高新区高新技术产业政策区域面积为平方公里。年，全区实现技工贸总收入 亿元，完成工业总产值亿元，实现财政总收入亿元，各项主要经济指标 基本实现了每三年翻两番的快速发展速度。规模工业经济占全市总量的， 对全市工业经济增长的贡献年达。目前全区拥有各类企业多家，其中三 资企业多家，产值超亿元的企业家，超亿元的企业家，超万元 企业家。经认定的高新技术企业家累计实施高新技术项目项，其中 国家火炬计划项目等国家级项目项，自治区火炬计划项目等自治区级项目 项。开发具有自主知识产权的产品个，处于国际国内领先水平。 桂林国际会展中心 桂林国际会展中心位于漓江路号是座现代化的展览中心。建筑面积为万平方 米，分为六个展厅，共个国际标准展位，各展厅内无立柱，形成跨度米至米，净高分别为米米米及米的大空间，地板承重吨平方米，水电空调设备齐 全，出入口个，货运出入口高米，宽米，货运车可直达展位。另外，还设有 平方米的室外展场，可以适应各种不同办展需要，为展览中心配套的还有平方米的商 务楼，设有展团办公室会议室洽谈室商务室新闻信息发布室，以及相应的银行 邮电通讯仓储货运报关旅游餐饮娱乐等系列服务设施及服务项目。室外的 甲天下广场，总面积达万平方米，除可举行大型庆典活动外，还设有可同时停放 辆汽车的大型停车场。据现有资料统计，无论在场馆规模还是设施设备的档次上，桂林国 际会展中心都可进入全国会展场馆前名。 本项目地块状况分析 环境分析小结 第三章桂林市旅游产业发展分析 桂林市旅游业现状 桂林市旅游业客源分析 桂林市旅游业发展趋势研究 桂林市旅游业分析小结 第四章本项目的综合定位 本项目的分析 优势 区位优势 本项目处于漓江路与穿山路的交汇处，处于中心地段的十字路口，具有良好的地段优势，毗邻桂林国际会展中心和桂林国际体育中心，与甲天下大型休闲购物中心遥相对应，有尽 米的临街路段，周边配套成熟，有相当的开发潜力。 交通优势 本项目紧靠三里店广场，目的价格定位做了次 市场反应测试。针对登记的内部客户推出了五间块底商商铺的预认购活动，物业的基本情 况为面积在平方米，按套内面积计算单价为元平方米，折合成建筑面积单 价约为元平方米，比预估价格元平方米高开了约，每间商铺总价在 万元左右。我们还制定了非常高的预订门槛，每人限订套，预订时付足总房款的 作为保证金。 目录 第章总论 项目简介 项目的开发模式 项目总投资及项目建设总周期 可行性研究的基本结论 第二章本项目环境分析 桂林市概况及地质条件 桂林市交通状况分析 桂林市宏观经济分析 桂林市城市规划分析 桂林市人口状况分析 桂林市房地产市场分析 房地产业宏观政策分析 本项目周边区域个案分析 本项目地块状况分析 环境分析小结 第三章桂林市旅游产业发展分析 桂林市旅游业现状 桂林市旅游业客源分析 桂林市旅游业发展趋势研究 桂林市旅游业分析小结 第四章本项目的综合定位 本项目的分析 本项目的市场定位 本项目的形象定位, 本项目的目标客户定位 本项目的价格定位 第五章本项目的规划设计 本项目的规划设计指导思想 本项目可行性方案策划及优化比选 本项目的优化方案规划设计及建设内容 第六章本项目的建设进度及项目组织 本项目的建设进度 本项目的组织 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第七章本项目投资筹资及销售计划 本项目投资费用估算 本项目的投资及筹资计划 本项目的销售计划 第八章本项目的财务评价 本项目的盈亏平衡分析 本项目的敏感性分析 本项目的潜在风险识别及规避措施 第九章结论和建议 结论 有关说明及建议 第六章投资预算及销售计划 投资预算 资金使用计划及筹措 项目销售计划 第七章项目财务效益分析 财务分析 项目不确定性分析 项目综合效益分析 第八章结论及建议 结论 有关说明与建议 第章总论 项目简介 项目名称桂林市七星大酒店及松园度假村改造开发项目 项目地点桂林市七星区穿山东路西漓江路南。 开发单位广西财富天地投资有限公司 监理单位正在招标中 设计单位正在招标中 施工单位正在招标中 销售代理南京房产经纪工市宏观经济分析 桂林市城市规划分析 桂林市人口状况分析 人口规模 年桂林市域总人口万人，市域非农业人口万人，城市化水平。主城区 户籍总人口万人，主城非农业人口万人，城市化水平。主城年以上暂住 人口万人，主城实际居住人口万人。 桂林市规划人口规模表单位万人 项目名称年年年年 市域总人口 市域非农人口 市域城市化率 主城总人口 主城非农人口 主城城市化率 主城暂住人口 从上面的表中反映，桂林市主城区人口增长缓慢，为了保护桂林的山水风景，政府始终计划 控制着城市人口的膨胀，这跟桂林市的特殊地位关系紧密。 人口的就业情况及工资水平 桂林市房地产市场分析 房地产业宏观政策分析 桂林市房地产行业自年以后的高速发展，除了年底开始进行大规模的旧城改 造引发的房屋拆迁增加，吸引了大量房地产投资外，另个主要原因就是国家鼓励房地产业 发展的系列政策。从区域看，推动桂林市房地产业发展的政策措施主要有 根据国务院关于深化城镇住房制度改革的决定，桂林市停止了住房实物福利分配， 逐步实施住房分配货币化建立了住房公积金制度。 在进步深化住房制度改革的同时，为鼓励住房消费，推出暂停征收固定资产投资方向 的调节税土地增值税，降低普通住宅契税以及免征空置房契税营业税等政策。 桂林市从年元月起停止单位自筹建房，单位职工住房主要通过全额集资建房的方式解决，这政策也在定程度上刺激了个人住房消费。 桂林市于年月发布了桂林市土地储备和招标拍卖挂牌出让国有土地使用权暂 行规定。这规定，提高了市场进入门槛，提高了土地供应的透明度。 年月桂林市出台桂林市个人住房公积金委贷款试行办法，办法放宽了贷款尺 度和贷款额度标准。 本项目周边区域分析 桂林国家高新区和桂林市七星区是年月合并的新区，位于桂林市区漓江东畔， 总面积平方公里，总人口万，区域内风景秀丽，位置优越，依山傍水，交通便捷，资 讯发达，设施完善。桂林国际会展中心桂林体育馆都是辖区的标志性建筑。大致分为几个 板块 以国际会展中心为核心，依托原有的七星路和漓江路的商业气氛，形成桂林新的 经济商业中心，现已有甲天下休闲购物广场，桂林国贸展览中心和喜洋洋购物广 场等。 科教区区内科研实力室有限公司 项目的开发模式 本项目由广西财富天地投资有限公司独资开发。整个项目由新建商业物业高档住宅酒店 式公寓和改造现有的七星大酒店组成。新建的商业物业高档住宅和酒店式公寓全部出售。 改造后的七星大酒店计划聘请国内或国际上的知名酒店经营公司管理经营，提升七星大酒店 的整体水平和档次。同时，考虑到桂林城市的特殊性，部分酒店式公寓将提前考虑整体经营， 并理顺各利益相关方的关系，以吸引更多的外地投资购房者。 项目总投资及项目建设总周期 本项目预计总投资为亿元。资金来源由四部分组成，是开发商自有资金，二是公司股 东借款，三是银行贷款，四是销售收入再投入。 本项目启动时间为年月，预计完成时间为年月。预计项目建设总周期为 个月。 可行性研究的基本结论 第二章本项目环境分析 桂林市概况及地质条件 桂林市概况 桂林市位于广西壮族自治区东北部，地跨东经至，北纬至 ，扼处湘桂走廊的南端，是世界著名的风景游览城市和中国历史文化名城， 是广西东北部地区的政治经济文化科技中心，旅游业是其国民经济的主导产业。桂林 市自然环境优美，是中国旅游观光的最佳景区之。全市辖五个城区个县，即秀峰叠 彩高新七星象山雁山区和临桂灵川兴安全州灌阳资源永福阳朔 荔浦平乐县和龙胜各族自治县恭城瑶族自治县。全市总人口万人。总面积万 平方公里，其中市区面积平方公里，人口万人。 桂林市地质条件 大约在亿多年前，广西的大部分地区，包括桂林，还处在片汪洋大海之中。后来地球发 生了次剧烈的地壳运动，桂林和广西其他许多地方度露出水面，成为陆地。不久陆地又 慢慢下沉，海水从钦州廉州带进入广西，淹没了许多地方，桂林又重新陷入了海底。经 过了漫长的历史年代，在桂林带，也就逐渐沉积了许多由海水带来的沉淀物，形成各种层 状的沉积岩，其中以石灰岩较为突出。这种层状的石灰岩，是由含钙质成分的物质不断沉积 胶结而成的。大约到亿五六千万，地壳上升，今桂林阳朔带开始露出水面。在以后 漫长的岁月里，厚厚的石灰岩层经过长期的风化剥蚀和雨水溶蚀，形成了以桂林为中心， 环阳朔灵川平乐兴安全州荔浦恭城等县，约万多平方公里的岩溶峰林地 貌区。 桂林市交通状况分析 桂本项目的价格定位 结合本项目的建设成本 第五章本项目的规划设计 本项目的规划设计指导思想 本项目可行性方案策划及优化比选 本项目的优化方案规划设计及建设内容 第六章本项目的建设进度及项目组织 本项目的建设进度 本项目的组织 第七章本项目投资筹资及销售计划 本项目投资费用估算 本项目总建筑面积为平方米，占地面积为平方米。土地成本 本项目的土地成本主要是由土地使用权转让金征地安置补偿费