二的位置， 但该阶段第二产业的比重始终最小，市还没有完成从农业市到工业市的 蜕变这期间，市实际利用外资和外贸出口也开始大幅增加，但由于基数太小，市经济并没有出现质的飞跃。 年是市经济从起步进入快速发展的阶段，经济社会各项指 标都经历了前所未有的大发展，年均增长，地方财政收入年均增 长，实际利用外资年均增长，城镇建成区面积年均增长， 外贸出口总额年均增长，人均年均增长。从年到 年，市工业生产年均递增，第二产业的比重迅速上升到首位， 年占的，第产业迅速下降，年占的，成功实 现了从农业市向工业市的转变。该阶段的代表性事件是当时我国处于房地 产开发的高潮，当时的是房地产投机狂潮最集中的地区之，迅速蜂拥 而来的投机资金度使市经济发展达到辉煌的顶峰，同时也托起市 人民对本市经济发展的高远幻想。这阶段的另个代表性事件是熊猫汽 车城项目在进行谈判的启动和终止。这些事件对的经济社会发展产 生了极大的影响，随着房地产泡沫的彻底破灭，熊猫汽车城项目的搁浅， 市的经济发展陷入低落和迷茫之中。 年至今，是市经济发展重归理性的阶段，在这阶段，市 边化解房地产泡沫破灭给城市发展带来的副作用，边进行经济结构调 整，使国民经济逐步实现持续健康快速稳定的发展。在此期间，国内生产 总值年均增长，地方财政收入年均增长，实际利用外资年均 增长，外贸出口总额年均增长，工业生产总值年均增长， 人均年均增长。这阶段的代表性事件是中海南海石化项目 的最终签订。预计未来五到十年间，大亚湾区的石化产业将投入到 亿元的建设资金，巨大的产业集聚效应将为大亚湾的工业化城市化提供强有力的物质支撑，也将为整个市的跨越式发展提供契机。 市的区位条件 市是珠三角东部联系粤东地区的区域交通枢纽，紧邻深圳东莞 广州等珠三角发达城市和国际大都市香港。市区西距广州市公里， 东距汕头市公里，南与深圳市相隔公里，市南部的澳头港到香 港中环码头仅海里。 良好的区位条件是区域经济快速发展的重要因素，其毗邻香港的优越 区位条件便是其中最重要的因素。改革开放以前，珠三角西岸的发展快于 东岸，改革开放后，由于东岸接近香港，近水楼台的优势突现，到 年，个大型工业项目的条件，正受到 外来投资商的高度关注。 市在珠三角的地位和作用 目前，是珠三角东部联系粤东地区的交通枢纽，是珠三角电子信息 产业生产基地之，是珠三角主要的生态农业供应基地和生态环境保障区。 惠阳市改市划区，拓展了中心城区的发展空间，从地理位置上实现了 从沿江城市向沿海城市的转变。正在建设中的中海南海石化项目将 给市经济发展增添台强有力的发动机，推动工业化进程，拉长产 业链，使成为珠三角乃至华南地区的重要化工基地，改变在珠三角 的分工地位，进而带动珠三角东翼边缘的工业化起飞，为东翼乃至整个珠 三角提供强大的基础性工业支撑。 同时，石化产业区的开发使产业空间向沿海推移，带动城市空间向沿海 发展，推动市走向真正意义上的沿海城市。随着继续加强与深圳香港 东莞的联系，对旅游资源的开发利用，对生态环境的加强保护和建设，市未来将成为珠三角重要休闲旅游基地，成为珠三角东部产业转移的最直 接承接地。 第二章项目概括 研究基础 用地单位市房地产开发有限公司 发展商市房地产开发有限公司 用地性质商住楼高尚住宅 项目名称广场 用地位置市江北号小区 用地现状已开发 可行性研究分析的基本依据 国土证惠府国用字第号 惠府国用字第号 惠府国用字第号 惠府国用字第号 建设用地规划许可证市规字第号期 商品房预售许可证房预许号期 项目经济技术指标和有关参数 规划区总用地面积平方米，已开发。本项目经济技术指标和有关参数 总用地面积平方米 总建筑面积平方米 公共占地平方米 园林占地平方米 销售收入万元 开发总投资万元其中 土地开发费万元 土建建安设计工程费万元 应缴各种税费万元 营业税万元 各类配套工程费万元 供水增容费万元 报建手续费万元 不可预见费万元 投资利息万元 其他费用万元。 研究过程 研究目的 项目可行性研究是项目立项的依据，亦是项目开发成功的基础，通过 系统的研究，可依据房地产市场的特征决定市场定位，可依据技术经济评估，了解项目运行的投资收益及回收期，尤其是测算项目实际的开发成 本，以作为后期市场营销计划决策的主要依据。事实上，可行性研究已形 成清晰的目的，本项研究亦不例外，目的在于对广场投资开发提供可行 性决策依据。 研究人员 可行性研究涉及到技术与经济两个层面，尤其是对市场需求预测和成 本测算十分专业，因此，要求研究人员具有扎实的专业知识和工作经验。 为了达到本初步投资可行性研究的既定目标，市房地产开发有限公司 专门成立由市场研究人员营销策划人员房地产估价人员工程技术人 员城市及小区规划研究人员资深建筑师投资预算人员财务分析人 员等组成的顾问小组，通过搜集大量相关的市场资料及城市规划资料，结 合项目自身特点，对项目开发的可行性进行了系统和深入的探讨，并对项 目的营销策划进行初步探讨。 研究内容 房地产项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容亦较为复杂， 总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将内容分为五大部分， 即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析和基本结论，个中涉及的主 要分支内容包括 全面收集项目周边的大量市场资料，籍此分析各种对项目前景有决 定性影响的市场因素 第章市社会经济发展概况 市经济社会发展概况 市位于广东省东南部珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深 圳香港东莞毗邻，北连河源市，东接汕尾市，西邻广州市。市地处 低纬度，北回归线横贯全市，雨量充沛，阳光充足，气候温和，属南亚热 带季风气候区。 市是广东省的座历史文化名城，素有粤东重镇，岭南名郡 之誉。改革开放以前，市经济基础相当薄弱，直到年，全市国内 生产总值亿元，工农业总产值亿元，其中工业产值仅为 亿元。改革开发以后，特别是年地改市之后，全市经济社会进入了迅 速发展充满生机活力的时期。 多年来，市国民经济持续快速发展，经济实力大大增强，社会和 经济面貌都发生了巨大的变化。已由寂寂无闻的边陲之地变为方备 受关注的投资热土，从个典型的农业经济区域变为进入工业化发展阶段 的新兴城市。 年，全市实现国内生产总值亿元，比年增长倍， 年翻了三番多，年均增长。年行政区划调整后，市现辖惠城 区惠阳区惠东县博罗县龙门县，除龙门县外，其他县区都属于珠 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,三角地区。全市总面积平方公里，城镇建成区面积平方公里。按 市统计年鉴口径，年底，市总人口为万，其中户籍人口 常住人口万人，外来人口暂住人口万人。全市现有 个乡镇，个街道办事处，个行政村，并设有两个国家级开发区 大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业区。 市人民政府驻地惠城区，惠城区土地总面积平方公里，总 人口万惠阳区土地总面积平方公里，总人口万。 市经济社会发展历程与特点 纵观市近二十几年的社会经济发展历程，可以划分为三个阶段第 阶段是改革开发后到年，第二个阶段是年，第三个阶 段是年到现在。第阶段，年到年是市经济发展的积 累阶段，这个时期的代表性事件是中国开始实行改革开放，香港的劳动密 集型产业逐渐向珠三角转移。 市的经济发展比之改革开放前发展要快得多，年均增长， 年达到亿元人口年均增长，年达到万人 城镇建成区面积年均增长，年达到平方公里地方财政 收入年均增长，年达到亿元工业生产总值年均增长 ，年达到亿元人均年均增长，年达到 元三次产业比重从年的产独大发展到年退居第二的位置， 但该阶段第二产业的比重始终最小，市还没有完成从农业市到工业市的 蜕变这期间，市实际利用外资和外贸出口也开始大幅增加，但由于基数太小，市经济并没有出现质的飞跃。 年是市经济从起步进入快速发展的阶段，经济社会各项指 标都经历了前所未有的大发展，年均增长，地方财政收入年均增 长，实际利用外资年均增长，城镇建成区面积年均增长， 外贸出口总额年均增长，人均年均增长。从年到 年，市工业生产年均递增，第二产业的比重迅速上升到首位， 年占的，第产业迅速下降，年占的，成功实 现了从农业市向工业市的转变。该阶段的代表性事件是当时我国处于房地 产开发的高潮，当时的是房地产投机狂潮最集中的地区之，迅速蜂拥 而来的投机资金度使市经济发展达到辉煌的顶峰，同时也托起市 人民对本市经济发展的高远幻想。这阶段的另个代表性事件是熊猫汽 车城项目在进行谈判的启动和终止。这些事件对的经济社会发展产 生了极大的影响，随着房地产泡沫的彻底破灭，熊猫汽车城项目的搁浅， 市的经济发展陷入低落和