资渠道单，国内大量储蓄资金以及闲散资金 找不到更好的投资渠道时，纷纷流入国内房地产市场。三是人民币升值压力的存在，吸引了大量国际游资。自年 起，由于中国外贸大量顺差，国际上要求人民币升值的压力很大。在人民币升值预期的影响下，大量海外资金进入中 国，并大多选择进入国内的楼市。中国人民银行公布的年上海市金融运行报告表明，年月月，境外 资金通过各种渠道仅流入上海房地产市场的总额就超过亿元，比年增长。资金的问题同样表现为房地产市场银行资金的易获得性。资金的背后是银行等金融机构。如果银行资金管理比较 严格，不仅可以控制银行自身的风险，也约束了贷款人的行为。但是，大多国内商业银行为了降低不良贷款，放松了 对个人住房消费信贷的审查。信贷资金的易获得性不仅导致大量购房条件不足的消费者轻易地进入房地产市场，个人 消费信贷快速增长，而且导致了个人住房消费快速膨胀房地产市场炒作盛行房价快速上涨等。根据央行中国房 地产发展与金融支持报告，中国房地产信贷在整体信贷中的比例由年的急剧提升到年的。 从土地的角度看，主要来源于地方政府利益驱动。自从银行管辖权上划以后，来自土地的收入成为地方政府财政 的支柱。房价地价的上涨，有助于地方政府获取更多的收入，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。而与此 同时，地方政府的成本却是零。正是这种成本和收益的极端不对称性，使地方政府成为推动中国房地产业快速发展的 动因。尤其是在实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让政策后，土地价格大幅上涨，部分城市土地价格成数倍增 长。据统计，年土地交易价格比上年上涨，涨幅比年高个百分点年季度，又上涨了。 土地交易价格上涨自然增加了房屋开发成本，推动房屋销售价格上涨。 信息系统不畅进步加剧了房价的上涨。 目前，我国还没有个统规范完善的房地产市场扬，这是因为 房价大幅下跌不利于整个国民经济的持续稳定发展，不利于维护社会的稳定，与政府初衷相违背 在整个房地产市场主体中，无论是政府开发商信贷银行，还是大多数购房者都不希望房价下跌过多。 银行对信贷的严格控制，二手房转让交易税的出台，使投机投资客户大量减少，房价上扬的动力明显不 足 土地成本不断上涨建安成本不断提高人力成本项目的期间费用等居高不下，又导致房价难有下跌空 间。 随着政府的不断调节，消费者购买力的进步增强，房价将基本上和居民的收入水平相适应，并最终保持相对稳 定。 目录 全国房产市场分析 近几年房价上涨的主要原因何在二今年乃至以后几年房价的变化趋势分析 二青岛房产市场分析 青岛市房地产回顾二年青岛市房地产市场综述 三上半年青岛市房地产各项数据统计分析四青岛现行主要房地产政策 三青岛市民购买力分析 市场环境调查总结二商业环境总结 四酒店式公寓市场分析 酒店式公寓概念与特征二酒店式公寓的主要类型 三酒店式公寓的主要优势四青岛酒店式公寓现状分析 五青岛市及周边发展规划分析 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,青岛城市地位二城市重大节日 三城市投资与发展四城市规划与发展 五中山路商贸旅游区的规划与改造六青岛小港湾改造工程 六项目运作深入分析 项目概况 二项目分析 三项目总体规划 四目标客户定位 五项目实施进度计划表 六项目投资回报分析 规划指标 成本核算 销售收入 投资收益 七敏感性分析 七结论 全国房产市场分析 近几年房价上涨的主要原因何在 近几年来，在各方面因素的带动下，房地产价格呈现快速上涨逐年攀升的态势。到年，全国商品房和商 品住宅平均销售价格分别上涨和，是年以来的最高水平。房价的快速上涨制约了普通居民居住权益 的实现，既影响国民经济的济持续快速健康的发展人民收入水 平的提高。年至年，我国国内生产总值由亿元，增长到年的亿元，扣除物价因素，年 均增长城镇居民人均可支配收入由元增长到年的元，年均增长。年底，我国城乡居 民人民币储蓄存款余额高达万亿元，客观上也具备了较强的消费能力。而从实际结果看，我国城镇人均住宅居住建 筑面积，也由年的平方米，提高到年的平方米左右，城镇住宅成套率超过。 房价快速上涨是房地产市场供给结构失调的体现。 供给结构不合理主要表现在三个方面是房地产二级市场发展缓慢，二手房供给短缺二是房屋租赁市场还不 够完善，大多数居民还只能通过买房解决居住问题三是房地产级市场中，中低档住房比重偏低，高档商品房比重 偏高，住房超前消费现象十分突出。 房地产二级市场是级市场的延续和有效补充。完善二级市场不仅能够实现存量和增量市场的联动，进步搞活房地产市场，也能够促进住宅资源的合理使用，满足不同层次居民的购房需求。但由于住宅产权不明晰中介不成熟 手续繁杂等原因影响，我国的住宅二级市场发展存在着严重的不足。二手房市场没有发展起来，需求都被挤压到了住 房级市场，造成了房价的持续攀升。 住宅租赁市场也是住宅市场体系重要的组成部分。流动人口的大量存在，决定了住宅租赁市场的需求旺盛。而我 国当前的住宅租赁市场管理极不规范，租金也不合理。租赁市场的低效导致多数居民只能通过购房实现住房需求，无 疑导致了房地产级市场的需求过度旺盛。 房地产级市场上，面向中低消费阶层的中低档住房比重偏低。导致了需求结构和供给结构的错位，有效供给不 足继续扩大。年全国商品住宅施工面积竣工面积同比分别增长和，其中经济适用房却分别下降 和。这造成了真正有居住需要的占社会人群之大多数的中低收入居民的住房得不到解决，而房地产投资投机 市场却大行其道。 信贷资金激增土地交易价格上涨是促使房价过快上涨的重要动力。 房地产业是个资金密集性产业，房地产业的发展离不开资金的支持和土地的供应。近几年来，也正是这两个因 素直接推动了房地产业的过度健康发展，也波及到社会的稳定，成为社会各界关注的焦点问题。面对这种形势，国务院 连续出台了系列稳定房价的政策措施。那么，这轮房价快速上涨的内在原因何在各项调控措施出台后，房价又 将向何处发展 导致近几年房价快速上涨的因素是多方面的，有经济快速发展下的合理因素，也有利益驱动下的投机行为有住 房消费观念的影响，也有深层次的制度制约。这些因素的共同作用，最终体现为房地产市场供求关系的过度失衡。 房价快速上涨是房地产市场需求过度旺盛的结果。 从理论上讲，房价的上涨或下跌，其根本的动因都是由供求关系所决定的。在当前，又主要表现在房地产市场的 需求过度旺盛上。 城镇住房商品化改革导致了住房市场有效需求的快速增加。年，国务院下发了关于进步深化城镇住房制 度改革加快住房建设的通知，实施了积极的税收政策和住房金融政策，鼓励居民住房消费。各地区各部门认真落实 国务院关于进步深化城镇住房制度改革加快住房建设的决策部署，尤其是银行推出个人购房按揭贷款业务，有效激发了长期被压抑的购房需求，住房消费有效需求迅速释放，使住房销售市场的合理需求增加另方面，从年 下半年起，住房二级市场开始放开，允许房改房上市交易，增加了个人购房的支付能力，使住房需求在短期内急剧增 加。另外，随着工业化和城镇化发展城镇人口增加，大规模城市改造和居民拆迁，使住房销售市场的被动需求也不 断增加。年，全国城市房屋拆迁量约为亿平方米。在国务院办公厅下发关于控制拆迁规模规范拆迁行为的 通知之后，年全国城市房屋拆迁量有所下降，但也达到相当规模。 生活需求和改善需求是刚性的，其变化是有规律可循的。但投资性需求和投机性需求的变化是迅速的，也是房地 产市场泡沫产生的基础。而实际上，当前的房地产市场中的投机现象客观存在，在部分地方表现得十分突出。如在长 三角部分城市，投机性购房占左右，少数区域个别楼盘甚至占以上。据上海市统计局调查，年底上海投 资购房占，已经超出了的国际警戒线。 从更深的层次讲，房地产市场需求旺盛，房地产业快速发展还得益于国民经地产价格增长速度会有所回落，但回落幅度不会太大从长期看，房地产价格将呈现持续小 幅升高的态势。 从房价的构成看，房价下跌的空间不大。 房价的构成主要包括土地成本建安成本和项目经营期间的费用税金及附加等内容，再加上开发利润。从这几 部分分析，房价增长速度会有所减缓，但房价下跌的可能性不大。 。土地成本持续上涨。 土地是房地产业生存和发展的必要条件，也是整个商品房成本中的重要组成部分。在国家土地新政策执行后，土 地价格上涨迅速，土地供应量已出现了较大幅度减少，而住房需求的快速增长，又进步加剧了房地产开发土地供需 矛盾。从长期来看，由于土地资源的稀缺性土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致土地供应的相对不足和 土地供需不平衡，在定程度上推动了地价上涨。而拆迁工作的进步规范也相应增加了拆迁补助费用。另方面， 土地出让金也是当地政府进行配套基础设施的资金来源。因此土地成本将呈逐步升高的趋势。 。建材价格持续上涨导致建安成本不断提高。 近几年来，由于投资的过度旺盛等因素影响导致建材价格的持续上涨。年，全国固定资产投资价格比上年上 涨。其中，建筑安装工程价格上涨材料费价格上涨，建筑用钢材价格上涨。建材价格的上涨直接导致了商品房竣工造价的快速上涨，年全国商品房平均竣工造价为每平方米元，比上年增长。 从整体上看，尽管近期建材价格有所回落，但从长期来看，原材料供应紧张趋势仍将延续。我国电力煤炭石 油供应紧张的局面仍将持续铁路运输紧张局面难以得到根本缓解建材价格仍将维持在高位。另方面，随着人们需 求层次的不断提高，商品房的品质会逐步提高