海口房地产开发投资亿 据海口市统计局初步预计，上半年全市生产总值亿元，比上年同期增长，增幅比上年同期回落 个百分点，比季度提升个百分点。同时经济运行中的各种不确定因素还很多，保持经济平稳较快发展任 务还很艰巨。 房地产开发投资亿 上半年，全市完成全社会固定资产投资亿元，比上年同期增长。今年上半年，海口三产业呈 现较快增长，二产有所回落。第三产业中住宿和餐饮业房地产业是拉动投资增长的主导因素，其中房地产业投资 是全社会投资的主体。 房地产开发投资呈现较快增长，保障性住房建设步伐加快。在保障性住房建设的力度不断加大的带动下，上半 年房地产开发投资亿元，比上年同期增长，其中保障性住房完成投资亿元，对房地产开发投资增 长的贡献率达，拉动房地产开发投资增长个百分点。 海口房 项目地属于老城区改造区域，项目能吸引老城区二次改善客户群 项目对面有服装批发市场，这将给项目带来定的客户群 美兰区以及其他区域的年轻置业者需求未被满足，且需求模糊化能够被引导 项目且项目以小户型为主，有利于满足本地首次置业刚需。 项目威胁第部分项目总论 项目概况 项目名称 海口市美兰区中汉大厦 项目开发 海南中汉开发有限公司 项目建设规模 中汉大厦项目位于海口市文明中路省财税学校旁文明横路路口内进米，项目总占地面积平方米， 总建筑面积为平方米，规划建设栋层商住楼，其中，层为商铺，层为住宅共户。项目 以小户型为主，户型面积从平方米不等，以居平方米，二居平方米为主。 附图项目区位图 建设情况 中汉大厦项目现已封顶完工，外立面已经做好，内部装修已经基本完工。 附件二项目效果图 市政配套设施 中汉大厦项目地块临近省财税学校，毗邻东门塘市场服装批发市场，周边医院购物广场酒店餐饮金融 机构有美兰机场和东寨港红树林国家自然保护区，南渡江 美舍河海甸溪穿越城区流入大海，东线海文高速公路琼文国道横贯全区，具有得天独厚的自然资源优势。 海口宏观经济分析 及增长分析 从统计数据来看，市十次党代会召开以来，海口经济节节拔高，年更比年强。 在市十次党代会召开前的年，海口全市生产总值亿元不含农垦，下同，按可比价格 计算，比上年增长。三次产业共同推进全市经济增长。第产业实现增加值亿元，比上年增长 第二产业实现增加值亿元，增长第三产业实现增加值亿元，增长。 年来，国民经济快速增长，到年，全市生产总值达到亿元，比上年增长。财政总收入 年达到亿元，比上年增长。全社会固定资产投资年达到亿元，比上年增长。 据最新的统计数据显示，年月，海口地区生产总值万元，比去年同期增长全部工 业总产值万元，同比增长固定资产投资总额万元，同比增长。 时间增长率 年亿元 年亿元 年月亿元 从以上数据可以看到，年头个月贸市场等配套设施成熟。 公里内海南省财税学校文明路服装批发市场东门塘市场东门便民市场中国农业银行建设银行 工商银行中国银行等环绕四周 二公里内海南中医院现代妇女儿童医院等配套设施齐全 三公里内南亚广场南亚家乐福海口宾馆等设施完善 项目合法性手续 项目手续齐全。 二项目经济指标 开发公司海南中汉房地产开发有限公司 项目总占地面积平方米 建筑面积平方米 户型面积居平方米，二居平方米为主 总户数户。 第二部分投资环境与市场研究分析 市场宏观背景 基础环境因素 地理行政区域 中汉大厦位于海口市美兰区。美兰区是海口市的四个市辖区之，下辖个街道个镇，是海南省委省政 府所在地，是海南的政治经济文化中心城区，也是海口商贸中心城区之。 自然概况 美兰区位于海口市东北部，北临琼州海峡，东倚南渡江，江海交汇，港汊纵横，是个环境优美的城区，有连 绵多公里的海岸线，土地肥沃，具有广沃的红土地。境内转期，供 求平衡。 二项目所在区域市场分析 美兰区房地产市场特征分析 美兰区房地产市场辐射范围广，主要新盘都集中在海甸岛以及滨江板块，区域发展基本饱和。文明东板块基本 属于旧城改造区，房地产发展空间较大。 区域竞争楼盘及价格水平分析 项目所在区域属于旧城改造区，周边均是部分中档楼盘，主要竞争楼盘为以下 项目名称项目地址起价元均价元折扣占地面积建筑面积 文锦阁海口市文联路二房 三房 暂无折扣 白龙新城海口市白龙北暂无折扣亩 蓝水湾期 江海汇 海口市滨江路等奖终身免物业 二等奖元装修 三等级送雪弗兰轿车 联发名宇海口市文明东路次性折 春江号海口市美祥路次性按揭折 龙景商业城海口市白龙北按揭折 青青雅舍海口市文明路全款折 从以上信息可以看出，最高是蓝水湾二期江海汇起价元平方米，均价在元平方米左右，还推出购房 送大奖活动，分别以抽奖的形式送出，等奖终身免物业，二等奖元平方米精装修标准，项目享受周边三公里范围内的城市配套景观 规模项目总占地面积平方米，总建筑面积平方米 价格优势相对于周边项目，中汉大厦价格较为实惠，项目元平方米带元平方米精装修。 配套优势项目地处海口市老城区，周边范围公里内医院学校市场酒店等多项配套齐全，交通 便利，公交线路覆盖全市，项目享受城市成熟配套设施。 投资优势区域与项目投资前景广阔，项目北面为三亚街老民宅区，处于海口市城中村改造范围内，区域 升值空间巨大项目西面南面为海口市著名服装批发集散地，中小户型租赁需求较高，符合本项目户型设计。 项目劣势分析 本区域地处老城区中心，白天周边较为脏乱杂，交通拥堵，车辆出行较为不便 本项目受到周边其它项目楼盘影响，其影响来自于其他项目的配套设施与地理位置 本项目规模较小，虽设有地下停车库，但车位满足不了全部业主的需求 本项目全部都是精装修，客户不能自行决定装修风格，选择性不大 项目规模小，容积率高。 项目机会等奖送雪佛兰轿 车辆。蓝水湾二期江海汇规划面积大，园林景观优美，吸引众多新老客户再次置业。最低属于文景阁，项目折后 二房起价元平方米三房元平方米。位于白龙南路上的白龙新城与龙景商业城分别为起价元 元，均价元和元不相上下。 从以上可以分析，龙景商业城白龙新城蓝水湾二期江海汇等项目价格较高，这些项目均分布在白龙片区， 项目不仅规模较大，如龙景商业城白龙新城等均有临街商铺，并享受周边海鲜广场武警医院第四中学南北 货运市场美舍河带状公园等配套设施，所以价格较偏高。青青雅舍文景阁联发名宇等项目价格较为偏低，地 理位置较偏，项目规模较小，配套等设施并不十分完善。 综合以上信息，我们分析得出，本项目周边楼盘均价在元左右，这区域的客户群主要来自于附近白领阶 层外地在本地工作的硬性需求的人群。 第四部分项目分析 项目分析 项目优势 区位本项目处于海口旧城改造区，项目近市场药店，基础设施较完善，交通便利，地理位置优越。 景观资源对房地产开发投资增 长的贡献率达，拉动房地产开发投资增长个百分点。 海口房地产发展未来预测 目前，海口房地产受国家房地产调控政策限购令影响，开发商纷纷以价换量以博取市场，但是市场依旧 处于片观望状态，房价下行趋势较为明显，短期内，市场还会持续低迷。 从长远来分析，受到国际旅游岛效应影响，未来海口房地产市场仍将具有较大的发展空间。首先，国际旅游岛 的发展规划，带来免签证零关税放航权等相关优惠政策，从整体上推动整个海南旅游经济房地产的发展。国 际旅游岛大背景下的海口房地产市场逐渐趋于成熟，现正处于高速发展阶段。根据调查显示，目前，海口房价整体 相对其他国内其他二线城市来说相对较低，未来房价还会有上升空间。 海南岛是国内外居民心目中理想的第二居住地，拥有健康岛﹑无疫区盛誉的海南房地产前途无量， 是大有作为的。海南省未来年旅游发展总目标为，建成世界著名亚洲流的度假休闲旅游目的地，作为经济 政治中心又荣获中国人居环境奖的海口，加上，环岛铁路的开，将迅速缩短整个海南岛的空间距离，这将 进步放大海口在城市基础设施商业等配套完善方面的吸引力，因此，不容置疑，海口房地产未来发展前景非常 可观。 三宏观市场与本项目发展 从宏观市场分析来看，目前，整个房地产楼市陷入了持续观望状态中，不利于本项目的发展，并且在楼市成交 量持续下滑的状态下，本项目销售会受到定冲击影响。但是，由于海口房地产市场发展前景较乐观，未来，本项 目市场发展将会转好。 另，据统计分析，海口市房地产市场小户型旺销，大中户型成为海口本土居民的新宠。中汉大厦以中小户型为 主，符合了市场发展需求。 第三部分项目区域市场分析销，大中户型成为海口本土居民的新宠。中汉大厦以中小户型为 主，符合了市场发展需求