公用房生活接待用房企业文化用房， 以及综合楼的道路绿化供电给排水等公用工程。 该项目拟采取次规划次建设的实施方案。本次建设综合楼属预 留综合楼建设用地。 建设内容及建筑面积分配如下表 表 序号建设内容单位指标值备注 总建筑面积 办公用房 生活接待用房 企业文化用房 绿化面积 总投资 选址及建设条件 场址 项目选址于炎陵县城区文化路地段。 土地利用及现状权属关系 拟用土地的权属原属株洲市烟草公司炎陵县分公司预留用地。 场址条件 地质条件 项目用地的高程在之间，地质条件稳定，历史上未发生 过级以上的地震，属地震稳定地带，无大面积的滑坡塌方泥石流等 自然灾害。尚未进行地质勘察，参照项目周边建筑的工作地质情况，判断 项目用地土壤持力层厚，承载力较高，宜于工程建设。 交通条件 场址地处县城文化路，交通条件十分便利。 城市规划及周边建筑物 根据县城总体规划，项目所处的地段均为城镇发展用地。目前，场址 四周主要是居民区，居民较密集。用地周边的建筑物大多是近期开发的 层以上的商品房建筑。 场址周边的范围内无工业和其他较大的污染源无易燃易爆等 危险品的生产或贮存仓库，也无大型农贸市场等高噪声的污染源。 主要基础设施条件 县城建有座供水能力为日的自来水厂，可为项目供水，水压 可满足要求水质符合国家饮用水标准。现城区供水干管已遍布全县。距 项目约处有变压器，可满足项目双路供电有的要求。通信容量富 足，可满足项目通讯需要。 主要工程技术方案 建筑分区总平面布置 建筑分区 根据功能的需要，本次建设综合楼分为行政办公区生活接待区和企业 文化活动区，各区以中心内道路相连，形成既独立又相互联系的整体设备以建设单位提供的资料计取 项目行政事业性收费建设单位提供的资料估算计取。 项目总投资 本项目估算总投资为万元，各项费用如下建安工程费万 元，设备费万元，其他费用万元，预备费万元。 详见投资估算表表。 表投资估算表 土建工程安装工程设备购置其他合计建筑面积 单位造价 元 备注 建安工程费用 土建 给排水 弱电管线 照明及防雷 装修 室外电力电缆 室外弱电缆线 变电所设备及安装 供水及消防 室外排水系统 土石方 道路硬化 概述 项目名称 株洲市烟草公司炎陵县分公司综合楼 项目承办单位基本情况 项目承办单位株洲市烟草公司炎陵分公司 公司的基本情况介绍株洲市烟草公司炎陵分公司位于炎陵县霞阳镇 文化路号。年月其资产上划给株洲市烟草公司统管理。现有 员工及服务人员人，其中正式员工人，外聘员工人，保安食堂服 务人员人。年共销售卷烟大箱，销售额万元，毛利 万元。 可行性研究报告编制依据与研究范围 编制依据 市州公司编制三年投资建设规划的指导意见湘烟办号 文件 建设项目经济评价方法与参数第三版 建设项目可行性研究指南中咨协会 编制项目可行性研究报告的有关法规及其他规范性文件 株洲市烟草公司炎陵分公司提供的相关基础资料 株洲市烟草公司委托株洲高盛工程投资咨询有限公司编制株洲市烟 草公司炎陵分公司综合楼可行性研究报告的咨询服务协议书。 研究范围 根据国家有关部门的政策法规规程和规范，对项目建设的必要 性场址与建设条件主要工程技术方案项目组织管理环保及节能 投资估算及资金筹措社会效益等方面进行分析研究，为项目建设单位提 供投资决策参考，为审批部门提供审批依据。 项目提出的理由过程 株洲市烟草公司炎陵分公司根据市州公司编制三年投资建设规划的 指导意见湘烟办号文件精神，为了改善生产生活和办公条件 和环境状况，以适应炎陵县飞速发展于上世纪 八十年代。办公楼修建时间较久，楼房陈旧，使用面积过小，消防和污水 排放设施滞后，职工生活设施严重缺失，企业文化娱乐设施基本空白，电 气线路容量小且基本老化，存在定的安全隐患。 株洲市烟草公司炎陵县分公司存在的主要问题 现状留存的主要问题 用房功能面积小，职工生活和文化用房容量严重不足。 原办公楼建成于上世纪年代末，办公用房功能老化，存在严重的 安全隐患。 消防和污水排放设施为零，职工生活设施严重缺失，企业文化娱乐 设施基本空白。 ④电气线路容量小且基本老化，存在安全隐患。 株洲市烟草公司炎陵县分公司综合楼的必要性 原有的办公楼修建时间较久，楼房陈旧，使用面积过小，消防 和污水排泄设施相对滞后，电气线路容量小且基本老化，存在定的安全 隐患，现有的座百年民宅既做职工食堂又兼作门卫。这种不合理的办 公生活场地布局极不利于规范管理。 株洲烟草系统实行物流库制卷烟配送模式后，干线车辆 从市公司卷烟配送中心到炎陵县的运输距离长达公里，往返车程需 个多小时，炎陵支线配送区域半径平均为公里，最远的配送点离县城有 多公里，往返车程近个多小时。这就要求干线配送车必须是前天到 达炎陵，支线配送车于次日的上午接转，形成了个事实上的卷烟配送中 转区。目前炎陵县分公司尚缺少干线司机休息和车辆安全停放的中转设 施。 炎陵县是祭祖旅游的胜地，有着广阔的旅游资源，接待任务较 重。根据近几年来烟草行业内来炎陵县参观考察的人数统计，株洲市烟 草公司炎陵县分公司的接待任务约为人次年，高峰期达人次。 随着衡炎高速公路衡茶吉铁路的贯通，该分公司的接待任务将进步加 重，需要定的接待用房。 株洲市烟草公司炎陵县分公司职工生活设施严重缺失，企业 文化娱乐设施基本空白，需要提供定的学习和娱乐用房，以满足现代企 业管理的需要。 建设规模及内容 根据炎陵县的社会发展现状发展规划烟草市场容量等因素综合考 虑，确定拟建株洲市烟草公司炎陵县分公司综合楼。 以国家县级烟草分经济要求，决定选址于株洲市烟草 公司炎陵分公司院内新建株洲市烟草公司炎陵分公司综合楼。 项目概况 建设地点 株洲市烟草公司炎陵分公司综合楼选址于炎陵县城区文化路地段。 建设内容与规模 主要建设内容有办公用房生活接待用房企业文化用房及绿化配 套设施等。规划总建筑面积约，其中办公用房，生 活接待用房，企业文化用房。 该项目拟采取次规划次建设的实施方案。 项目估算总投资和及其来源 项目总投资万元。 建设资金来源申请湖南省烟草公司专项经费解决。 主要技术经济指标 项目的主要技术经济指标如下表表。 表主要技术经济指标表 序号指标名称单位指标值备注 规划占地面积 新建建筑占地 总建筑面积 办公用房 生活接待用房 企业文化用房 绿化面积 建筑密度 容积率 总投资 每平方米投资万元 建设工期月 研究结论 株洲市烟草公司炎陵分公司综合楼的建设符合炎陵县的社会发展 现状发展规划，与市州公司编制三年投资建设规划的指导意见湘烟 办号文件精神是致的。 项目建成后，软硬设施均有较大的改善，对促进炎陵县烟草市场 的规范化科学化现代化建设具有积极的意义。 项目选址符合炎陵县城市总体规划，工程技术方案合理，建设条 件具备。 项目估算总投资万元，资金筹措有保证。 项目建设是必要的，可行的。 项目的必要性 项目的背景 炎陵县经济社会基本情况 炎陵县隶属于株洲市，东界江西省井冈山市，全县面积，其 中城区面积，下辖个城区街道办事处和个乡镇。衡炎高速 纵贯东西南北，交通优势明显。 炎陵县是个以旅游为主体的山区县。近年来，该县加快工业化进 程，规模以上企业发展迅速，批行业领头羊异军突起。年工业增 加值达到亿元，比年翻番多。炎陵县具有较好的农业基础， 水稻笋竹林茶油等农业产业规模较大。 株洲市烟草公司炎陵县分公司现状 株洲市烟草公司炎陵县分公司位于炎陵县城区文化路，建行人民防空法和有关人防工程规 定，在建筑设计和施工中要严格按照人防工程规范执行。 根据规范要求，该项目应按总建筑面积的修建人防室。项目总建筑 面积，应修建不低于的防空地下室。 结合本项目的实际情况，项目的人防工程拟采取易地统建的方式建 设。 环境保护与节能 环境保护 项目对环境的影响 项目对环境的影响主要有以下几个方面 卫生间的生活污水。 垃圾站堆存的垃圾。 在项目土建施过程，粉状物料装卸运输搅拌有定量的粉尘散 逸到周围大气中物料堆放期间，由于风吹等引起的扬尘污染，尤其是风 速较大时或装卸车辆行驶较快的情况下，粉尘的污染更为严重。 施工期间，作业机械声音属于突发性非稳态噪声源，将对附近的单 位和居民的环境产生定的影响材料运输车辆产生的高噪声将对沿线人 群的生活产生定的影响。 环境治理及保护方案 项目的排水采用雨污分流排放体制。项目的生活污水排水量约为 。排放的生活污水不含有其它有害物质，但需经处理后方可排放。 项目的生活污水采用化粪池处理，经化粪池处理的污水达到污水排 入城市下水道水质标准的水质标准后，排入院内的排水管 网，最终排入城市污水排水系统。 生活垃圾由专职清扫人员清扫收集，由环卫部门送到垃圾场处 理。 项目建成后，加强环境管理，搞好小区的绿化和美化工作，促进小 区环境的良好发展。 施工过程中的环境保护。 工程施工时应避免夜间进行，以免影响周边居民的休息。 材料运输中，应采取封闭或遮盖措施，避免抛洒。道路及施工现场应配 置洒水设备，定时洒水，减少起尘量，并用时清扫路面，防止多次扬尘。 定期对各种施工机械运输等设备进行维修，以减少噪声。 项目施工过