社会经 济效益分析，项目总投资万元，总收入万元，税 金万元，利润万元，财务内部收益率，投 资回收期年，项目在社会经济效益上具有可行性项目的风险 小，抗市场干扰能力强。 主要技术经济指标表见表 主要技术经济指标表 序号指标名称单位指标 占地面积亩 总投资万元 工程费万元 土地征用和整治费万元 基本预留费万元 管理招标服务费万元 财务费用万元 总收入万元 总成本万元 利润万元 年平均投资利润率 投资回报率 投资回收期年 财务内部收益率 财务净现值万元 贷款偿还期年 贷款偿还比 存在问题及建议 项目建设运营和管理中存在三个问题。 第权责不对称问题。中环快速干道三溪口立交桥子项目属于 公共基础设施项目，重庆市蔡家组团建设开发有限公司作为业主单位 存在权责不对称的问题。业主承担有关债务，资产形成之后，以近似 交钥匙的方式交给北碚区政府，在业主重庆市蔡家组团建设 开发有限公司的账户上既没有资产又没有收益。这种权责不对称是 个具有我国特色的普遍性的现象，解决问题的关键在于北碚区政府。 建议北碚区政府在项目建设完工并交交通部门管理时，要充分考虑企 业的利益，给予适当的补偿，以体现权责对称的市场原则。 第二农民安置补偿方式问发的思路，为组团的 整体开发提供收入支撑，为项目融资提供财务保障。 前期准备工作 项目已完成如下前期工作 中环干道三溪口立交桥子项目已经完成了征地项目的设 计和报批及工程设计平面图的绘制 区经济适用房子项目已经完成征地项目规划报批， 标书的制作和上报 区土地整治子项目已完成征地项目规划拆迁标书 的制作等。 投资的必要性 本研究所涉及的三个子项目，是蔡家组团总项目的有机组成部 分，其中，中环干道三溪口立交桥子项目是公共基础设施项目，是组 团公共设施中的重要项目之区经济适用房子项目是整个拆迁安 第章总论 项目背景 项目名称 蔡家组团中环快速干道三溪口立交桥区经济适用房和区土 地整治建设项目。 项目的承办单位 重庆市蔡家组团建设开发有限公司。在中共北碚区委区人大 区政府和区政协的共同努力下，年底成立了蔡家组团管理委员 会，其性质为区委区府下设的处级事业单位。重庆市蔡家组团建设 开发有限公司为重庆市蔡家组团管理委员会的下属公司，其性质为国 有独资公司，主要负责组团规划建设等工作。 项目的主管部门 重庆市北碚区人民政府。 项目拟建地区和地点 中环快速干道三溪口立交桥工程位于蔡家组团标准分区，于中 环线和渝合高速公路相交处，通过对老三溪口立交桥进行拓展改建， 连接中环线与渝合高速公路区经济适用房工程位于蔡家组团标 准分区，规划地块面积亩，规划地块建设用地面积约亩，包 括和性详细规划土地利用 规划图 三溪口立交设计平面图 重庆市蔡家组团三溪口立交桥效果图 经济适用房总设计平面图 研究工作概况 年月，重庆市蔡家组团建设开发有限公司委托西南大学 科技咨询公司编制蔡家组团三溪口立交区土地整治区经济 适用房建设项目可行性研究报告，西南大学科技咨询公司在接受委 托后，立即组织了研究小组研究小组在接受任务后，按照实地踏勘 会议交流查阅面上资料等方式全面了解和掌握项目情况，以实际情 况和国家以及重庆市政府的有关政策法规为依据，编制本报告。可 行研究的主要内容包括项目的背景和建设的必要性需求预测和拟建 规模工程建设技术方案环境保护机构组织和人力资源配置实 施进度投资估算和资金筹措社会及经济效益评价等。 可行性研究结论 蔡家组团城市建设总项目是经过反复论证并报重庆市政府和国 家有关部委审批立项的重点区域开发建设工程，是个已经完成 了很多建设项目并有大量业主进入的在建工程，本研究报告所涉及的 项目蔡家组团中环快速干道三溪口立交桥区经济适用房和 区土地整治建设项目只是总项目中的部分。由于蔡家组团城市 建设总项目中的各个子项目之间存在不可分性，市场的供给需求之 间存在不可分性，所以，蔡家组团中环快速干道三溪口立交桥 区经济适用房和区土地整治建设项目，对于整个蔡家组团按规划 建设，对于重庆主城北扩战略的实施和主城半小时畅通工程的实 现，对于北碚和重庆市区域经济发展等都具有四个地块。在 邻近中环线的南侧，西邻西环主干道，在该地块的西侧为规划建设的 观音岩公园，东南侧为行政办公区区土地整治项目位于蔡家组团 标准分区，规划区范围北以蔡家引道线为界，西接国道和渝合 高速公路，东靠蔡家绿心，南临嘉陵江，靠红塔高尔夫球场和行政办 公区，包含童家溪的汪家坎镶石坝塘湾三个社。 承担可行性研究工作的单位和法人代表 承担可行性研究工作的单位是西南大学科技咨询公司，法人代表 杨文。西南大学，是年月经教育部批准，由原西南师范大学 原西南农业大学合并组建的教育部直属重点综合性大学，是国家 工程建设学校。学校位于重庆市北碚区国家级风景名胜区缙 云山麓，风景秀丽的嘉陵江畔，已有百年办学历史。现任党委书记黄 蓉生同志，校长王小佳同志。学校师资力量雄厚，有个省部市 级重点学科个省部市级重点实验室个教育部重点文科研 究基地个重庆市重点文科研究基地。学校是重庆片国家大学生 文化素质教育基地牵头单位。师资力量雄厚，主持承担 国家自然科学基金国家社科基金等各级各类科研项目 多项。学校与美英加法德日澳俄等近个国家或地 区的高校和科研机构进行学术交流和开展科研合作，与国外多所 大学及科研机构建立了长期友好合作关系。 研究工作依据 重庆市蔡家组团分区规划重庆市规划设计院 重庆市蔡家组团控制性详细规划土地利用规划图 三社汪家坎镶石坝塘湾用地面积带指标图 重庆市蔡家组团标准分区控制林景观开发价值。交 通优势。条黄金水道嘉陵江贯穿南北，蔡家码头厂码头 余家背码头等分布辖区，吨级的轮船可直达港口条铁路运输 动脉遂渝高速铁路襄渝铁路横贯东西，与重庆最大的货运站重庆 东站龙头寺火车站比邻。条快速干道渝武高速公路中环快速 干道外环高速公路贯穿组团，辅以国道，轻轨号线号线 号支线。比邻空港，距重庆江北国际机场分钟车程。 第四功能定位。在重庆市城市总体规划中，蔡家组团的功能被 定义为个以科技生态环保都市休闲商务型产业为主要发展 方向，规模适中现代化的新城区，在众多组团中，蔡家组团的区位 用地条件交通和生态环境都拥有明显优势，是城区的最佳拓展空间， 是重庆经济建设的最好的西装料子。它是承接北部新区主城区 北碚城区的中心枢纽，主要承担中心城市的人口疏散部分公共服务 功能和交通功能调整城市功能等。蔡家组团作为主城外围个组 团之，以其优越的地理位置和最佳的城市环境，被推进了建设的快 车道。根据组团的功能的总体定位，重庆市蔡家组团总体规划将 组团的具体定位是，组团所在北部片区为重庆城市近期重点拓展区 域，主要承接主城区疏散的人口部分公共服务和交通功能，聚集以 高新技术高档次房产高规格体育赛事等为主导产业，建设良好的 城市人居环境，塑造新重庆的城市风貌。其发展方向为三高，即 高品质的居住和都市休闲区高科技含量的机电仪器仪表微电 子产业区高规格的国际体育赛事会展和商贸金融区，使之成为重 庆市，人事组织公共设施建设 收费标准城市管理等都遵循主城原则和模式。所以，蔡家组团建设， 为北碚社会经济的持续快速发展提供了难得的机遇，不仅为北碚提 供了正的外部性，同时，根本改变了北碚经济的本质规定，使北碚由 般的外围经济约升为主城经济。 本研究项目在蔡家组团整体建设进程中的地位 本研究所涉及的项目含三个子项目，即中环干道三溪口立交桥子 项目区经济适用房建设子项目和区土地整治子项目。三个项目 分别对应三种经济性质。中环干道三溪口立交桥子项目。项目属于 蔡家组团整个建设进程的核心基础工程之，属于公共分摊资本项 目。中环干道正在建设中，已经完成了主体工程，预计在年初 竣工并投入运营。而中环干道三溪口立交桥子项目是连接中环路和渝 合高速路的枢纽工程，若项目迟迟不开工不能如期建设完工并投入使 用，不仅影响蔡家组团的整体建设进程，形成建设瓶颈， 同时，制约中环干道作用的发挥，影响重庆市政府提出的半小时主 城畅通工程的实现。区经济适用房建设子项目。该子项目在蔡 家组团整体建设进程中的作用至关重要，因为项目与村民搬迁安置 与后期项目的进入等相联系。蔡家组团建设共需搬迁安置万余人， 该子项目建成后可以安置人户，占总安置量的， 伴随组团建设的推进，还需要建设个相应规模的经济适用房。 区土地整治子项目。区土地整治段已完成拆迁安置，属于暂时半闲 置土地，整治该段土地，则可以为后期房地产项目体育设施项目 的进入提供前期准备，二则可以很好贯彻滚动开最高档休闲商务新城区和重庆北部经济高地。由此可知，组团功 能功能定位以居住为主，预留国家级或世界级体育赛事的发展用地， 产业上突出高新技术产业都市旅游休闲业会展节会业现代物流 业房地产业等。可以预见，在不久的将来，蔡家组团将建设城为 座环境优美经济发达社会繁荣最适宜人居最具有活力和竞争 力的生态花园城市。 第五组团建设的意义。重庆直辖后，面临城市规模过小农村 人口过多的这现实矛盾的困扰，为提高城市化水平，使之与直辖市 作为城市社会经济的本质相协调，重庆市政府提出了主城外扩包括 西扩北扩南扩战略，通过主城外扩战略的实施，构造功能强大的 都市发达经济圈，并以