始起步。但是由于我国经济直处于高速发 展的过程中，对现代物流的需求也非常大。在短短十年时间里，受经济高速增长的刺激，中国现代物流业也经历了其高速发展的第个黄金时期。我国年年情况见图，物 流行业发展情况见图 年前三季度，中国社会物流总额实现了的高速增长，年月份以后，金融 危机对中国物流行业影响开始显现，物流行业增长持续放缓。然而，随着宏观经济稳步回升势头 逐步增强，特别是年月国务院印发物流业调整与振兴规划，强调必须加快发展现代 物流，建立现代物流服务体系，以物流服务促进其他产业发展。物流业调整与振兴规划的出 台，极大地提升了行业发展信心，我国现代物流业也步入了新轮的高速增长阶段。 我国现代物流业的发展背景 商贸服务和物流业是国民经济的重要支撑之，国家在中华人民共和国国民经济和社会发 展第十二个五年规划纲要提出了十二五期间要加快发展商贸服务业加快发展物流业的要 求，其基本政策是打破垄断，放宽准入领域，建立公开平等规范的行业准入制度。鼓励社 会资金投入，提高非公有制经济比重要按照营利性与非营利性分开的原则加快产业化改组采 取积极的财税土地价格等政策，支持关键领域薄弱环节和新型业态的发展健全标准体系， 推进服务业标准化大城市要把发展服务业放在优先位置，有条件的要逐步形成服务经济为主的 产业结构。而要达到的目的是坚持市场化产业化社会化方向，拓宽领域扩大规模优化 结构增强功能规范市场，提高服务业的比重和水平。具体到商贸和物流业来说，其发展方向 是推广现代商贸和物流管理技术，促进商贸服务社会化，促进企业内部物流社会化，实现企业 物资采购生产组织产品销售和再生资源回收的系列化运作培育专业化商贸中心和专业化物 流企业，积极发展第三方物流建立物流标准化体系，加强物流新技术开发利用，推进商贸和物 流信息化加强商贸和物流基础设施整合，建设大型商贸和物流枢纽，发展区域性商贸和物流中 心。基固定资产投资的比重为，分别比上年提 高个和个百分点。 重点工程建设进展顺利。全省个在建重点项目完成投资亿元，占全社会固定资 产投资的比重为。亿元以上投资项目个，完成投资亿元，增长。新开 工高速公路条，长株宜凤衡邵等高速公路建成通车，高速公路通车里程达公里，比 上年增加公里。第章总论 项目简要 项目名称国际商城建设项目 建设性质新建 建设单位 建设地点省市新区 项目建设单位概况 集团有限公司 研究的依据和范围 研究的依据 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 国务院关于促进流通业发展的若干意见 中华人民共和国城乡规划法 国务院物流业调整与振兴规划 商务部国内贸易发展十二五规划 国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见 省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 省十二五商务发展规划 市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 市水府片区发展总体规划 项目研究的主要内容 总论 拟建项目背景及必要性 项目需求分析 总体规划方案 项目区域地理位置及建设条件 建筑方案及设备方案 总图布置及经济技术指标 公用工程 节能措施 环境影响分析 劳动安全卫生与消防 组织机构运营与管理 实施进度及工程招投标 投资估算及资金来源分析 经济效益评价 不确定性分析 研究结论概要 建设目标 贯彻国务院关于促进流通业发展的若干意见，建设具有现代化意义的国际商城。 项目功能定位 国际商城是农产品副食日用小商品交易展示信息交流仓储配送货运以 及金融结算等功能于体的大型商城。为生产商供应商采购商贸易商提供原料及产品采购物流等站式服务平台，为企业及商户大幅节省采购生产成本，创造更大利润。 规划用地范围及用地规模 本项目拟建于市新区现代服务业园区内，本项目用地亩。 拟建规模 建筑物 本项目规划总建筑面积，其中专业市场建筑面积占总建筑面积的 超级大卖场建筑面积占总建筑面积的仓储设施建筑面按平均数据计算 项目投资回收期年含建设期年 项目内部收益率 项目财务净现值万元 盈亏平衡点 第二章项目建设的背景及必要性 市简介 综述 随着中部地区崛起和长株潭城市圈建设战略的纵深推进，市加速城乡体化经济建设以及 承接大长株潭产业转移的步伐加快，地区的物资交换量相应增大，承东接西的作用将充分发挥。 市农业较为发达，农副产品资源丰富，产品流通量大交通通畅便捷，发展物流市场广阔物 流设施完备，第三方物流已显雏形。 市已具备建设物流区域中心的区位优势及交通优势条件。 地理环境 是我国东中部通往大西南的必经之道，北进川黔，南下粤桂，东连线两点经济重点建 设地带，西接西线开发的丘岗山地试验区，是省南北通达东西连贯的要衢。在湘中形成了人 流物流集散中心。湘黔，娄邵铁路干线和即将动工的洛湛铁路交汇于市，使成为中国南方重 要的铁路枢纽之。公路纵横交错，四通八达，上海至云南瑞丽高速公路经过。国道 以及涟源溆浦宁乡邵阳娄底衡阳娄底湘乡条省道贯通全区，通车里程达 多公里。资水涟水两大水系贯穿全区，常年通航里程达多公里。长沙黄花国际机场距仅 余公里。拥有的水陆空立体交通网，形成了立湘中而通八方居腹地而达全国处隅 而至世界的交通优势。 项目提出的背景 物流行业的发展情况 物流是供应链流程的部分，是为了满足客户需求而对商品服务及相关信息从原产地到消 费地的高效率高效益的正向和反向流动及储存而进行的计划实施与控制过程。物流是国民经 济中的基础产业，是现代服务业的重要组成部分。短短几十年间，物流行业在全球迅速成长为具 有无限潜力和发展空间的新型服务产业，并已进入现代物流的发展阶段。 现代物流是将信息运输仓储库存装卸搬运以及包装等物流活动综合起来的种新型 的集成式管理，通过对各种物流要素的优化组合和合理配置，提高物流活动效率，降低社会物流 总成本，为顾客提供更为全面多样化的物流服务，实现物流全过程及各个环节价值增值。 现代物流业历经近年的发展历程，仍属于处在成长期的年轻行业，但在国民经济中已起 着相当重要的作用。目前，现代物流业占总建筑面 积的博览馆建筑面积占总建筑面积的写字楼建筑面积占总 建筑面积的配建商业网点建筑面积占总建筑面积的配建商务楼建筑 面积占总建筑面积的。 道路及停车场拟建道路及停车场占地面积折合约亩。 绿化率绿化占地面积，折合约亩。 公用配套设施 供配电拟建供配电设施，电力。 给排水拟建给排水设施，水。 电信拟建电话电视宽带网络等工程。 项目建设期 本项目规划建设工期年个月，从年月动工至年月竣工。 项目总投资及资金来源 项目总投资 本项目总投资万元，其中建设投资万元，流动资金万元。总投 资构成见表。 表总投资构成表 建设投资 设备购置 建筑工程 公用工程 总图运输 环境保护消防安全卫生 其他费用 基本预备费 建设期利息 流动资金 总投资合计 资金来源 项目建设投资万元中，全部由项目建设单位自筹资金。项目投产后需流动资金 万元由项目建设单位逐年用自有资金投入。 主要经济效益指标预测 收入预测 达到经营目标年份 营业收入万元利润总额万元 财务效益评价指标 总投资收益率 项目 项目投资回收期年融资前税前，含建设期年 财务内部收益率融资前税前所 项目财务净现值万元融资前税前。 本项目主要技术经济指标见表。 表主要技术经济指标汇总表 序 号指标名称单位数据备注 建设规模 超级大卖场 专业市场 仓储设施 博览馆 写字楼 商业网点 商务楼 项目总投资万元 建设投资万元 万元 流动资金万元 建设投资资金来源万元 申请银行贷款万元 企业自筹资金万元 来源万元 企业自有资金万元 流动资金来源万元 续表主要技术经济指标汇总表 序 号指标名称单位数据备注 申请银行短期借款万元 企业自有资金万元 劳动定员人 建设期年 租赁营业收入万元达到经营目标年份 租赁利税总额万元正常经营年份评价指标所得税前所得税后 总投资收益率按平均数据计算 项目企业，集聚全国乃至国际落户市的日用商品糖 酒副食和农副产品联销企业，使之集聚为个品牌广泛品种齐全规格全面的日用商品糖酒 副食和农副产品大物流市场第二，为入驻商户和购货方提供信息检验加工仓储货运 配送批发营销全方位服务，提供具有系统性的物流附加服务，同时提供住宿歺饮邮政 支付银行保险等辅助服务第三，以最新理念最新技术最新设备搭建管理平台，最大限 度地提高市日用商品糖酒副食和农副产品物流效率，达到降低成本，最大限度地提高市日用 商品糖酒副食和农副产品物流效益的目的，使市日用商品糖酒副食和农副产品物流产业水 平达到国内先进水平第五，在多式联运和物流附加服务功能所形成的航运陆上运输和物流节 点组织服务功能的基础上，在具有市日用商品糖酒副食和农副产品货流集中和物流聚集运作 的物流服务基础上，在物流环境改善的基础上，吸引具有区域辐射能力的市日用商品糖酒副 食和农副产品产业生产企业和流通企业进驻市，开发新的产业和做大相关产业，提升市产业发 展能力，使市区域性日用商品糖酒副食和农副产品物流服务成为市经济新的增长点。 本项目建成后，必将成为促进实现市物流业发展战略目标的重要支撑之。 第三章需求分析 省市经济发展情况 省 综合 经济总量再上新台阶。初