资金退出机制 融资回报办法 四资金监管及投资方权限 资金监管方式 投资方权限 第十章财务预测 酒店式公寓财务销售计划表 二公寓小区玫瑰园小区财务销售计划表 三税后利润表 四现金流量表 五盈亏平衡表 六动态投资回收期 第十二章风险控制 政策风险 二土地价值 三市场风险 四资金使用风险 第十三章结论 第十四章附件清单 前言 人口老龄化是世界上许多国家正在面临或即将面临的个突出 的社会问题。我国是世界上人口最多的国家，由于社会经济文化 科学事业的发展，计划生育工作的推进，人口出生率和死亡率不断下 降，老年人在总人口中的数量和比例不断增加。根据联合国将‚ 岁以上的人口占总人口比例达到，或岁以上人口占总人口的 比重达到‛为我们推广的重点对象。 在宣传上，我们主要采用与各地电视台合作的方式，利用综艺类 文化类旅游类节目，以扩大影响，同时用免费或少花费的手段吸引 些老年人前来短期休养等。 在管理上，针对村民和些优秀的核心村民员工，本公司将推行 村民及员工持股计划。村民以其土地林权作价入股，村民和员工持 目录 前言 第章概论 第二章养老产业现状与发展 世界养老产业的现状与发展 二中国养老产业的现状与发展 三居家养老社会化的意义与发展趋势 什么是居家养老社会化 居家养老社会化与房地产开发的关系 居家养老社会化的发展趋势 国际养老园与居家养老社会化 第三章项目背景和特点 公共关系土地资源与体制优势 公共关系 土地资源 体制优势 二独特的自然资源与地理位臵 得天独厚的养老胜地 国际养老园的定址环境 三项目的特点 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,起点高规模大 功能齐全，相互依托，相互支撑 完善的获利模式与长期稳定的获利来源 自成景城的统管理第七章行业与市场分析 养老产业发展的历史机遇 中国经济的高速发展，造就了巨大的民间资本 传统道德开始回归，‚孝‛仍然是社会道德的重要基础 中国传统家庭结构开始解体，空巢老人越来越多 老年人获得了经济的独立，有能力与意愿追求符合自身特点的养 老生活 老年人群中积累了庞大的消费能力 政府对老年类项目大力支持 二市场竞争性分析 现有养老产业的模式与竞争性 竞争对手与竞争模式 本项目的竞争优势 三合作与关联行业 张家界旅游业的发展对本项目的带动 本地房地产业的发展对本项目的作用 第八章市场营销策略 目标客户分析 主要客户人群 主要客户来源地 主要客户状况描述 二营销制度与办法设立办事机构，进行分区管理 办事机构人员组成 奖励与处罚 过程管理与效益管理 三营销推广计划 四定向开发与委托开发 定向开发与委托开发说明 定向开发与委托开发条件 定向开发与委托开发的优惠办法 第九章项目经济效益分析 房地产销售收入 二观，形成了具有独特魅力的旅游资源 特有的人文价值与人文吸引力 第四章项目的建设内容 项目的规划与设计 二项目的分区与关系 三项目建设内容览表 国际养老园项目建设内容总表 世界民居文化村项目建设明细表 国际老年人休养中心项目建设明细表 文化长廊项目建设明细表 户外运动基地建设明细表 辅助功能项目建设明细表 四项目建设期说明 第五章项目的技术与保障体系 小区智能化 卡管理制度 全区监控系统 公共设施的智能管理 二医疗社区化社区医疗登记制度 定期常规身体检查制度 三服务家庭化 个性化家政服务 服务人员的专业化 四保障系统化 医疗保障系统化 安全保障系统化 第六章管理与经营 管理结构与管理团队 管理结构 管理团队 二组织与人员保障 组织机构的保障 人员保障 三管理制度 分级负责，集中管理 财务分片审查，集中签批 四经营创新 村民持股计划 经营分区，效益考核 小区居民的自主管理与老年利院敬老院等养老机构，管理水平落后设施陈 旧规模极小，缺乏专业护理人员，且资金来源不能保障，只能供应 老年人些简单的生活需求。同时，在九十年代末和本世纪初，中国 还出现了些以营利为目的的老年公寓。从环境上看，老年公寓有了 比较大的改观，功能与护理手段有了提高。但规模般较小，且缺乏 系统的针对老年人生活心理生理的保障体系。 巨大的现实需求与长期的未来需求和极度缺乏的市场供给之间 产生的矛盾，使养老产业项目成为了目前中国最具投资机会和市场潜 力的项目。 同时，除中国外，东亚各国也面临着人口老龄化压力日本计划 输出万老年人口，而人种相同文化相近地域相邻的中国无疑也是东亚各国老年人养老的首选地之。而随着中国经济的发展， 众多东南亚港澳台及海外华人华侨希望叶落归根回国养老。这些无 疑都扩大了中国养老市场与老年经济的庞大总量。 张家界国际养老园项目就是在这个背景下，由张家界市交通投资 有限责任公司发起筹备的，以中老年人为目标市场，具备完整养老意 义的，集住宅与服务，生活与娱乐，医疗与保健于的社会化。使投资者在获得巨大经济效益的同时，也 获得了极大的社会效益。 由于本项目规模极大，占地面积达亩，在现阶段中国严格 的土地政策下，其它潜在或现实的竞争对手已经没有可能获得如此规 模的征地许可。而没有了规模，建筑档次就很难提升，完善的保障系 统更难以建立，文化与体育设施就更无从谈起。因此，在可预见的将 来，中国内地基本不会产生有威胁的竞争对手。 在营销与管理上，本公司参照国际通行惯例与基本准则，按照现 代企业制度的要求，来设立企业运行与管理模式。 在推广上，本公司将采用分区负责，分区管理模式。每分区设 立个办事机构，单独核算，单独管理，业绩与收入挂钩。在分区的 设立上，将纬度偏北且有着相同的人种与文化源头，同时又为老年化 问题困扰的日本和韩国作为个分区。港澳台及东南亚华人社会作为 另个分区，而北美与欧洲作为第三个分区。以上分区的推广工作， 主要聘用本地具有丰富人脉与推广经验的人员或机构来负责。在国 内，我们把推广重点放在北方，成立北方分区，尤其是北方些大型 国有企业军工单位国家部委等作体的大型建筑群。 张家界国际养老园项目选址于张家界市城郊天门山麓杆子坪村， 临近张家界荷花机场张罗公路张家界火车站张家界中心汽车站， 自然条件及交通条件极为优越。整个项目由世界民居文化村房地产 与商业部份国际老年公寓文化体育长廊鬼谷峡户外运动基地 辅助功能区域等组成。项目占地共亩，规划建设面积万， 项目总投资亿元。 项目共分五个部分，是世界民居文化村房地产老年大学 国际护理学院等，二是国际老年休养中心医疗体检康复体 育馆高尔夫练习场等，三是文化长廊画家村作家村等，四是 户外运动基地鬼谷峡，五是基础设施与辅助设施。 张家界国际养老园集养老疗养康复休闲住宅娱乐等综 合功能与配套服务为体，是以达到使老年人健康长寿颐养天年为 目的的综合性卫星城建设项目。 此项目将‚居家环境‛与‚社会化的保障体系‛‚产业化的服务 体系‛等有机的组合在起，使养老服务在养老地产的基础上形成了 完整的保障与护理体系，在形成规模化的同时，实现了老年经济的产业化与养老保障口比例达到，或岁以上人口占总人口的 比重达到‛作为判断个国家是否进入老龄社会的标准来看，我 国将在年正式迈入老龄化社会。 当前，我国所面临的老龄化问题势必使传统的养老观念养老模 式发生深刻的改变，老年人对经济供养医疗保健生活照料和精神 文明等方面需求的日益增长，将直接导致养老设施的‚有效需求‛远 远超过‚有效供给‛。 如何满足市场上的‚有效需求‛，如何为企业开创新的利润获取 模式，是我们进行‚张家界国际养老园‛这个项目研究的最终目的。 第章概论 我国在年代末就已经步入老龄化社会，年代以来，人口老 龄化程度不断加剧，人口老化形势日益严峻，老年人口无论是在数量 上还是在总人口中的比重都在不断提高。丰县常驻人口万人，岁以上的老龄人口占以上，且老龄人口每年继续以的速度增 长。随着人口老龄化程度的加剧，老龄问题即老年人的需求问题和人 口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视的 影响。因此，面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多，必须未雨绸 缪，关注老年人，关心老年人的生活质量，真正实现‚老有所养老 有所医老有所为老有所学老有所乐‛。 目前老年人提及最多的问题是‚生活有人照料‛和‚看病就医方 便‛。尊老敬老自古以来就是中华民族的个传统美德，弘扬为老助 老的时代风尚，本着敬老爱老的精神，以爱心照顾长老，诚意为长者 提供个舒适宁静受敬重而温馨的乐园。建立个老年居住交 流老有所用的公寓是大部分老年人的心愿。老年公寓建成后，可以让 老人们在这里享受到充足的护理医疗膳宿及康体的群体生活。定 期为老年人进行身体健康检查，各种营养套餐搭配科学合理。在这里 生活的老年人无病可以休养，有病可以得到医治，休闲时可以娱乐， 康复时可以运动有着巨大经济效益与经济回报的新型产业。年，中国老年 经济潜力