的 关系，继续做好项目前期准备工作，进步落实到位资金，以保证项目能按计 划顺利实施，发挥效益。 从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下步 方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进步的市场调研，要根 据市场变化做出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划， 加强楼盘营销工作，降低开发建筑成本，尽量减少项目风险。 第二章区域房地产市场分析 大亚湾区域环境及基础配套 大亚湾经济技术开发区于年月经国务院批准设立，位于广东省惠州 市南部，毗邻深圳香港，属广东经济活跃的珠江三角洲经济区范围。大亚湾 规划区也由开发区统管理，总辖陆域面积平方公里，海域面积 平方公里，海岸线长公里。 开发区的自然条件得天独厚。拥有全面开发吞吐能力超亿吨的天然深水良 港，以及大片地势平坦的工业腹地，淡水和旅游资源也十分丰富，是中国南部 沿海处极佳的海陆结合点，是发展临海型大工业和旅游业的理想之地。 大亚湾是座崭新的滨海城市，经过十几年的开发建设，已经从个边陲 渔港变成初具规模的国家级经济技术开发区。深惠半小时便捷生活圈，良好 的投资环境，吸引了来自荷兰美国日本模最大华南地区较有影响力的物流园。 厦深高速规划中的厦深铁路北连广东梅州和福建龙岩，西连广东惠州， 共多公里，已全面开工建设的深厦双向高速铁路目前将开始建设惠州 段。厦深高速客运铁路的设计时速为每小时公里，未来将与深圳轻轨 号线实现对接，这条高速客运铁路线将在永湖和三栋之间设立站点，这对 于沿线发展的带动作用将是显而易见的。 大亚湾房地产市场简析 大亚湾片区的房地产经过近十年的沉寂之后，随着中海壳牌石化项目正式 启动，经济迅速发展，且比十年前走得更稳更理性。经历了年金融危机 目录 第章总论 项目概况 报告编制目的 报告编制依据 可行性研究报告编制范围 项目可行性研究结论及建议 第二章区域房地产市场分析 大亚湾区域环境及基础配套 大亚湾规划 区域交通网络组织 大亚湾房地产市场简析 市场分析结论 市场前景展望 第三章项目基本情况 项目主要经济技术指标 项目周边基本生活配套 项目地块解析 项目分析 项目提升策略 第四章项目定位 目标客户群定位 项目物业定位 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第五章营销策略及方案 品牌战略 项目营销执行策略 销售策略实施 销售节点计划 宣传资源整合 第六章企业组织与人力资源配置 企业组织 人力资源配置 第七章项目实施计划及工程招标方案 建设期 工程建设监理制 研究结论及建议 结论 随着国民经济的发展，房地产市场已经成为国民经济的重要组成部分，尤 其是住宅房地产的开发已成为房地产开发市场的核心，它对拉动我国国民经济 的增长起到了至关重要的作用。人民生活水平日渐提高，人们对住房的需求不 仅仅满足于有个基本的居住条件，现在更加重视居住的质量，居住的环境包 括室外环境和室内环境，本小区的建房目标就是要建造适合人们居住生活的良 好环境。 本项目属于房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策， 建设资金完全由建设单位自筹，现场建设条件具备。建设不但可以为大量大亚 湾区及周边居民提供高质量的住房，解决人们对优质住房的需求，还给该地区 的人文自然环境带来了巨大的改善。除此以外，由于该项目的建设，将会带 来定的就业机会。项目在建设过程中将会给包括设计院施工单位监理单 位等提供许多机会。小区建成后，要想维护小区良好的室外环境，也需定人 员进行维护，给物业公司提供了机会。可见，本项目的建设将会给社会提供 定的就业机会。 本项目建设适应加快大亚湾区开发建设进程的需要，有利于推动城市建设 的发展，美化城市环境，能够为城镇居民和海外人士提供高档次的住宅商品房， 改善居住质量，提高生活居住水平。因此，本项目建设可取得定的经济效益 和社会效益。 综上所述，该项目的各项基础条件已具备时机已成熟，既符合城市规划 的有关方针政策，又能产生项目实施计划 工程招标方案 第八章投资估算 第章总论 项目概况 项目名称荣佳名城 建设地点大亚湾西区樟浦 建设单位惠州荣佳名城房地产开发有限公司 建设内容与规模 本项目位于大亚湾西区，临龙山路。本次拟建规划用地面积为 ，总建筑面积。其中计容建筑面积，地下室。 项目容积率为，绿地率为，总户数为户，总停车位个。 报告编制目的 对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见 结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式 对项目进行投资分析 对项目决策及其实施的优化提出建议 对项目的环境保护进行研究，提出项目对建造地区环境影响的分析。 报告编制依据 建设部房地产开发项目经济评价方法建标号 国家计委建设项目经济评价方法与参数计投资号 惠州市国土局大亚湾分局提供的用地红线图 关于印发经济评估方法的通知及附件 有关各专业的国家设计规范 国家及惠州大亚湾经济建设的方针政策和城市规划 项目单位提供的各项基础资料 经济环境及市场调查。 可行性研究报告编制范围 根据本项目初步规范方案，本可行性研究报告范围主要包括市场分析及 营销战略，建设规模及功能，住宅及管理用房道路绿化景观等工程建设 方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。 项目可行性设量较小， 规划控制得比较好。该片区的基本定位是以行政办公商业服务文化 娱乐生活居住为主的综合性城市功能区。现已由清华大学城市规划设 计研究院编制了北区核心地段平方公里的概念性规划，近期将先启 动建设北区主干道路市政广场虎头山公园。 中区中区是以老澳头虚镇为基础发展起来的老城区，总面积约平 方公里，集中了大亚湾目前主要的居住商业服务行政办公等城市功 能。该区建设量比较大环境比较差设施配套不齐全，今后主要是以 旧城改造为主，适度控制新的建设，逐步完善居住环境和商业环境。 南区主要包括猴仔湾小桂湾小鹰嘴，这里海湖山岛等各种 自然景观丰富，岸线曲折优美，是惠州市的海上门户，以星级酒店高 尚住宅商务写字楼旅游休闲度假为发展方向，该片区目前正在编制 控规，计划先启动建设猴仔湾段沿海路渔人码头以及滨海商业和美食 条街，带动周边地段的开发。未来将逐步完成沿海观光路的建设，再 加上惠深沿海高速公路小桂出口的建成，将极大的促进旅游度假产业的 发展。 旅游区主要是西区片区，重点是小径湾和黄金海岸。规划用地面积平 方公里，发展定位为具有居住功能，集观光运动休闲等活动于体的 区域性旅游度假胜地。该片区的建设主要包括两个方面，其是以西区墟 镇为依托，结合老城改造，发展成为旅游商贸服务区其二是打通号路 及北部主干道，与惠东巽寮湾连为体，重点开发黄金海经过实地考察及上图我们可以得出大亚湾交通总体表现在如下两方面 深惠体化，大亚湾与深圳组成半小时生活圈毋庸置疑 随着深惠沿海高速南坪快线和地铁三号线的通车以及深汕高速坑梓出入 口的建成，大亚湾与深圳成为半小时生活圈是毋庸置疑的。 惠深沿海高速公路于年月正式通车，是大亚湾开发区的主要规划干 道，连接深圳市惠州市主要城区联成体，全长公里，双向六车 道，设计时速公里小时，对改善惠州市大湾投资环境起到特别重要意 义。 深汕高速未来深圳高速坑梓出入口，将直通大亚湾西区，深圳往来大亚 湾，无须通过惠阳中转，从坑梓出入口下转快速即可到大亚湾西区。 南坪快速南坪快速向东接深汕高速直达龙岗大工业区，未来将连接大亚 湾石化大道。 国道深惠公路，地铁三号线改造后深惠公路为双向车道， 年通车后深惠公路从双龙立交转入深汕公路到大亚湾只需分钟，地铁三 号线设计在深惠公路高架上方，其延长线将由龙兴街站接驳到大亚湾。 大亚湾未来将成为国内交通要道，国际重要交通网点 龙门澳头高速公路广东省高速公路网规划的加密联络线之 全长公里，是惠州港南北向疏港高速公路，使惠州港疏运能力辐射到 粤北和泛珠三角地区。该线位于惠州市城镇发展主轴上，将带动沿线经济 发展，服务大亚湾开发区石化产业带的经济发展。 惠州港大亚湾国际物流园于年上半年在惠州港奠基，该项目建成后， 将成为大亚湾区规岸面积为平方 公里小径湾面积为平方公里，旅游岸线共长公里。为此，我们 将邀请国内外高水平的规划设计单位编制西区片区黄金海岸小径湾地段 修建性详细规划，侧重景观设计，打造滨海特色旅游岸线，提高城市档次 和品位。另外，要大力开发建设以笔架山为中心的大亚湾森林公园及以海 域岛屿为重点的海洋观光度假区重点发展辣甲岛三门岛和五洲岛旅游 项目。 沿海岸线大亚湾的沿海岸线从小桂湾延伸至小径湾，总长度为公里。 其中生活岸线公里，生产岸线公里。生产岸线进行城市景观方 面的再提升，对生活岸线进行规划和挖潜，最大限度开拓公共岸线，重点 在前进湾经猴仔湾至小桂湾线打造出充分体现惠州沿海城市特色的滨海 景观带，岸线的规划应与惠东深圳岸线进行相应的衔接。 以上为大亚湾打造沿海城区突出滨海特色的总体规划布局，近期的建设思 路围绕纵横两条城市发展主轴展开。纵即沿号路号路 滨海大道的纵向发展轴，加快大亚湾城市化进程，尽快形成城市中心服务区 横即石化大道发展轴，全长约公里，串连起大亚湾的主要功能区，