，高于全国全省平均水平。区于年整体实现了小康。 改革开放不断深入，招商引资取得突破性进展，对外开放迈出了新的 步伐。年全市个体工商业户户，从业人数人，注册资金亿元，非公有制经济实现工业增加值亿元，占全部 工业增加值的。以来，委市政府努力扩大固定资产 投资规模，把城市基础设施建设作为主要工作来抓，基础设施和生态 环境状况得到明显的改善。特别把西区作为对外开放的窗口和新 的经济增长点，经过十多年的开发建设，基础设施趋于完善，投资环 境日益改观，已被公认为发展前景最广阔的开发区。 经济发展趋势分析 是以资源开采为主的城市，中央省属大中型企业是工 业的主体，从目前国家经济布局结构调整国家产业发展重点和这些 企业的的现状看，原有工业未来很难有快速的发展。优势资源锐减的 现实迫使进行经济结构转型，而发展接续产业必将对的经济带来 新的机遇。省委十届二次全委会议决定，要在全省形成兰州天 水酒泉嘉峪关三个经济聚集区，在这个区域经济布局中，处于 中心支点的位置。这为承接省会城市的辐射，利用兰州的各类要素市 场，构建兰白核心经济区，以及利用的资源和坚实的物质技术基 础，从整体上提升经济发展水平，奠定了扎实的基础。近两年来 的发展势头看好，基础建设步伐加快，招商引资初见成效，大开发 大发展的势头已经形成。 住宅和商铺市场分析 住宅和商铺市场供给情况分析 年以来，的城市建设规模得到了前所未有的发展，各类房屋建筑面积增加了万平方米，城镇住宅和商业铺面大幅度增 长，住宅和商业铺面建设投资平均每年以的速度增长。人均居住 面积年达到了平方米，大批破旧住宅和商业网点得到了改 造，广大城镇居民的居住条件和经营环境得到了明显的改善。据调查， 城市居民家庭中居住在单元配套式住房的家庭占。然而由于经济 条件住房体制人口增长，以及老城区可利用的开发土地有限等多 方面因素制约，加之现有住房中还有不少危漏房亟待改造。的 住房供需矛盾仍十分突出。 的工程进度，整个销售过程按两个组团分四 批进行，所有商铺和住宅均准予预售，预售从大规模的土建施工开始。 确定商铺从建设经营期的第三年开始出售，可采用分期付款。最低价 为元确定住宅从建设经营期的第二年开始出售，最低价 为元预计建设经营期的第六年全部售出。按照上述确定 的每年出售比例和销售单价，计算实际的销售总收入。 项目的基本情况 项目概况 历史背景 地处黄土高原，位于黄河上游中部干旱地区，全区四周 环山，境内丘陵起伏，沟壑纵横，形成个山间盆地，盆地地势较为平 坦现辖靖远三县，平川两区，总面积万平方 公里，其中区平方公里，平川区公里。 是省中部经济区的重要组成部分，是国家重要的原材 料生产工业基地和能源基地，是座具有高原丘陵特色的城市。 区是政府所在地，位于省会兰州市东北方向，西部距兰州市 公里。是远古文明的发祥地之，是丝绸之路的咽喉要道。 经过四十年的发展，已经建设成为个以有色金属工业为主，化工 煤炭建材纺织加工工业协调发展的新型市。随着国家 建设重点的西移，为了加快全省开放步伐，尽快缩小内地与沿海发展 速度的差距，省把列为省重点发展的五个经济城市之。 是随着矿业和工业建设而兴起的中心城市，是距离兰州最近 最大的城市。经规划的将建成国家重要的有色金属工业基地， 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,省重要的能源化工建材工业基地，以有色金属化工和农 副产品加工为主的环境优美功能完善的综合性城市。历经四十余年 的建设，已经具有较雄厚的工业基础，区初步具备中等城市的 些功能。西部大开发，给的发展带来了新的生机，随着国家扶 持中西部地区优先发展政策的实施，不断地完善对外开放的政策， 积极改善投资环境，实施打开城门破除封闭广纳四海朋友的方略， 同时积极进行西城区的建设，的城市建设和经济发展等都将面临 着广阔的发展前景。本项目就是在这样的历史背景下提出来的。 项目位置 现代文化商业街及住宅项目地处区经济开发区西 区，位于西陇海兰新经济带兰白经济核心区和政治经济和文化 中心。项全。户内 功能分区合理，视野开阔。空间分隔灵活，可满足住户不同的要求。 该工程场地呈东西长，南北短，建筑主要朝向为南北，设计上最大限 度的提高用地效益和建筑面积的要求。 综上所述，该项目所处的地段及投资环境是良好的，如销售价格 合理，销售前景看好。 公用工程 该工程项目所属地区的市政供排水供电天然气和通讯等 管线齐备，并有充足的供应量，该工程项目创造了优越的条件。 给排水系统。项目东侧和西侧，现有市政给排水管线通过，经审批同意待工程竣工后，从上述管线上引入水管，供给该工程 建成后所需的生活及消防用水。 红线内没有生活污水及雨水排出管线，由市城建部门负责 铺设污水管线。 供电系统。该工程采用两路电源供电，已经供电局 批准，主要用电为三级负荷用电消防用电设备属级负荷普通电 梯生活水泵公用照明及通风为二级负荷住宅为三级负荷。 热力系统。该工程所需采暖和生活热水均采用地热中央空 调。 天然气系统。该工程项目所需生活用然气由天然气公司供 给， 弱电系统。市政电信干线已设置在该工程楼前，住宅部分均 用市话，在各层预留电话配线箱，待住户入住后，可根据需要报装。 工程设有公用电视系统火灾自动报警系统保安监视及 停车场管理系统。 环保与消防 该工程系中高层住宅建筑物，居于交通干线侧，在设计 上要考虑环境噪声影响。 工程设有消火栓系统，以解决高层建筑的防火问题。 项目的主要经济技术指标。 详见表。项目开发宏观环境分析 经济发展状况 是块宝地，是国家重要的有色金属工业基地，重要 的能源工业基地和化学工业基地。经过多年的建设发展，已经形 成了以原材料工业和能源工业为主导，化工机械建材轻钫工业 有相当基础的工业体系。全市总人口万人，位居全省第九位， 城镇人口达到万人。工业增加值占国内生产总值的比重达到 ，近几年，的经济社会发展取得了巨大成就，现代化建设 事业取得了长足的发展，社会生产力综合经济实力迈上了个新台 阶。截止年底，全市国民生产总值达到亿元，增长， 全市固定资产投资亿元，增长，其中房地产开发投资 亿元，比年增长。社会消费品零售总额亿元，比 年增长。城乡居民收入稳定增长，人民生活水平不断提目与市博物馆图书馆科技馆和人民广场隔街相望。东临 经七路，南俯纬四路，西攘经六路，北接纬五路。经六路以西是西部 大市场，南面是市委市政府统办大楼，北靠红鹭铝业公司和农 场住宅区，经七路以东是张家岭公园。四周有宾馆酒店大学中学 和市疾病预防控制中心，项目西侧经六路与白兰高速公路相连接，距 省会兰州公里。两地车程仅有分钟。 用地规摸与地块现状 用地规模首期用平方米合约亩，可建筑面积 万平方米整个地块约亩，可建面积待定。 地块现状地块目前主要为荒地及部分耕地。 区域内地形凹凸不平，西高东底，相对落差近米。 项目用地内及周边遗留有体育学校和为数不多的底矮土胚 房，在地块的视线范围内，均可看见大小不等的土山和沟壑。主要分 布在地块的中西部，东部地势较平坦。 主办单位名称法定地址经营范围 主办单位名称房地产开发有限公司 经济类型有限责任 法定地址南二区六号 经营范围房地产开发销售。 项目内容 项目总占地面积为平方米，总建筑面积为平方 米，其中商铺平方米，住宅平方米。地下层， 地上层为商务办公餐饮健身娱乐等用房。住宅有层和 层两种模型，共有种户型。属中高档住宅。该项目采取预售与 现房出售，销售对象主要为行政企事业单位个人个体工商户及 周遍的单位和个人。目前该项目已进入设计阶段。 为销售商铺和住宅，房地产公司已成立销售部，培训了销 售人员，确定了销售策略和计划。 项目工程建设 建筑外形根据城市规划部门要求，结合该区环境特点，外形规整，气派典雅。 项目地理环境优越。该工程周围已建成多座作为城市 标志性的高层建筑如市政府综合楼联通大厦人民广场等，它们 已构成了现代化城市的新面貌，是的黄金地带。是未来的政治 经济金融商业和文化中心，该项目所处地区空气质量为仅有 的两个二级标准地区，加之紧靠经六路交通十分便利，建成后对项目 销售业务十分有利。 区域内的人文环境较好。本项目建于西区文化商业教 育区，毗邻兰州交通大学分校中医学院分校育才中 学和幼儿园，文化气息浓厚，项目建成后最适合提供给知识阶层人员 居住购物休闲和生活。 工程设计用地节约，平面布置紧凑，户型齐达。 项目开发竞争对手评价 本项目开发面临的或潜在的竞争对手具有如下特征 规模大价格低紧邻的西部大市场占地面积。 万平方米，其中商铺面积平方米，是集商贸娱乐餐饮 于体的大型综合批发市场西苑小区占地万平方米东南 片区的新世纪花园占地万平方米，均是较大规模房地产开发 项目，其商铺价格在元平方米到元平方米左右，住宅价 格在元平方米到元平方米之间，特别是进入九月份以来， 依靠优质低价吸引了大批客户。 开发商实力较雄厚，具有较强的竞争力，品牌效应强，环境建设力度大，西区的开发商在多年的 经营过程中，创建了自己良好的社会形象和品牌，在项目建设中非常 重视环境建设。 售后服务及物业管理到位。 项目开发面临的竞争对手评价 本项目最重要的竞争对手是临近西北片区的西部大市 场和东南片区的国芳百盛世贸中心带的市场。 本项目面临的最大竞争压力是环境建设及营销价格