产值过亿元企业达到家，比 上年净增家，工业经济呈现平稳较快发展态势。 下陆区城市建设规划及发展概况 根据下陆区十五规划纲要的内容，下陆区近期的城市建设重点在于四路二桥三纵三横轴两园三 带旧城改造集中还建。 四路即磁湖路拓宽延伸至新下陆，沿湖路拓宽至老下陆，大泉路二期经狮子山以北接老下陆，下陆大道拓宽改建工程， 建设铜都大道二桥即老下陆立交桥和水厂加压站立交桥。 三纵为国道下陆段石明甲路快速路下陆段三横为快速路至铁山方向道路，沿湖路至下陆大道，铜都大 道。 轴即下陆大道绿化景观轴两园即下陆公园和骆驼山公园，下陆公园规划用地，为区级综合公园，规划 公园绿地率应达到，园路及铺装面控制在以下，建筑占地以下骆驼山公园为居住区级公园，规划用地占， 主要以儿童娱乐及科普教育为特色，用地控制，绿地率达到以上，园路及铺面控制在以下，建筑占地不超过三 带即国道绿地带快速干道绿地带及铁路绿地带。旧城改造集中还建即抓住建设社会主义新农村的契机，适量开发廉价商住楼盘，通过旧城改造迁村腾地集中还 建等方式，引导零星居民点逐步向社区聚集开发批功能完善的居民住宅，所以小区氛围较浓。同时，居住面积以平米左右户型为主， 这基本符合下陆工厂型城区住房以单位保障性住房为主的现状。 商品房销量与价格都在稳步上涨，商品房市场表现较好 随着十五规划的推进，下陆区保障性住房规划量被逐渐消耗，商品房项目逐渐占主流，商品房将迎来投资开发的快 速增长期。从销售价格来看，下陆区的房价节节攀升，华盛小区二期比期房价每平米提高了元，而年新近上市的 中和新纪元住宅价格更是达到了元，可以说创下了下陆区住宅价格新高。从销售现状来看，新近上市的几个楼盘， 目前的销售率均达到了以上。 目录 第部分项目概况 第二部分项目用地素质分析 第三部分下陆区房地产市场简析 第四部分项目定位 第五部分项目开发 第六部分经济效益预计 第七部分项目开发经营风险分析 第八部分综合评价及建议 前言 蓝调东方项目为黄石市长龙房地产开发有限公司以下简称长龙地产在下陆区地区的又扛巅之任。目前项目尚处 于前期论证阶段。本报告依据中华人民共和国建设部年发布的房地产开发项目经济评价方法进行编写，从经济与财 务的角度对本项目进行了认证。从分析结论上看，无论是盈利能力抗风险能力，本项目都是可行的。 项目占地面积约亩，共计占地面积容积率为。总建筑面积约为其中住宅建筑面积为 商业建筑面积为，。住宅部分由小高层，高层组成。 项目总收入，万元，其中住宅收入，他三面都为空旷地带，绿树成荫，空气清新项目周边无工矿企业，无污染，无噪音， 环境优雅 建筑景观项目南边为新建楼盘，且项目自身有相当的景观设计，建筑景观较好 山水景观项目北面和西面群山环绕，连绵起伏周边绿树成荫，花草锦簇，景色优美 地形地貌与现状 项目地块现状如下图 项目配套 银行中国银行中国工商银行 医院市第五医院 学校市第十中学 公汽路路路路经过下陆大道 行政财政局法院税务局检查院 第三部分下陆区房地产市场简析 宏观环境分析 下陆区经济发展概况 年年月，下陆区固定资产投资总量规模持续攀升，特别自年以来，投资规模进步放大，每月增速比 上年同期相比均达以上。固定资产投资的持续快速增长，有力地支撑了下陆区经济的快速发展。 年年月下陆区全区固定资产投资总量与增速情况 月份全社会固定资产投资万元累计比上年同期增长 数据来源由下陆区公众信息网之下陆统计月报逐月整理而得。 据年政府工作报告显示，年，下陆区全区生产总值完成亿元，增长全口径财政收入完成亿元， 增长，地方般预算收入首次突破亿元大关，完成亿元，增长全社会固定资产投资完成亿元，增 长社会消费品零售总额完成亿元，增长城镇居民人均可支配收入达元，增长农民人均纯收 入达元，增长元，商业收入，万元项目总投资，万元项目利润 万元，税后利润万元。项目销售毛利率，销售净利润率为，税后利润率，相关收益指标均较好。 第部分项目概况 开发商背景 长龙房地产开发有限公司，始创于二年八月十日，下辖两个公司及个大型综合市场公司自创办以来高度重视生 态效益社会效益企业效益的和谐共生，极力强调生态开发人文关怀伦理重建的互融共荣，实现购房业主员工同仁 合作伙伴的多赢共振。在短短的六年内成功地运作成为黄石地区最大的支生机勃勃人才济济的大型专业团队，迄今为止， 已成功地开发出多个楼盘长龙花园广厦长龙湖边人家长龙黄石形象长龙牧羊诗苑长龙铜都 国际，多次创造了黄石楼市第的佳话。 项目位置 项目位于黄石市下陆区新下陆大道中段铜花北路北端，紧邻华盛小区紫金花园，距离下陆区政府下陆区财政局 米左右。项目周边较为繁华，位于下陆区最繁华的地段，周边有超市医院银行学校以及下陆区政府。 第二部分项目用地素质分析 区位条件 项目四至 北面近处为厂矿铁路，过往铁车较少，远处为连绵的山脉 南面南面为下陆大道以及华盛小区和紫金花园小区的临街商铺 东面正东面为未开发地块，东南面为华盛小区 西面西南面为在建楼盘和规划路，正西面为空旷地带 项目景观 空气质量项目除南面为小区外，其花园华盛小区期祥和云青苑 项目地 址 黄石市老下陆神 牛路口有色铜花山庄旁 老下陆幸福巷省 拖二村 下陆区发展大道 号 下陆大道新下陆 段下陆区政府以北 新下陆区铜花 北路 开发商黄石市下陆房地产开发有限公司黄石市下陆房地产开发有限公司黄石市下陆房地产开发有限公司黄石市中和置业有限公司 黄石市紫金花房 地产开发有限公 司 黄石华安房地产开 发有限公司 黄石市祥和房 地产开发公司 项目基 本指标 占地面积 建筑面积 容积率 绿化率 占地面积 建筑面积 容积率 绿化率 占地面积亩 建筑面积 容积率 绿化率 占地面积 建筑面积 容积率 绿化率 占地面积 建筑面积万 容积率 绿化率 占地面积 建筑面积 容积率 绿化率 占地面积 建筑面积 容积率 绿化率 项目类 型商品房经济适用房旧城改造商品房商品房商品房还建房 销售价 格 拟销住宅价格 元拟销 商业门面价格 元 拟销住宅价格 拟销商业门面价格 元 拟销住宅价格 拟销商业门面价 格 拟销住宅价格 元， 拟销商业门面价 格元 拟销住宅价格 元 拟销商业门面价 格 拟销住宅价格形象精致城市核心地段 项目卖点 项目地段下陆大道与铜花东路交汇处，周边商业繁华 小高层产品该片区唯的电梯房 项目优势 地处片区核心地段，周边商业繁华 交通方便，配套齐全 产品形象高端，是该片区唯的电梯房 现房即买即住 销售氛围浓厚项目社区商业环境成熟 项目劣势 销售方式为直销，且销售团队不够专业 房源少，项目现处于尾房阶段，客户可选择面小推广单，该项目现仅名销售人员现场销售，没有任何宣传资料。 华盛小区 项目形象新下陆首个大型纯多层商品房社区 项目卖点该项目是下陆区唯的纯多层大型社区，价格相比同等小区品质稍低 项目优势该项目位置环境优越，视野开阔，空气清新，远离工业污染和喧闹嘈杂，物业管理完善，现房即买即住 项目劣势尾盘阶段，房源选择面小，销售团队差，没有促销手段 竞争环境分析结论 区外开发商大举进入，市场竞争渐趋激烈 从下陆区目前的开发商市场来看，绝大多数开发商都为黄石市的开发商，下陆区本地的开发商只占少数。由于黄石市区的 房地产开发市场已日趋激烈，而作为黄石辖区的下陆区，房地产市场尚不成熟，本土开发商实力有限，对于些大型楼盘尚无 开发实力。这就为区外企业进入该区提供了较好的基础。 居民消费需求特征明显 从区域需求来看，当地居民喜好绿化率高小区环境好社区氛围浓的楼房居住，这与当地很多楼盘都为工厂企业的自建 住房为主有关，在这些楼盘的居民都为同单位职工人员 元 拟销商业门面价格 元 拟销住宅价格 拟销商业门面 价格 销售现 状 总套数 可售套数 总套数 可售套数 总套数 可售套数 总套数 可售套数 总套数 可售套数 总套数 可售套数 总套数 可售套数 竞争项目分析 主要竞争项目华盛雅致家园，中和新纪元，紫金花园，华盛小区，金花小区 根据本案的所在区位及初步定位，以及市场上各个项目供给的特征，可以初步判定本案住宅部分主要竞争对手有 级竞争对手紫金花园中和新纪元 级竞争对手华盛雅致家园，华盛小区，金花小区 竞争对手位置图 本案 华盛小区 中和新纪元 华盛雅致花园 紫金花园 金花小区 竞争项目个案分析 华盛雅致家园 项目形象乐在其中 主打广告华盛雅致家园，你值得拥有 项目优势地段优势正临主干道 项目劣势 项目规模小单栋层 周边生活基本配套不齐全 销售团队能力差 中和新纪元 项目形象同个家园，同个梦想 项目卖点 项目规模大 项目品质高集成供热体化 节能住宅自保温内