项目交通便捷项目位于成都市北部新城在三环以北绕城高 速以南北新干道以东川陕公路以西，区域内有建设中的地铁号 线和规划中的地铁号线等。交通路网通达，交通便捷。 项目所处区位优越，在地理位置规划前景等方面具备优势本项 目是目前成都市规划的绕城高速内占地面积最大的宗工业用地，周 边交通便捷，配套成熟，正在规划中的北部新城天回古镇等，势必 带来区域土地价值的提升。 市场前景好，发展潜力大本项目符合国家规划和产业政策，满足 当地政府的产业规划，填补了行业空白，具有良好的市场前景。 项目规模较大，综合效益高，利于中铁企业在成都的战略布局 项目规模较大，品质较高，利于中铁企业顺利进军工业地产市场，并 树立定的品牌影响力。 综合结论项目首期亩需要自有资金亿元，年收回， 项目自有资金年均投资回报率。按项目全部自有资金由股东方 提供项目全投资财务内部收益率，项目自有资金投资内部收 益率投资动态回收期年。 经保守估计，项目财务评价指标符合公司决策要求，项目自有资 金内含报酬率达到股份公司要求的期望报酬率，项目抗风险能 力强，经济可行。 根据前期已经实施和正在推进的交通高科技产品产业化情况来 看，产业效益较为乐观。凭借中铁股份在行业内的品牌号召力和竞争 优势，加之各级政府对发展交通行业的大力支持和优惠政策，本产业 园项目有能力有条件形成产品产业的集群和集聚。 二建议 建议本项目在推进过程中，要充分争取地方各级政府在政策宣 传推广建设环境等方面的支持。 建议本项目在推进过程中，要充分争取股份公司在政策技术 品牌市场资金等方面的支持。 第部分项目基本情况 宗地位置及四至 地理位置与区位关系 项目位于成都市金牛区高科技产业园二期内，北靠绕城高速和正 在建设的成都国际商贸城南靠金牛高科技产业园二期的起步园和即 将打造的万亩的集休闲运动居住为体的凤凰新城区东靠 宝成铁路线和川陕公路及金牛天回镇西靠地铁号线和北新干线及 大丰商住新区。宗地位置如图行 业的绝对龙头企业，是中国和亚洲第大铁路基建公司和工程公司， 全球第二大工程公司。由于其在中国乃至世界交通领域中都具有举足 轻重的作用，完全有能力引进国内外与中国中铁有业务合作和联系的 企业入驻本园区，共同打造中国首个国家级轨道交通高科技产业园。 工业园市场对比优势分析 通过对国内产业园调查综合分析得出，本产业园项目集聚了目前 目录 总论 项目决策背景 经济背景 二业务背景 二项目来源方式 三项目简况 四项目取得条件 五本报告的编制依据及限制性因素 编制依据 二限制性因素 六可行性研究结论 结论 二建议 第部分项目基本情况 宗地位置及四至 地理位置与区位关系 二项目用地范围与四至 二用地性质与规划指标 三地块现状及交地条件 宗地现状 二承诺交地状况 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,三承诺交地时间 四前期市政状况 四生活配套 交通状况 二大市政配套 三现状生活配套及规划情况 五结论 第二部分区域工业园市场分析 区域经济环境研究 城市概况 二经济发展情况 三城市发展定位 四西部综合交通枢纽及铁半城 二区域工业园土地市场供应分析 区域供应量分析 二竞争项目用地分析 三结论 三区域工业园市场分析 项目宏观市场分析 二成都工业地产及总部基地分析 三重点个案分析 四本项目竞争力分析 四区域市场目标客户特征及辐射范围 五区域价格分析 六项目所在区域未来规划发展 全域成都规划 二北部新城规划 三金牛区发展规划第三部分轨道交通高科技产品产业化概况及空间需求 轨道交通高科技产品产业内容 轨道交通高科技产业链的需求分析 二主导产业选择 二产品产业的市场容量预测 三产品产业的市场容量和用地规模 产业规模预测 二产业用地规模 四产品产业化项目推进情况及空间需求 正在实施的产品产业项目及空间需求 二准备推进的产品产业项目及空间需求 第四部分项目初步定位分析 项目或地块分析 二市场定位 三客户定位 四产品定位通集中发展区。 三项目简况 项目位于成都市金牛区高科技产业园二期内，北靠绕城高速和成 都国际商贸城，南靠金牛高科技产业园二期的起步园和即将打造的成 都市凤凰山休闲运动居住新城区，东靠宝成铁路线和川陕公路及 天回镇，西靠地铁号线和北新干线及大丰商住新区。 项目总净用地平方米亩，容积率规划总 建筑面积约万平方米，土地用途为工业。目前项目用地基本达到 三通平。 四项目取得条件 项目用地通过与政府协议锁定其范围和土地价格，首期亩土 地为万元亩净地价格，后期土地价格视先期项目建设进度投 资强度及对区域经济的贡献等情况在基准地价内给予最大优惠。项目 每期用地取得方式均实行公开市场出让，带规划方案产业方向投 资强度挂牌。 在与政府签定项目投资协议三个月内，项目首期亩土地实现 公开挂牌出让，摘牌后三个月内办理完成国有土地使用权证。土地摘 牌价格高于与协议中承诺的万元亩，则差额部分由金牛区人民政 府扶持详见附件。 五本报告的编制依据及限制性因素 编制依据 成都市人民政府办公厅关于优化工业布局规划促进产业集约 集群发展的通知成办发号 关于同意建立国家火炬计划成都电子信息产业基地的复函 国科火字号 金牛区天回万圣甘油及石门片区控制性详细规划 成都市大丰天回片区城市分区规划调整 成都凤凰山城市规划方案概念性纲要规划 成都市规划管理技术规定 全国工业用地出让最低标准 关于印发中国中铁股份有限公司投资管理暂行办法的通知 中铁股份资号 关于印发中国中铁股份有限公司项目投资评审管理暂行办法 的通知中铁股份资号文件 关于印发中国中铁股份有限公司投资项目可行性研究报告 格式指引的通知中铁股份资号文件 关于印发中国中铁股份有限公司投资项目经济评价方法与 参数指引的通知中铁股份资号文件 关于印发中国置业集团有限公司市场开发工作管理办法试 行的通知中铁置市号文件 中铁二院与金牛区人民政府投资合作的框架协议。 二限制性因素 产业园土地权属不能转让。 规划限制条件容积率限高为米绿化率建筑 密度投资强度万元亩税 五价格定位 第五部分概念规划设计 设计概念 产业园整体设计理念 二产业园的建筑设计理念 二空间发展策略 三项目概念性设计 四空间格局 五建筑风格及园区鸟瞰 建筑风格 二园区鸟瞰 六首期亩初步设计后的主要经济技术指标第六部分项目实施进度计划 开发策略和顺序 开发策略 二开发顺序 三总体进度安排 四招商策略 二成本控制策略 三开发销售节奏建议 第七部分项目运作机构及人力资源配置 运作机构 设想 二组织机构 二人力资源配置 第八部分经济预测与财务评价 测算假设条件 二资金筹措及安排 三测算结果 四财务评价指标 五小结 第九部分法律分析及其他风险分析 土地使用权获取风险及应对措施 二合作风险及应对措施 三项目开发风险及应对措施 四其他风险分析及应对措施 第十部分结论建议 结论 二建议 总论 项目决策背景 经济背景 年底，我国出台了系列拉动内需的政策措施，其中在国务 院批准的万亿投资中，约有用于交通基础设施建设。而到 年近万亿元的现代化交通基础设施建设将带动交通高科技新技术 新工艺新产品新材料的研发生产和制造等市场，这样的市场将 有条件完成交通高科技的产业集群和集聚，形成产业园。 二业务背景 中铁置业是中国中铁股份房地产板块的旗舰企业，要积极利用中 国中铁在区域城市轨道交通领域独特优势，进步完善自己的物业 开发类型，在条件成熟时进军工业地产，从而在房地产开发领域更具 竞争力，在年内形成中铁股份新的利润增长点。 中铁二院是以交通勘察设计为主业的企业，已连续年在国内勘 察设计行业中营业收入排名第。为实现中铁二院的可持续发展，除 了要不断拓展交通勘察设计市场外，还必须紧密依托主业，寻求新的 经济增长点，从深度和广度上拓展产业链，打造富有特色的上下游产 业链。 中铁置业和中铁二院深度合作开发中铁轨道交通高科技产业园 项目，将会成为各自新的利润增长点。 二项目来源方式 结合四川省成都市承接产业转移，实现产业结构调整，促进成 都市区主业的良好发展，金牛区有意邀请中铁置业和中铁二院 联合引领打造金牛区主业轨道 的工业区。 如青羊工业总部基地青年时尚城 另外西部智谷的人才公寓也是为园区工作人员打造两栋小高 层项目。青羊绿舟税源总部基地未来规划中也将出现对外出售的住宅 配套。 休闲娱乐配套无论园区大小，基本上每个园区都拥有自成体 的休闲娱乐配套。差异仅仅在于设施的种类以及场地的大小。 工业园区运营盈利模式分析 工业园区运营模式分析 从本次调研的工业园区运营模式来看，主要采用以下三类运营模 式 出售 对于采用出售运营模式的工业园区，对企业的资金实力规模等 指标具有很高的要求，市场客户面相对较窄，招商周期相对较长，采 用此类运营模式的工业园区数量有限。目前，采用此类运营模式的工 业园区主要有融智总部工业园西城国际青羊工业总部基地期及 慧谷总部办公基地等。 出租 出租模式的后期回收成本并实现盈利的周期较长，是对开发商资 金链的种考验。通常情况下，需配合园区其他项目进行操作，对开 发商实力具有很大