区旧貌和板块内污染企业制约，大部分项目住 宅产品价格定位偏低。但今年随着凤凰城德赛三期观巢帝景 青青小镇润生花园兴业春天金湾国贸金港佳园等批新建项 目相继开工开盘，这板块成为了今年日照房地产市场的热点区域， 房价也度升高。 新市区板块含大学城板块北京路以东，海曲路以北，青 岛路以西区域内的房地产项目，该地区是日照市未来规划的行政科教文化中心，升值潜力巨大，该板块内的代表项目有城市花园国际大 厦都市花园望海小区四季圣园城建花园地王豪庭世纪城 等，该板块直受到市场的追捧，各楼盘项目的定位和开发成本相对 较高，区域内市场竞争激烈，是日照市大