约是粗放型经济增长模式难以为继，经济增长与资源短缺之间的矛盾日益突出，成为制约未来发展的 主要瓶颈。二是产业处在国际产业分工体系中的较低层次。以加工贸 易为主，产品拥有自主知识产权与自有品牌的企业少，工业支柱产业 外资企业占统治地位，产业竞争力低下。三是基础设施发展滞后成为 发展的瓶颈。四是社会管理压力大。为此，在未来相当段历史时期 内，宝安区的经济社会发展必须实现四大转变经济增长从速度型 向效益型转变从追求经济总量增长向追求经济社会和谐发展转变 资源的粗放利用向资源的集约化生态化利用转变从发展外向型经 济为主向外向型内源型经济并重转变。未来五年，将重点发展商贸 业物流业旅游业，稳步提升房地产业，积极培育文化产业金融 业信息服务业。其中有关发展商贸业和文化产业的规划内容包括 商贸服务业方面，以增强城市服务功能和辐射功能为重点，建设 批与制造业相结合的带有专业市场性质的物流配送项目，与旅游业 相结合的旅游商业项目，与休闲活动相结合的大型购物中心主题购 物中心等有特色的大型商业项目。重点发展专业批发市场，鼓励发展 集散型批发市场，尤其是为产业配套服务的生产资料市场和承接特区 内功能转移的市场。 文化产业方面，将努力使其发展成鸿隆公寓尖岗山居住区 等高尚居住群体，万平方米建筑面积的高档社区有十多个，宝 安中心区大型高尚住宅区也被纳入其辐射范围，这使得其周边不仅人 流量大，而且具有较强的消费能力，足以让项目发挥聚集人气的作用。 第三章项目建设的指导思想和原则 第节项目建设的定位 本项目的定位是立足深圳西部，通过对现有旧工业区进行翻新 和改造，建设具有区域性影响力的珠宝首饰与工艺礼品产业与商贸积 聚基地，并通过赋予基地文化内涵，使其成为宝安区全新的文化休闲 与旅游购物中心。 上述项目定位中，包含几个关键词及核心概念，分别阐释如下 目录 第章总论 第节项目概况 第二节项目建设单位 第二章项目建设的背景 第节项目建设的宏观背景 第二节项目建设的微观背景 第三节项目的市场环境分析 第三章项目建设的指导思想和原则 第节项目建设的定位 第二节项目建设的优势 第三节项目建设的指导思想和原则 第四章项目建设内容 第节项目的功能规划 第二节项目的建设规划 第三节项目总投资及构成 第五章项目经济效益分析 第六章项目的运营与管理 第节项目管理模式 第二节项目营销管理 第七章项目的环境影响分析 第八章项目的风险分析 第九章结论 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第章总论 第节项目概况 项目名称深圳市珠宝及工艺品文化广场项目 建设单位深圳市实业有限公司 建设地点深圳市宝安区西乡街道河西工确立的高新科技物流 金融和文化四大支柱产业中，属于现代服务业的就占了三项。建设自 主创新型城市，大力发展循环经济，建设先锋城市，打造品 牌之都设计之都钢琴之都等，并将文化立市作为城市发展的基本战略方针。系列的发展规划伴随着各项扶持政策的出 台，为深圳顺利地完成转型和发展奠定了基础，创造了良好的宏观氛 围。 在政府强有力的政策支持和明确导向下，集聚基地的建设成为深 圳发展现代服务业，由深圳制造向深圳创造转变过程中的重 头。所谓集聚基地，就是将同产业及相关的产业链条中上下游单位 尽可能地聚在起，将以往分散竞争的态势转变为聚集竞合，从 而避免不必要的资源浪费，提升效率，节约成本，企业也从集聚带来 的整体形象提升中扩大了影响，因为集聚基地吸引的关注和客户远比 企业单打独斗来得更多更有效。目前，位于罗湖的水贝珠宝首饰集 散基地动漫创意基地古玩文化城以及位于福田的世纪工艺品文化 广场和田面创意产业园等项目，都是在这样的前提下建成的，其中很 多项目已经实现了很好的社会和经济效益，有些即便还没有全面启 动，但巨大的社会影响已经形成。伴随着这些集聚基地的建成和运行， 人们看到的不仅是个产业的发展，而且以集聚基地为依托而逐步 带动起来的商业氛围更使人惊喜。以往工业园区单纯生产和开发的模 式，现在已经逐步被开发生产批发销售和娱乐休闲相结合的产 业集聚基地所取代。现代服务业的融入已经产生了效果。 相比之下，村 项目总占地面积，平方米 项目总建筑面积约，平方米 项目总投资约人民币万元 项目建设周期 自年月开工，至年底竣工。其中，项目分四期建设 期拟定开发期为年月至年月为第期，总 占地面积约平方米，总建筑面积约平方米，总投资约 万元。 二期拟定开发期为年月至年月为第二期，总占 地面积约平方米，总建筑面积约平方米，总投资约 万元。 三期拟定开发期为年月至年月为第三期，总 占地面积约平方米，总建筑面积约平方米，总投资约 万元。 四期拟定开发期为年月至年月为第四期，总 占地面积约平方米，总建筑面积约平方米，总投资约万元。 第二节项目建设单位 深圳市实业有限公司成立于贰零零肆年，注册资金万元， 为民营全资公司。公司的主营业务是兴办实业房地产开发房地产 咨询，房地产策划管理，房地产经纪，物业管理，自有物业出租，建 材五金制品的销售，国内商业物资供销业。 第二章项目建设的背景 第节项目建设的宏观背景 深圳作为经济特区，已经在我国改革开放的道路上走过了个 年头。在新的形势下，深圳面临着转型和可持续性发展的重大转折抉 择。随着粗放型重污染简单制造和加工产业逐步移出深圳，现代 服务业已经越来越呈现出巨大的活力和发展前景。根据深圳市十 五发展规划，深圳将建设三圈，即深港半小时生活圈珠 三角小时商业圈和泛珠三角日到达圈。所有这些都为深圳 带来了难得的历史发展机遇。在深圳市政府观澜版画基地深圳职业技术学院宝安校区四大项目 将形成宝安区文化产业的基本格局。 尽管如此，对比深圳市其他各区的文化与商贸服务产业规划布局 和宝安区的规划可以发现，宝安区目前尚没有个以珠宝首饰和工 艺礼品为主题的大型集聚基地。从当前深圳市已经形成规模和正在 规划建设的类似项目来看，东部有罗湖水贝珠宝首饰基地和笋岗工艺 品基地中部有福田沙尾的世纪工艺品文化广场而占据深圳人口最 多面积最大位置最重要的西部，却没有个像样的集开发生产 商贸和休闲消费为体的基地，这是不符合市场发展需要的。随着深 圳时尚版图的扩张，将深圳的繁华都市中心有效延伸到宝安，已经势 在必行。 年以来，宝安中心区建设的加快，大铲湾港的即将建成投产， 深港西部通道年通车，都是深圳西部国际化的鲜明符号。消费 力巨大的宝安同样在成熟城区内需要以特定文化主题引领下的大型 文化产品与产业商贸集聚基地。因此，综合考虑区域优势地理位置 建筑品质业态组合营商氛围等因素，西乡街道河西工业村都是开 发和改造成为主题文化产品与商贸集散地的首选。 第三节项目的市场环境分析 本项目选择的珠宝首饰与工艺礼品行业，具有十分巨大的市场前 景和广阔的发展空间。而以此为主题形成的及产品开发制造和销售 为体的集聚基地，不仅可以吸引周边地区的消费群体，还可以利用 其所处的优越地理条件，吸纳更广泛地区的采购受众，并且使项目成 为人们日常休闲娱乐和学习的重要场所。 首先，随着中国国民经济和设和实施将创造良好的市场环境氛围。 与珠宝行业相同的，深圳工艺礼品行业经过年发展，已成为 优势产业，展示了巨大的市场前景。年底，深圳该行业有企业 余家，年销售额亿元，占全国同类工艺礼品的份额， 深圳事实上已成为中国工艺礼品制造和交易中心。而全世界工艺礼品 的年交易额达到上千亿美元，并且还在不断高速地增长。可见，深圳 的工艺礼品行业，仍然面临巨大的机会，但同时，也存在定的问题， 长期以来，深圳工艺礼品企业基本上处于各自为战的分散状态，现有 的几个市场都不具规模。深圳已经成型和正在规划招商的大型工艺礼 品集聚基地，基本都设在中东部。相比之下，无论是珠宝首饰还是工 艺礼品行业拥有大量制造工厂的宝安，却没有产品展示和销售的集散 场所。 综上可见，在深圳具备全国甚至全球性影响的珠宝首饰与工艺礼 品两个行业，尽管同样拥有众多强大实力的研发设计和制造企业，以及便利的交通条件大量的消费人群，但宝安区却迄今没有个可 与水贝珠宝集聚基地和笋岗艺展中心相媲美的珠宝与工艺礼品集聚 基地。这为项目的建设和实施开辟了市场的机会窗口。在对深圳的消 费市场进行深入的市场调查后显示，宝安区域消费力并不像人们直 以为的那样，消费群体中个体收入低，导致消费水平不高。年 宝安高达多亿，区域零售消费总额已经达到亿元，同 比增长。这些数据都足以说明宝安已经具备了发展高档商业 零售业态的经济基础和消费基础。而且，项目所在的西乡河西工业村 周边，聚集了天骄世家御龙居丽景城宝产业的高速发展，到年， 中国将成为世界奢侈品消费大国，仅中国有珠宝消费需求的群体将超 过亿人，每年的消费需求超过上千亿元众多世界知名珠宝名牌， 更是非常看好中国的消费市场及制造环境，对强势进入中国市场跃跃 欲试。而深圳黄金珠宝企业的国内市场销售额约占全国，市场占 有率居国内第。深圳珠宝产业年产值在亿元以上，生产能力占 国内珠宝市场以上。可以预见，珠宝产业将成为深圳经济腾飞 新的增长引擎和城市名片。 然而，从目前深圳市珠宝产业布局来看，大都集中在中港国际珠 宝城水贝工业区沙头角工业区等东部地区，其中水贝工业区又占 到全市珠宝