调整快，需要人们相应地有较多的 工作调换，造成人口频繁流动，并已经形成了个有利人才流动的社会机制三是人们的平均文化 水平和业务技能比较高，加上针对成年人特别是失业工人掌握新技术的再培训开展得很有效，大 多数人有能力和条件去较多地更换工作四是城市化水平高，安土重迁的农民比重小五是观念不同，在经济落后住房紧缺国家里的城市居民，人们的观念是，拥有自有住房是富有和事业有成的 标志，因而不少人为此奋斗终生而在西方发达国家里的城市居民中，的高中收入者都有购房能 力。但人们选择租房住或买房住，主要不取决于经济能力，而取决于工作流动的需要。六是占城市 居民中的低收入者，而是租住廉租屋。由于以上这些原因，出现了些西方发达国家平均每个 人生要换次工作和换次住房的情况。居民的工作和居住流动性大。就会降低自有住房率。 西欧各国属于经济发达国家，经济发展水平和市民收入水平都比较高，其居民收入是我国的 倍左右。但住宅建设从外表看，都比较朴实自然，不追求外表的豪华。周边的环境很好，绿化 讲求实效，以树木和草地为主，自然感很强。住宅的设计施工质量很讲究，住宅产业化程度比较 高。门窗和厨房，卫生间设施等许多产品都已是标准化工业化生产，与我们目前的住宅建设追 求大的规模，房屋外表及大堂追求豪华装修，周边绿化追求名树名花，人工制作成份很大形成鲜明 的对照。物业管理的内容也比较简单，只是房屋维护维修清洁卫生及社区服务，没有提供保安服 务。 新加坡的园林绿化往往给人种不加修饰的自然美感。层次丰富，切自然搭配而形成的自 然生态比比皆是，包括路中的绿化带也绝少整齐划，行道树及灌木皆无刻意修剪的痕迹，极少剪 成几何形状的，而是任其自然生长。这做法好处很多首先吸收鸟类聚居，使环境更趋于自然， 城市生态环境质量提高二是满足了都市人崇尚自然的心理需求，领略自然生态系统带来的身心多 方面的享受，同时用自然美的环境舒解现代人的工作压力三是减少修剪的人力劳动，降低了城市 环境维护的成本。 所得税万元 第四节财务赢利能力分析 项目总收入万元 二固定投资支出万元 三销售税金万元 四税前利润 万元万元万元 五税后利润 万元万元万元 六投资利润率 利润总额项目总支出销售费用 万元万元万元 七销售利润率 第章总论 第节项目背景 项目名称建设单位 项目名称凤凰星城 项目地点上饶市带湖片区宗地编号饶府国用第号 建设单位江西凤凰建业有限责任公司 项目负责人韩荣庐 项目建设性质新建 地块性质商住用地 二项目提出缘由 土地的获得江西凤凰建业有限责任公司于年月日通过正规挂牌竞标，以万元 摘牌，取得该地块开发使用权。 项目进展情况项目目前已完成选址意见书，规划设计等工作。 三建设单位概况 江西凤凰建业有限责任公司成立于年月，注册资金万元，现有员工人，专业技术 人员人，其中高级工程师人，注册造价工程师人，中级以上职称技术人员人。 江西凤凰建业有限责任公司自成立以来，不断开拓创新，在年期间完成开发面积万余 平方米，现拥有三级资质等级。 第二节项目建设的必要性 上饶市整体规划建设的需要。地块位于上饶市规划未来人口密度最大的带湖片区，地块周 围居住气氛尚不浓。项目的建设，必将推动地块周围的开发建设，为城市规划建设的推进作出贡献。 二树立高品质小区典范。项目注重塑造生态绿色小区，讲究居住环境的舒适和人性化追求智能 化管理与安防，外立面设计堪称上饶市建筑风景，为整体提升上饶居住小区品质树立了榜样。 第三节可行性研究报告编制依据与编制原则 编制依据 中华人民共和国土地管理法年 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,建设项目环境保护管理办法 投资项目可行性研究指南年 项目规划设计方案 上饶市水文气象地质等资料 国家有关建设设计标准规范 民用建筑设计通则住宅设计规范 建筑设计防火规范建筑物防雷设计规范 建筑结构规范混凝土结构设计规范 工业与民用建筑灌注桩基础设计与施工规程庭住宅三是鼓励出租户为低收入家庭提供出租房四是鼓励出售 自用住房，为低收入者增加房源。 税收政策的鼓励 制定补贴标准和退出方案。 政府的这系列政策，保证了低收入者的基本住房需求。 美国住宅建筑及其布局的主要特征是人与自然的和谐统，使人产生种舒适美感，具体实 施中从几个方面着手强制管理，建房需纳入市容市政的规划与管理之中二融与自然之中， 美国人将环境和景观视为住房周围布置景观三美国的森林资源比较丰富，木材加工工业非常发 达，故木结构成为美国住宅建筑的主要建造形式之四住房建筑的工业化标准化生产及现场 拼装，使其建筑速度非常快，并可以先预定，后建房，从而达到按定单建造住房而无空置房的问题 存在五平面布局紧凑。住宅的平面布局比较紧凑体现在若干方面，诸如车库和设备区域以及生 活会客起居卧室交通等区域，功能规划细腻，各部分所占的面积比例既能经济合理，又满足 了主人个性与生活品质的追求六设施设备齐全。室内设施设备齐全，充分考虑了主人舒适的要 求。般而言，除供水系统空调设备通风通讯供电供气防火防盗遥控门窗外，卫 生洁具厨具家具应俱全，减少了装修和搬家的麻烦，是真正意义上的成品房。 二其它国家 在德国，无论是富足的中产阶级，还是普通的工薪阶层，当被问及以什么方式买房时，都会 是不犹豫地说，当然是贷款。买房必贷款，已经成为种消费方式。 英国最大的建房互助会公布的数据显示，年英国房价飙涨了，抵押 贷款持续增长。 日本住宅供应渠道主要有个，即公共住宅民间住宅和住宅金融公库贷款建的住宅。公共 住宅包括公团住宅地方住宅。民间住宅则由民间经济力量投资建设。日本住宅的建设特点是小 巧实用，住房质量好，居住环境优良，高度智能化。争取美好的生活空间成了崇尚自然的日本人梦 寐以求的理想。因此，日本很多小区重视住宅的环境绿化问题，居住小区内随外可见角落式布置的 绿化小品，贯彻用地不多环境美的原则，在细微之处体现出自然的气息。 日本住宅的建造高度的产业化和工厂化主要采用钢结构建筑，企业接到客户订单后，可以用 个月时间建造与样板房同样的住宅出来交付使用个月作基础处理和工厂预制个月作现场安 装和等。 二编制原则 严格按照现行国家规范标准进行设计，选用先进设备，力争新建设项目达到优良工程 尊重上饶市城市总体规划方案，尊重对地块建筑功能性质的确定 坚持环境资源保持和发展的原则 坚持以人为本体现人文关怀强调以人为尺度的居住商业休闲空间。 第四节项目建设目标与主要技术经济指标 建设目标以全新的规划理念进行高水平的规划设计，以流的施工队伍建设高质量的 建筑，以人性的物业服务于业主，在上饶市打造形象工程。 二主要经济技术指标 规划技术指标 序号项目单位数量 规划总用地 总建筑面积 住宅面积 其 中 小高层住宅 多层住宅 商业面积 物业会所面积 门卫间 车库 建筑占地面积 容积率 密度停车库间 地面停车辆 绿化率 建筑面积指标 编号房型套内面积公摊面积建筑面积 两房两厅 两房两厅 三房两厅 三房两厅 三房两厅 三房两厅 三房两厅 三房两厅 四房两厅小高层 四房两厅小高层 三房两厅小高层 三房两厅小高层 第二章国内外情况及市场预测 第节国外状况 美国 近两年美国的房地产连续增长，年增长率达到了，成为美国经济的主要支撑点。 画境式的生活区和多车道高速公路网。这种建造景观构成了世纪美国膨胀最迅速的居住 形式郊区的重要特征。二次大战以后，郊区成为大部分美国人的居住场所。美国的住宅大概分 为公寓共管房城镇房子独立房子四种， 其中的这两年在中国疯遍了大江南北。当然，它也是美国最流行的房地产房型之。 美国是全世界私人住宅拥有率最高的国家之，全国的人拥有自己的住房，租房住的占 ，另有的家庭租住在政府提供的公共住房里。 美国的市场经济非常发达，住房问题主要由市场解决，政府的住房政策主要是解决低收入阶 层的住房问题。美国的住房政策主要有 建立完善的法律保障体系提供多种可供选择的房源，主要有四个方面是政府直接提供公共住房二是采取措施 鼓励房地产商投资建设低收入家环境空气质量标准 四污水综合排放标准 五大气污染物综合排放标准 六建设单位提供的有关技术资料及当地环保部门提出的意见。 第二节主要污染物种类来源及排放量 废水主要为雨污水生活污水等，主要为生活废水，生产用水主要以蒸气为整理用水， 基本不产生废水。 二废渣主要为生活中垃圾。 三废气主要为锅炉的燃料燃烧过程中产生的二氧化碳二氧化硫等。 第三节处理方案 废渣处理方案 废渣主要为生活垃圾生活垃圾定期运往指定地点丢弃。 二废气处理方案 本项目中产生的废气主要为燃料产生的废气和油烟，预计对周围环境不会产生多大影响，能够 符合国家规定的排放标准。 三废水处理 项目中所排废水主要为生活污水厕所排水。厕所排水在化粪池进行处理，清下水则直接排入 排水总管，并排入城市排水系统。四绿化及其水土保持设计 本方案设计尽可能利用现有地形地势安排各功能设计和绿化，避免场地不留裸土，栽种适合该 地生长的常绿草坪，既美化环境又能减少污染，并达到环境的水土保持要求。 第四节结论 在本设计方案中，遵照国家的有关规范及标准，对生活及生产过程中可能出现的各种污染物 源，均进行了相应有效的治理与预防，使其对周围环境影响的