境清洁 优美安静，住区服务质量优异，社区公共服务便利，实现以人为本充分满足发展需要的小康居住目标。到年，城乡居民的居住条件将得到全面 提升，城镇人均住宅建筑面积达到平方米农村人均住宅建筑面积达到 平方米，最终实现以人为本的发展目标。 因此，该项目建设符合国家社会和经济发展规划及产业政策，对于改善 城市居民居住条件，推动投资和消费快速增长，以及扩大社会就业等方面将 起到积极推动作用。 符合山东省国民经济和社会发展规划 市场经济巨大的能动作用，使我国很快消除了计划经济时期的资源短缺 现象，市场需求不足转而成为了社会经济发展的主要矛盾之。作为房地产 重要内容的住宅建设，对促进经济增长具有举足轻重的作用，宏观经济政策 要求住宅产业在新的形势下要有个大的发展，为中国经济的快速增长做出 贡献。 山东省国民经济和社会发展第十个五年规划纲要在提到增强消费 拉动能力时提出发展新的消费方式，拓宽消费领域。根据国内市场国际 化和消费结构升级的新形势，不断拓宽服务消费的空间和领域，大力发展购 房耐用消费品汽车贷学金等信用消费。 该房地产项目的建设能有效促进居民消费，与当地经济和社会发展相适 应，符合山东省国民经济和社会发展的规划。 符合市城市发展规划，有利于满足市民日益增长的住房需要 市立足良好的区位优势和环境优势，紧紧围绕建设国际水准的滨海 城市富有特色的精品城市的目标，坚持高起点规划，高标准建设，高效 能管理，高水平经营，精心打造生态城市品牌，确立了双城区轴向拓展的带形城市空间发展战略。国民经济持续快速增长。初步核算，年 全市实现生产总值亿元，比上年增长。其中，第产业增加值 亿元，增长第二产业增加值亿元，增长地的整理并盘活，给商品房的开发提供了足够的土地资源。 非理性需求继续减少，自住性需求将逐渐回暖 随着调控政策的不断完善和落实，投机性需求将会继续受到抑制。同时， 各地的城市改造与拆迁规模受到控制，由此产生的被动性需求也会有所下降。 但在汇率高速幅度不大的情况下，些国际热钱仍对中国房地产市场投资感 兴趣，因此，外资对房地产市场的投机仍然存在。 由于房地产调控效果逐步明朗，消费者的心理开始进入理性心态，投资 方向正缓慢转变。年自住性需求将逐渐回暖，首先，随着我国经济继续 第章总论 项目背景 项目名称期建设工程项目 建设地址市东路南侧原市第机械厂地块内 承办单位 市房地产开发有限公司 承办单位概况 市房地产开发有限公司成立于年月日，注册资金万 元，主要经营房地产的开发和销售，具备房地产开发暂定资质。公司现有员工 人，其中管理人员人，工程技术人员人，具有高级职称的人，中初 级职称人，并聘有专家级营销策划顾问人。公司汇集了各类高素质人才， 并聘有高级政策研究顾问项目策划顾问法律顾问等，成为专业化规范化的 房地产开发企业。 市房地产开发有限公司目前在建设项目有个原市 第机械厂地块内，项目期占地亩，住宅用地。 市场经济机遇与挑战同在，希望与奋进共存，面对激烈的竞争，市 房地产开发有限公司将如既往，不断与时俱进，开拓创新，坚持诚信履 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,约优质服务建设精品追求卓越的质量方针和遵守法规防止 污染健康至上安全生产科学控制持续发展的环境和职业健康安全 方针，全面实施走出去战略精品战略多元化发展战略，与广大客户 共谋发展，努力为客户提供更优质的服务。从而提高企业核心竞争力，共同 创造更加美好的未来。 可行性研究报告编制依据 建设项目经济评价方法与参数第二版 房地共绿地面积达到 平方米。城市居住环境优美，被评为全国园林绿化先进城市并于年 评为中国最佳人居城市之，继续保持了流的空气类海水类的沙 滩饮用水合格率的环境优势，大绿量花园式开放型生态化的中 等海滨城市框架基本形成。具有了越来越浓重的人文气息，并被评为全国 卫生城市。近几年，的房地产业有了适合自己的土壤，得以迅速蓬勃发展。 房地产业供求状况良好，发展健康有序，已成为山东省房地产业发展最快的 城市之。 在这样的背景下，市房地产开发有限公司充分利用特有的土地位置 优势，提出在市新市区与老城区之间投资建设建设工程项目，公司将依靠企业正规专业的开发管理模式，结合本区域的人文环境，进行房 地产开发建设，以获取较好的经济效益社会效益和环保效益的有机统， 并树立品牌。 项目提出的理由 符合国家社会和经济发展规划及产业政策 房地产业是国民经济中关联度较高的先导性基础性产业，它的发展对 扩大内需拉动经济增长具有重要的作用。房地产业除能够带动建筑建材 机械加工装饰家具家电等直接相关的产业外，还将极大地促进市政基 础设施的完善，推动商业金融医疗教育公交运输邮政电信等公共 服务行业的发展，在解决就业繁荣地方经济刺激消费增加财税收入等 方面所发挥的作用是其它产业难以替代的。自年以来，房地产业迅速崛 起，国家把房地产开发作为新的经济增长点加以培植，特别把住宅建设列为 房地产开发的重点，并陆续出台了系列政策措施加快推动商品住宅的建设， 住宅建设投资占全社会固定资产投资的比重逐步提高，对经济的拉动作用越 来越强。 中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要提出 按照保障供给稳定房价的原则，加强对房地产二级市场和租赁市场 的调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理， 规范发展住房消费信贷和保险。 目前，我国已进入全面建设小康社会加快推进社会主义现产开发项目经济评价方法 投资项目可行性研究指南试用版 中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要 山东省国民经济和社会发展第十个五年规划纲要 市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要 民用建筑设计规范 住宅建筑设计规范 可研报告编制委托书 开发项目规划图 建设单位提供的其它有关资料 项目提出的过程与理由 项目提出的过程 房地产业是我国国民经济的支柱产业，素有永远的朝阳产业之称，其关 联度高，带动力强，在推动国民经济增长方面起到了积极的作用，是扩大社 会就业途径促进投资和消费的多用利器。 长期以来，我国直实行福利分配住房和低房租政策，在人们衣食住行中，衣食消费水平较高，住宅消费却很低。随着改革开放的不断深 入，尤其是我国加入以后，经济飞速发展，人民生活水平不断提高，城 镇化速度加快，带来了房地产需求的持续增长，此外，住宅货币化城市拆 迁及外来人口的增加，都成为住宅需求旺盛的有力支撑点。中国房地产业正 处于向规模化品牌化规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由 偏重速度规模向注重效益和市场细分转变，从主要靠政府政策调控向依靠市 场和企业自身调节的方式转变。总的看来，我国的房地产业正在经历个价 值回归利润回归的过程，呈现出个健康稳定持续发展的良好趋势。 市是独具魅力的海滨生态旅游城市，以临港工业为特色的深水港口城 市，鲁南的出海门户和亚欧大陆桥重要的东方桥头堡之。两港通四海， 路连欧亚，是中国重要的海陆交通枢纽，铁路高速公路，两纵两横，连 接全国交通干线。优越的港路条件优良的投资环境和壮丽的发展前景，使 备受瞩目和青睐。此外，的生态环境在全国也是首屈指的。素有北 方的南方，南方的北方之美誉，城市发展潜力巨大。 目前，市城市建成区面积达到平方公里，城市行政管辖区人口 万人，城市化水平达，城市绿化覆盖率，人均公收益率，财务净现值万元。均为税后项目期各项经济指标 详见表 项目期各项经济指标汇总表 第二章市场预测 我国房地产市场现状 我国房地产市场概况 房地产业是切经济活动的基础和载体，国内外经济增长的历史和理论 反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增 长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。我国经济的高速增 长也带动了房地产业的高速增长。此外，房地产业作为第三产业的龙头被确 定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产的发 展，我国的房地产业已进入个大发展大提高的时期。 据调查显示，年我市房地产开发平稳发展。房地产开发投资完成 亿元，比上年增长。其中住宅投资完成亿元，增长。全 年商品房施工面积万平方米，比上年增长房屋竣工面积 万平方米，下降房屋销售面积万平方米，增长，其中， 住宅销售面积占商品房销售的。 经过几年的快速发展和几年的宏观调控，进入年中国的房地产市场 和房地产企业受全球经济危机影响，不少城市如深圳上海杭州北京等 部分房价回落，部分热钱开始寻找新的投资区域和渠道。而受奥运会世 博会等利好因素的影响，在人民币升值预期下，境外资金流入逐利，更是搅 动了并不平静的楼市，给中国房地产市场发展带来新的复杂性。对于少数房价较高的地区，不少专家认为，房价的适当回落是正常的。 楼市走向理性回归的步伐有多快，主要取决于宏观经济的总体走势。 第季度，国内生产总值增长城镇固定资产投资在今年前个月 完成万亿余元，同比增长夏粮连续年丰收已成定局经济运行 依然总体向好，无疑为房地产市场逐步走向理性回归创造良好的环境。 与此同时，我们也看到，国内系列困难和不确定因素的冲击，给中国 楼市逐步走向理性回归带来挑战。。 我国房地产业在开发过程中的问题 开发商良莠不齐，自有资金严重不足 目前全国房地产开发企业大大小小超过万家，但有资质实力强的企业 并贷