公司在发展过程中注重经济效益的同时，更加注重社会 生态效益，时刻牢记构建品质社区创想宜居生活的使命，注重 社会的可持续性发展。 目前公司致力于开发建设的绿城上岛项目，是璧山首座自然 生态社区，将向业主提供个优雅舒适的宜居居所，创造种宜居生 活新享受。 五财务分析 销售收入估算 依据 国家计委颁布的建设项目经济评价办法与参数 财政部制定的房地产开发企业会计制度 土地增值税。营业税等相关税收法规 原则 遵循动态分析为主，静态分析为辅，定量分析与定性分析相 结合的原则 遵循效益与费用计算口径致的原则。 估算结果 序号内容高层住宅 开发成本元 报建成本元其中 土地成本元 容积率 城市配套人防等元 建安成本清水房元 其中 平基环境元 土建安装元 含基础主体内墙抹灰外墙屋面水电电梯 消防 绿化元 税费按均价元计元 综合成本元 预期销售价格元 预期单方毛利润元 总预期毛利润 万 可售房 元 投资分析 在开发直接成本控制在元，盈亏平衡点，销售价 元。 在销售价保持在元情况下，可获取元利润，投资回报率可达 项目风险定性分析 不利的因素 由于未来年内重庆大规模项目均处于开发周期及建设周 期，同质竞争异常激烈，只有良好的产品品质和优秀的营销 推广策略，才能在激烈的竞争中获得优势地位，这也是项目 成败的关键。 有利因素 本项目紧邻金剑山森林公园，能够提升物业附加值。 本可行性研究报告中的税费为正常水部开放前约个 月开始主题形象推广，以高调的姿态向璧山消费者宣告新生活典范即 将上演。待项目具备亮相条件时，售房部修建完毕，物料准备齐全， 则开始全面推广，将项目主题信息传达给消费者，这期间推广渠道运 用较多，同时配以多个公关活动。此后，逐步传达项目卖点。总体而 言，采用由抽象到具象，由全貌到卖点的策略，将项目形象品质逐 步建立起来。 从推广手法而言，由于璧山城市较小，人口有限，传播途径较为 单。因此主要通过公关活动建立口碑效应，结合其他些推广媒体， 如网页电视夹报短信等媒体实施全面轰炸。 编制依据 本可行性研究是根据房屋开发行业有关建筑经济技术指标，以及 本市建设管理有关文件房屋开发政策法规，结合本项目具体情况， 经过认真分析测算编制而成。本项目可行性研究的内容包括项目概 况开发项目用地现状调查市场预测及分析项目开发理念及规划 设计方案介绍建设条件建设进度计划投资估算及财务效益评价 等。 基础依据 国土局出让国土红线图 规划局规划红线 重庆市目前房屋开发有关税费文件及收费标准 有关该项目的行政性文件及批复 绿城上岛建设控规方案 其它有关资料。 二项目价值研究 地块研究 基本情况 本项目位于璧山县璧城镇，璧青路东侧，璧青路与红宇大道交汇处。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 区域属性 东面可远眺东山缙云山东段，俯瞰金剑温泉度假村，景观效果较 好。 南面基地山脉的延续，让人们在享受远处自然美景的同时也能近距 离的体会到自然环境的无穷魅力。 西面紧邻璧青路，为工业厂房区对本项目居住品质有所降低但地 块高于璧青路余米，可俯瞰全城，视野较好，未来此处的会展中 心规划将改变工业厂房的印象。 北面远眺可将城市绿荫及北面山景净收眼底。 二项目产品规划分析 建筑形态分析 本项目将规划栋或层高层主体住宅，梯户的点式结 构，矗立于缙云山脚下，最高米独享广阔视野。在建筑风格上，选择该区域已经形成了个以商 业贸易工业旅游服务等行业为主的城市中心，聚集着大量的 有购买能力的目标消费者，同时，随着东边旅游度假村的形成，该项 目的地理位置愈加突现出优越性。 交通状况 项目正前方即时城市主干道，道路条件较为良好，且临近璧山隧 道米，驾车分钟 即可到璧山隧道口，分钟到大学城，分钟到沙坪坝，真正实现融 入主城。 生活及教育配套 项目地块周边有重百新世纪永辉大型超市等零售配套 餐饮方面，有档次齐备的中高端餐馆 金融服务有多家金融服务网点，往红宇大道步行分钟内， 即有重庆农村商业银行重庆银行分钟内则有农业银行建设 银行邮政储蓄等 医疗卫生步行分钟即到牛角湾医院分钟即可到 县人民医院。 休闲娱乐 在项目正对红宇大道，临近璧南河地段，汇聚众多高档会所茶 楼餐饮店等，是璧山中高消费人群的休闲娱乐场所的集中地。 行政配套 璧山县街道办公处璧山税务局公安局检察院等都与本项目临近， 分钟即可到达。 教育配套 在教育方面，有金剑小学璧泉小学东关小学璧泉中学 正则中学等多所学校分布周围，距本项目均不足分钟车程。 三项目开发建设计划 工程开发建设计划 年月 完成项目立项报告及控制性祥规工作 年月 完成建设设计工作 年月 办理工程报件。招投标等施工准备工作 年月年月 开展项目建设施工工作，并分期交付使用 年月年月 开展项目销售工作，完善物业管理 四项目开发组织机构 由于该项目地理位置成熟，规划设计要求标准高起点高涉及 项目投资较大，开发商必须具有较强的实力方能确保项目的成功开发 及按期建成。 开发单位简介如下 重庆东泉房地产开发有限公司秉承创想宜居生活的核心价 值理念，坚持以人为本诚实守信的原则，精耕数余年，建立起 套现代风格，线条刚劲简洁，搭配超大方正玻璃窗，尽显都市时尚 感并且将采用深灰色水溶性高弹质感外墙，散发未来感而不失稳重。 同时，正对城市干道，将修建座钟楼建筑，配置部高速提升电梯 成为业主出入的主要通道之，地下二层裙楼前期作为营销中心使 用，后期成为会所服务于整个社区，整个钟楼建筑气势恢宏，必将成 为璧山城中的标志性建筑。 项目基本经济指标 建设用地 总面积 容积率 建筑面积 其中高层 建筑密度 绿地面积绿化率 梯户比梯户停车位 层高 ，米 负车库， 米 ，米 总户数户 产品设计分析 项目定位为中高档社区，在节能要求用材标准上处处吻合中高 档次的需要。户型设计合理完善，以两房三房为主的产品设计，共 有个基本户型，以及个其他户型含跃层，建筑面积区间在 平米，每户自带入户花园，米观景阳台，部分户型赠送 大面积露台。最大的赠送空间，超值享受。 风格规划分析 由于本项目建筑外立面风格为简洁优雅的现代简约设计，突出 人文性和现代感，因此景观风格也应与其相协调。项目将打造现代自 然生态风格的景观园林，围绕表达时间性的景观为主题，以春夏 秋冬季节不同的时令性为轴线展开，使景观与建筑融为体，充分 展现项目风貌，彰显立体山水，尊享森林品质生活的效果。 同时，建议在中庭景观处将建个游泳池，以游泳池水景的双 功能建造个独特的水景景观，不仅在夏季，可充分利用游泳池的休 闲避暑功能，带给业主清凉惬意的生活，而且在其他季节，则可充分 发挥水景的景观功能，为小区景观增添份亮丽的色彩。 三项目环境分析 总体环境分析 绿城上岛位于城市至高点缙云山脚下，东面可远眺东山，俯瞰金剑温泉度假村西面可俯瞰全城北面远眺可将城市绿荫及北面山景 净收眼底南面是基地山脉的延续，可享受远处自然美景。地块位于 璧山县主要城市交通大动脉璧青路右侧处，随着璧城镇商圈的不 断繁荣壮大和现代商务区的规划，使得追求生活品质，年龄通常在岁之间，家庭年收入在 万元以上的企业中高层管理人员高级白领中小私营业主与事业机 构工作人员公务员等具有较强购买力的消费群体。 四客户来源 客户来源璧山城区， 周边乡镇， 重庆及外地， 立足璧山城区辐射周边乡镇, 通市场调研，可以看到璧山置业客户主要来自璧山主城，因此本 项目把客户主要锁定在璧山主城区，同时周边乡镇客户为重要的补 充，适当引导重庆主城区及外地客户。 年龄结构 璧山主城客户主要年龄集中在岁。 周边乡镇客户年龄主要集中在岁，他们主要是乡镇公务 员个体户经商人士，些人为改善自身居住，些为子女购房或 为父母养老。 重庆及外地客户年龄主要集中在岁，些因为重庆主城房 价相对偏高，考虑承受能力，些工作亲人女友等因素选择在璧 山购房，另些则为老人购房安度晚年，再者看好璧山的发展，作为 投资。 他们具有较为丰富的社会阅历，为人稳重。注重产品的实用 性与性价比。很少有能够让他们见钟情的产品，除非他认为那 个产品既实用又划算。 文化水平 文化水平主要是大专及本科为主，高中学历也占据较高比例。 家庭结构 家庭总人口般为人，结婚率左右，具备较强的家庭观念， 般子女较小，年龄在岁以内，需要父母照顾。 责任心强，有强烈的归属感与包容性，他们的生活重心在工 作以及家庭之间，他们过着平实又最真实的生活，他们是最注重生活 细节的人。 收入情况 家庭年收入在万元左右，般以方收入作为家庭主要经 济来源 收入水平也处于中等水平，对居住品质有定要求，但价格 的敏感度相对较高，属于有虚荣心且比较实际的阶层，容易被小利益 吸引。 置业用途首次置业或首次改善型置业拆迁为主 他们多为三代同堂，或受到外围因素特别是拆迁被迫置 业，居住环境交通生活配套性价比