空港发展规划 成渝经济区，提升成都西部中心城市地位 成渝经济区空间布局要依托重庆中心城市和长江黄金水道主要陆路交通干 线，形成以重庆成都为核心，沿江沿线为发展带的双核五带空间布局。 成都发展核心包括成都五城区等个县建设城乡体化全面现代化 充分国际化的大都市。 天府新区，成都发展的核心增长极 规划建设天府新区是四川省委省政府贯彻落实成渝经济区区域规划， 实现培育新的增长极带动全省经济社会发展目标的重大战略决策。天府新区将 与成都的中心城区共同构成成渝经济区的成都发展核。 天府新区规划格局带两翼城六区。项目处于规划中的空港高技术产业 功能区。空港高技术产业功能区作为六区之，将发展高科技制造业新能源 产业高科技航天产品研发临空服务业等，且双流新能源产业功能区亦将被纳 入空港高技术产业功能区范围，将成为天府新区的重要产业支撑。 西南航空港，西部流的特色产业开发区 年，为了打造全新的航空港，双流政府高起点大手笔大气魄地规 划了区两城的发展目标。两城中城指教育科研新城，面积平方公 里，以发展高档住宅星级酒店商贸教育等服务型产业为主另城则是以 高新产业为主的平方公里现代工业城。 目前，教育科研新城聚集了四川大学江安校区西南民族大学成都信 息工程学院等所高校，中科院成都分院等家科研机构博士后工作站和国 家级技术中心个此次调整规划将把部分企业搬迁至现代工业城，腾出的 土地用于发展高档住宅星级酒店商贸教育等产业，以及总部经济，成为各 大企业在成都的总部办公区。 打造区两城，构建科技中心教育中心航空港商务中心物流基地， 航空港形成万人口的居住规模，这意味着以往以工业为主的经济开发区将转 变成全新的教育居家区，有望打造成为成都门户区的国际城邦，航空港将步 入全新居家时代。 成都航空产业，中国航空第四城 据统计数据，年色校园广场，属于四川大学江安校区的校园配套商业，体 量较大，共万方，业态主要以服饰餐饮休闲娱乐配套服务为主，属中 低档消费，主要消费人群为在校师生和周边住宅居民，经营状况较好，该区的商 铺租金达元月以上。 二区域客群分析 西南航空港经济开发区人口规模约万人，随开发区发展此区域可见，高 目录 第章项目总论 项目概况 二主要技术经济指标 三可行性研究结论 第二章项目宏观环境分析 成都社会经济概况 二成都及航空港发展规划 三成都房地产发展 四房地产最新相关政策 第三章项目地块微观分析 地块位置和四至 二地块现状及建设条件 三地块交通分析 四地块总结 第四章项目市场环境分析和预测 区域商业特征分析 二区域客群分析 三区域商业现状及需求分析 四项目商业租售价格预测 五商业未来需求预测 第五章项目定位和建设内容 项目总体定位 二项目建设内容 三项目商业业态分析 四项目招商建议 第六章项目投资规模和经济收益分析 项目主要建设指标 二项目的投资估算 三项目的收益分析 四项目的建设周期和资金筹措 五项目的投资回报分析 六项目的敏感性分析 第七章项目投资风险分析 市场风险 二经营风险 三筹资风险 第八章可行性研究结论 附表双流县年主要的土地出让信息 附表项目各年的建设内容规模和建设资金需求 附表项目各年的现金流量表 附表项目各年的净现金流量净现值 附表项目辐射周边区域的人口统计 第章项目总论 项目概况 随着区域经济城市经济的快速发展，航空产业经济成为继公路经济铁路 经济和临港经济之后出现的种新兴的经济形态。机场由单的交通运输功能转 变为具有综合功能特征，发展了大量高新技术产业现代物流业现代服务业等 与航空存在直接或间接相关的航空产业。 在成都航空产业快速发展，成都成为中国航空第四城的背景下，东航公司业 务发展迅速。作为国内大型的航空企业，东航公司在成都目前还没有个与品牌 相适应的总部基地，趁着航空产业突发猛进的东风，凭借政府对航空产业重视和 优惠条件的优势，在紧邻机场的空港区域，成熟生活社区，蕴藏着巨大的消费群体。临港路川齿路是航空 港重点规划发展的主路段，市政路网建设正日益完善，交通四通八达，加上川大 金色校园片区的现有商圈，拥有稳定的消费人流，将形成个具有无限发展潜力 的黄金商业圈。 经济效益可行 项目投资回收年限年，年间的内部收益率为。般商业项目 投资回收年限年，投资回报率 本项目跟般商业项目投资回报相比，回报率高回收年限短，是个经济 效益非常好的投资项目。 综合以上分析，本项目建设条件良好，规划区位市场容量经济效益 等诸多方面都可行，是个发展潜力巨大，前景光明的项目，具有建设的可行 性，值得投资。 第二章项目宏观环境分析 成都社会经济概况 成都作为四川省省会，是国务院确定的中国西南地区的科技中心商贸中心 金融中心和交通通讯枢纽。成都属于国家六大城市群的成渝城市群，是成渝经 济区的双核之，是国家西部大开发战略的重要经济引擎。中国西部经济增长极 为国家经济战略的部分具有重大意义。成都作为极核，未来城市规模不断扩大， 城市经济将持续快速发展。 成都市人口及城市化水平 根据成都市年第六次全国人口普查主要数据公报全市常住人口为 万人，年成都城镇化率达到。据中国新型城市化报告统 计全国城市化排名，主要依据城乡发展动力城乡发展质量城乡发展公平 大指标研究计算，成都排在上海北京深圳之后，位居全国第四，西部第。 成都经济概况 近年，成都经济社会发展快速，经济运行良好，经济增长幅度逐步上扬， 基本保持在的增长速度。 成都固定投资总额及房产投资总额 全社会固定资产投资呈逐年上涨趋势，房地产开发投资占比呈再度大幅增 长。年前三季度全社会固定投资总额为亿元，同比增长，其 中基本建设投资亿元，同比增长，房地产开发投资总额亿 元，同比增长，技术改造投资亿元，同比增长。 成都人均可支配收入 随着城市经济的快速发展，居民可支配收入逐渐提高，强大的消费能力将催 生更好的商业模式，未来居民消费水平快速提升的同时，成都新兴商业形态也将 呈现较快发展趋势。年前三季度成都市城市人均可支配收入元，同 比增长。 西部城市中排名 年成都在建设东航总部基地是非常必要和紧迫 的工程。 项目位于双流县西航港片区，属于成都重点建设的天府新区，地块与成都机 场航站楼约公里，属于空港经济区域。同时，地块紧靠西南民族大学和 棠湖中学，周边还有众多的居住小区，拥有较高的人气和商业需求。地块交通便 捷，大约分钟就可到达市中心，规划中的地铁号线，地铁号线直达项目 地块。 二主要技术经济指标 项目总用地面积亩，总地上建筑面积平方米，地下建筑面积 平方米，容积率为。 表项目建设主要技术经济指标 建设内容建筑面积说明 餐饮 总建筑面积平方米， 综合容积率。 购物 商超 休闲娱乐 商务酒店 星级酒店 教育培训 服务式公寓 东航总部 二总建筑面积 车位个数每建 筑面积配置个车 位。 地下车位占总车位的 地上建筑面积 地下建筑面积 地下车位个数 总车位个数 项目投资回收年限年，年间的内部收益率为。般商业项目 投资回收年限年，投资回报率 表项目现金流量及投资回报统计 序号项目合计 现金流入 商业租金收入 商务酒店收益 星级酒店收益 服务式公寓销售收益 现金流出 建设开发成本 商业租金各种税费管理费 商业酒店经营维护等费 星级酒店经营维护等费 服务式公寓宣传费税费等 融资成本 净现金流量 净现值 项目的内部收益率 项目投资回收期年 三可行性研究结论 规划可行 本项目区域属于成都未来打造天府新区这增长极之中的极核空 港高技术产业功能区，发展潜力和前景广阔。同时，成都航空产业发展迅速，成 为航空第四城，作为航空企业的东航公司，在本空港区域选址规划本项目，完全 符合本区域规划发展高档住宅星级酒店商贸教育等服务型产业为主。 区位可行 区位优势不可复制的新城市中心，雄踞财富商务核心区。项目所在是成都 天府新区向南发展的航空港核心区域，区域内未来的居住购物商务等，无论 是经济基础，还是区位交通以及环境配套，都将成为推进和加速天府新区城市化 的强大动力，中央财富聚集点是不可替代。 市场容量可行 项目所在为天府新区航空港规划核心区，周边企业学校商业及银泰花园 航空首座等多交 房，届时该住宅楼盘将为本案带来定消费实力的消费人群。 西面项目西面紧邻的是城市交通主干道西航港大道川齿路段，该路段向北 直通机场高速辅道，往南连接航空港物流园区及厂房，路面宽度约米，双向 六车道，由于靠近大学校区，该段路的限速要求为，川齿路对面为西南 民族大学双流校区，该校区常住师生约两万人，校区面积亩，全部为本科 生，该校区的学生消费档次中下，但是消费需求基数较大，因此本案拥有校园经 济消费这重要资源 东面地块东面为已经建设交房的别墅区银泰花园别墅，该别墅区总计 套联排别墅，属于该片区最为高端的住宅小区，该别墅目前由于周边配套相 对匮乏，因此入住率不高，但是随着区域发展的逐渐成熟，入住率提高后将成为 拉高片区消费的重要支撑，银泰花园别墅往东紧邻的是已经开发入住的住宅小区 翰林上岛，另外还有正在开发的住宅楼盘润扬时代音符弗客水岸等等，因此， 项目的东面部分