上年同期增长， 比全国平均水平高个百分点。各产业增加情况如下 产业类型增加值亿元比上年同期增长率贡献率 第产业 第二产业 第三产业 城乡人均收入继续提高，居民储蓄稳步增长，消费支出发生结构性变 化 年月城镇居民可支配收入元，比上年同期增长， 扣除物价因素实际增长。收入增长导致储蓄及消费出现同步增长。截 止月底，城乡居民储蓄余额亿元，比年初增加亿元，比 上年同期多增亿元。月人均消费支出元，增长， 消费结构发生转型，以吃用为主的物质型消费持续下降，而文教娱乐 旅游居住等享受和发展型消费迅速增长。固定资产投资保持较快增长 随着西部大开发战略的逐步实施，全市固定资产投资增长强劲，截止 月底，累计完成全社会固定资产投资亿元，比上年同期增长， 已成为拉动经济增长的核心动力。其中，基本建设和房地产投资仍是投资 构成的主体，年月全市基本建设完成投资亿元，比上年 同期增长更新改造完成投资亿元，增长房地产开发 完成投资，增长其他投资亿元，增长。在固定资 产投资中，重点项目进展顺利，完成投资亿元，进步改善了全市 的基础设施。 城镇化迅猛增长，形成了巨大的住房潜在需求 经济的持续发展带来的是城镇化的高速增长。近年来，尤其是设 立直辖市以来，重庆市人口城镇化率大幅度提高，据第五次全国人口普查 公布，截至年月日，全市总人口万人，其中城镇居民 万人，全市城镇化率。根据预测，未来年，按的人口平均自然 增长率和的城镇化增长率估计，到年末，全市总人口将达到 万人，其中城镇人口将为万人，城镇化率达到。 城镇化高速增长给我市房地产业发展带来巨大的商机，使住房建设 与住房消费具有广阔的发展空间。按国家建设部提出的年人均居住面 积达到平方米的住房发展目标估算，重庆市现有万城镇人口因其 平方米的现状人均居住标准较低而在未来年内将新增万平方米 的住房需求，此外，年中因新增万城镇人口也将形成万平方米 的住房需求。因 土地供应数量 上半年，九龙坡区房地产开发项目土地供应情况如下表 受让单位地块位臵年限用地性质总面积平方米 重庆隆鑫集团有限公司九龙园区工业 重庆三利百货有限公司桃花溪街商业 重庆五星房地产开发公司黄角坪正街号综合 重庆金辰机械厂九龙十社工业 重庆巨江工程机械公司石坪桥青龙村号工业 合计 目录 项目概况 二项目投资环境分析 我国目前房地产业发展形势分析 二重庆市房地产总体投资环境分析 三地块所在区域环境分析 高新区 九龙坡区 三地块条件分析及其经营取向 地块现状条件分析 地块面积形状地形地质水文条件 交通动线 周边环境及景观资源 地块公共配套设施 动迁安臵状况 土地级别出让金及基准地价情况 政府管制规划出让交通等管制问题 二地块分析 优势 弱势 机遇 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,挑战 三地块经营的适宜性分析 最适宜项目可适宜项目不适宜项目分析 适宜项目的辐射距离及辐射片区分析 四市场研究及目标市场研判 重庆市房地产市场的发展现状 总体态势 各区房地产市场比较 各类物业市场比较 二项目目标市场研究 项目目标市场定位 项目目标客群分析 目标客户范围 目标客户调研及其需求特征分析 目标客户承购能力评估 项目同业竞争分析 竞争对手识别 竞争产品特点及分析 竞争对手营销策略及其市场份额分析 五项目规划构想 项目规划构想的依据及指导思想 规划依据 指导思想和原则 主要技术经济指标 二项目总体规划布局 用地规划 景观规划 公共配套设施规划 三建筑产品规划建筑物形象规划外观造型色彩公共门厅等 建筑物功能规划 建筑物楼高规划 建筑物面积及户型规划 建筑物结构规划 建筑物智能化规划 六项目技术经济效益评估 项目经济效益评估的基础条件 二项目预期销售收入估算 项目预期售价估测 项目预期销售进度估测 项目预期销售收入测算 三项目投资成本及费用估算 四项目财务经济效果预估 投资总利润 投资收益率 投资回收的住房资金，可以创造 相关产业元的需求每销售元的住宅产品，便可带动 元的其他产品的销售。全国城乡住宅建设每年可消耗的钢材的木 材的水泥以及的玻璃。因此，国家十分重视住宅业的发展，已将 其列为新的经济增长点，并通过众多优惠政策及配套改革进行大力培育与 扶持，使住宅业受到优先发展，增势迅猛。 从波动周期看，我国房地产业正开始走出低谷 我国的房地产业从年开始兴起，于年上半年达到顶峰， 年月以来，随着中央的宏观调控，房地产业开始降温。年，随着房 改深化和经济形势持续好转，部分地区商品房销售开始出现回升态势，房 价比上年增长。进入年，全国房地产市场形势普遍看好，当年商 品房销售额突破亿元，与上年同比增长个人购买商品住宅 亿平方米，成为市场交易的主流商品房每平方米平均售价元，较上 年上涨。今年上半年，房地产业呈现进步加速增长态势。根据社会 经济发展趋势及房地产业发展规律判断，估计下个高峰期将是年至 年之间，因此，目前是投资房地产的最好时机。 总体而言，随着国民经济水平的提高与住房制度改革的深化，居民住 房消费观念的根本转变及购房积极性的持续高涨，以及国家为扩大内需 拉动国民经济持续增长而完善的个人住房消费政策的实施，我国房地产业 尤其是住宅业将再次面临着较好的发展时机。 二重庆市房地产总体投资环境分析 国民经济持续稳定发展，为重庆房地产业的发展奠定了良好经济基 础 年月日，重庆成为中国第四个直辖市。经过五年的探索，种独特的直辖模式逐渐建立起来，即大城市带动大农村共同发展的政治 经济新格局基本形成。直辖和西部大开发为重庆提供了广阔的发展空间， 强化了重庆中心城市的功能定位，给重庆经济发展带来了巨大的动力。 九五期间，经济取得较快发展，总量不断提高，质量和效益 也不断改善。三次产业结构中，第产业逐渐下降，第二产业保持稳定， 第三产业比重上升。所有制结构得到明显调整，城乡结构进步改善，城 镇化水平由年的提高到年的。 年重庆实现国内生产总值亿元，按可比价格计算，比 上年增长，高于全国增幅个百分点。经济增长速度明显加快，许 多企业实现了扭亏，城镇居民人均可支配收入元，比上年增长。全 年社会商品零售总额达亿元，比上年同期 财务内部收益率 五项目不确定性分析及抗风险对策 影响该项目运营的不确定性因子 盈亏平衡分析及敏感性分析 归避风险的对策 七项目组织实施 项目组织管理机构 二项目运作方案 三项目融资方案 资金需求及回收计划 融资方案选择 四项目建设管理方案工程承包方式选择 工程建设监控 五项目营销方执行案 楼盘命名 价格分析与定价策略 上市时机选择 销售渠道选择 广告媒体选择与投放计划 销售执行与推广 深圳市建筑设计研究总院重庆分院 年月日 大宅门百威花园房地产开发项目 初步可行性研究报告 项目概况 大宅门百威花园项目位于原重庆针织总厂所在地，由海外集团与 百威物业发展有限公司拟将联合开发的中档大型住宅小区。地块面积 平方米，预计规划建筑面积万平方米。目前，该项目正在前期论证 阶段。 二项目投资背景 我国目前房地产业发展形势分析 我国房地产业已进入迅速发展时期，发展后劲十分充足 世界各国的统计资料表明，当人均进入美元的经济发 展阶段，正是房地产业迅速发展，进而带动整个国民经济结构调整，成为 国民经济支柱产业的时期。年我国人均为元人民币，折合约 美元，这说明我国的房地产业正处于这个迅速发展时期。年全国 房地产开发完成投资亿元，与上年同比增长，占固定资产投 资。其中，商品住宅开发完成投资亿元，与上年同比增长 。从消费主体上看，年，个人购买商品住宅亿平方米，占 商品住宅销售面积的比年提高个百分点。年月份 个人买房比例高达以上。 由于我国是个发展中国家，目前还只是处于工业化中期阶段，无论 是经济的国际化进程，还是城镇化水平，都还处在个较低水准状态。因 此，随着国民经济的进步增长和城市化水平的持续提高，房地产业还将得到更为广泛的发展，其后劲十分充足。 房地产业中住宅业已被政府列为新的经济增长点而受到优势发展 当前，随着国民收入水平的提高，住宅产品已成为继家电产品之后的 最大消费热点。随着住宅消费热潮的到来，住宅业对拉动国民经济增长 促进内需扩张起着及其十分重要的作用。根据世界银行提供的数学模型测 算，我国住宅建设每投入元影响范围应是以本地块为中心，以公里为半径，沿 石扬路和在建的陈庹路向四周扩散所形成的弧形区域。具体讲，西至石桥 铺地区，北至谢家湾地区东至杨家坪地区。项目所能吸引的潜在客户 集中在这辐射片区内如图，且又主要集中在陈家坪及石坪桥 带。 本项目的引力片区，实际上横跨了高新技术区和九龙坡区。两区的社 会经济人口政策等区域因子均会对该项目的经营产生重要影响。就 总体而言，项目引力片区内经济水平不太发达，产业结构以传统工业为主 高新技术产业为辅，人均收入普遍偏低，但差异性较大高新技术从业人 员和传统产业的中高级管理人员收入较高，但人口数量较少，不到片区总 人口的般产业工人和部分打工阶层收入较低，但人口总数较大，约 占片区总人口的以上。 石 小 路路长 石江 大路 石石高新区 新扬袁 路路谢陈路茄扬 成家 渝石路