性旅游度假项目国 际桃园温泉度假区。项目是集旅游五星级酒店温泉酒店大 型会所企业公馆酒店式公寓高级住宅等为体的大型综合性旅 游度假项目，该项目将以优越的地理位置，最齐全的业态，最先进的 经营管理模式占据长三角地区高端旅游地产资源。 第页共页 集团的物流码头商贸业在中国石材之乡南安水头市，打造 出中国石材之乡的龙头企业福建泉州市石业有限公司，该公司 占地亩，产品依托集团控股企业科技有限公司和中国 通讯设备制造有限公司的商贸网点，打造完善的产业链条并且投资 成立福建有限公司，占地余亩，拥有三个吨位的埠 头，该产业链年创收高达亿元左右。 集团的高科技工业在目前能源日益紧张的时代，成立了 能燃气设备科技有限公司，研制出工业用高效智能燃气设备， 该产品在安全环保的前提下实现节能率以上，预计市场销售额 超过亿元，本产品顺应时代发展潮流符合国家产业政策，是行 业中处于绝对领先的高科技产品。 集团的房地产业集团的房地产是集团支柱产业之， 已经形成了集前期策划工程管理销售及良好的售后服务和优质的 物业管理为体的开发经营与管理的模式。先后投巨资在澳门香港 重庆浙江福建安徽河南等地建设集购物旅游娱乐 餐饮运动游乐文化酒店式公寓八项功能于体的城市国际商 业广场国际商业城市广场，不断打造中国城市商旅 首选，为缔造国内创新和专业的房地产集团倾情奋斗。先后开发了 明等，累计总开发建筑面积超过万。年月 第页共页 日在无锡举签下占地约亩的温泉度假区项目。拥有 房地产开发有限公司浙江置业发展有限公司置业 发展有限公司房地产开发有限公司福建房地产开发 良好的经济效益住宅项目总建筑面积为平方 米，在住宅销售，商业销售的面积情况下，即可实现收入 万元，完成净利润达万元，累计资金流量约亿元， 还纯赚回近万多平方米的自留物业资产，未来将为企业带来丰厚的 长期收益。 在没有重大情势变更的情况下，该项目可行。 第页共页 第章总论 第节项目建设背景 本项目位于省市，现就市的有关情况做如下介绍 市概述 是代伟人周恩来的故乡，地处苏北腹地，北接连云港，东 北接盐城市，偏南接扬州市，南邻安徽省，西连宿迁市，南距省 省会南京市公里，东北距亚欧大陆桥桥头堡连云港市公里， 现下辖清河清浦楚州淮阴四区和涟水洪泽金湖盱眙四县， 面积万平方公里，人口万，市区建成区面积平方公里， 人口万，是国家历史文化名城淮海经济区中心城市新兴的旅 游胜地工业基地和农副产品集散地。 市境内河川交错，水网密布，内河航运的主干线京杭大运河 流经于此，淮沭新河苏北灌溉总渠淮河入江水道淮河干流废 黄河等条河流在境内纵横交错。全国五大淡水湖之的洪泽湖位 于淮阴境内，另外与邻市共有的湖泊有白马湖宝应湖高邮湖。 综合经济实力十五期间市实现地区生产总值亿元， 财政收入突破百亿元大关，达到亿元，全社会固定资产投资 亿元。新型工业化加速推进，累计完成工业投入亿元，规模以上 工业销售利税分别达亿元和亿元，工业税收占财政收入 的比重达，淮钢成为首家销售超百亿元企业，高新技术产业实现 第页共页 产值亿元，占规模以上工业的，年存贷款余额分别达 到亿元亿元。预计到年，市地区生产总值将实现 亿元，人均超美元，达到万元，全社会固定资 产投资超亿元，财政收入超亿元，城市化率超，城镇 居民人均可支配收入力争超美元，达到万元，力争年 全面建成小康社会。未来的的将是辐射万人口的苏北腹地 重要中心城市。 交通是区位优势明显的重要交通枢纽。明清时期就是南船北 马交汇之地，有九省通衢七省咽喉之誉。现在，公路铁路 水路四通八达，京沪宁宿徐宿淮淮盐宁淮等五条高速公路在 境内交汇，从新沂到 不仅人杰地灵，而且风景优美，沿大运河，环洪泽湖，既可领 略自然风光，又可观赏名胜古迹。年国务院公布为国家历 史文化名城。素有壮丽东南第州的美誉。 概述 是省市的市辖区，面积平方公里，人口万。 ，历史悠久，人杰地灵，汉初三杰中的大军事家韩信西游 记作者吴承恩戏剧大师周信芳文学家陈白尘等历史名人都为这 方水土所养育。明清时，清江浦与扬州苏州杭州并称运河沿岸四 大都市。区内存有韩信城慈云寺国师殿清江浦楼文庙漕运 总督花园周信芳故居苏皖边区政府旧址等人文景观，周边临近明 祖陵水下泗洲城周恩来故居等历史文化遗址和全国第四大淡水湖 洪泽湖。 项目投资商介绍香港集团投资有限公司 香港集团投资有限公司投资创建于年，注册地为 ，著名爱国企业家先生任董事长，经过十多年的经 营发展现已形成融房地产业酒店旅游业物流码头商贸业和高 科技工业等五大产业为主的综合性大型集团企业，集团下属控股公 司十五余家，遍布澳门香港重庆浙江福建厦门泉 州安徽等境内外城市，总资产达多亿元，拥有员工余人。 第页共页 香港集团主要是从事地产投资，尤其是商住地产投资管理营 运的专业化公司，目前在全国各地注册的房地产开发公司如下 公司名称成立日期营业执照号码住所法人代表 注册 投资 总额币种股东股份比例 美元 万美元 万美元 万美元 万人民币 万港币 香港集团在全国各地还有其他全资子公司，具体注册资本及 占比如下表 第页共页 子公司注册资本占比 万人民币 万元人民币 万元人民币 万元人民币 万元人民币 万港币 万元港币 集团的支柱产业酒店旅游业，集团拥有家星级酒店，坐落 在福建省商贸工业重镇闻名东南亚的石材集散地。大酒店五 星级拥有间高档客房，形成高级酒店与康体娱乐美食休 闲交映生辉的旅游服务品牌。年平均入住率达以上，摘下了福 建省酒店经营业绩双佳的桂冠，年大酒店四星级的 开浙江长兴的新长铁路纵贯全境，京杭大运河 苏北灌溉总渠等河道纵横交错，到上海虹桥机场仅个半小时的 路程，到南京禄口机场徐州观音机场连云港港口和机场分别只有 个半小时个半小时小时的路程，在十五期间筹建机 场。初步形成了个以高等级公路为主骨架水陆并举的交通网络， 凸现了在乃至全国的交通枢纽地位。 科技教育是座具有深厚文化积淀的城市，重视教育的传统非 常悠久，人民受教育的程度普遍较高，高中入学率达以上，超过 了全省平均水平。目前，全市拥有所高校所中专校。高校 中专校的数量和在校生分别在苏北和全省名列前茅，培养的大批专业 人才受到了沿海和苏南等发达地区的青睐。来投资兴业可以获 第页共页 得大量素质高成本低的专业人才。 农业全市耕地面积公顷，可供开发的黄河故道和滩涂近万 顷，淮阴水产资源丰富，有水面约万亩主要经济鱼类有科 种，其中洪泽湖大闸蟹大青虾鳜鱼白鱼甲鱼鳝鱼等远销国 内外。 矿产市矿产资源较为丰富，分布相对集中。能源矿产资源有金 湖县洪泽县的石油和天然气，洪泽县老子山的地热。非金属矿产资 源丰富，品种多，有盱眙县的凹凸棒石粘土玄武岩白云岩楚州 区清浦区淮阴区的岩盐洪泽县淮阴区的芒硝等。其中，盱眙 县凹凸棒石粘土探明储量亿吨，远景储量达亿吨，占全国总 储量的，占全球总储量的近岩盐资源探明储量 亿吨不包括洪泽湖底，居世界首位，且品位高埋藏浅品质优， 盐层厚度达米米，卤水浓度在克立升克立升之 间拥有华东最大的无水芒硝矿，已探明芒硝储量达亿吨。 历史文化，即淮水安澜之意，得名于多年前的南北朝时期。 据南齐书州郡志记载武帝永明七年公元年，割直渎破 釜塘以东淮阴镇下流杂百户置县，隶属于东平郡。之名始 见。 名人辈出。是代伟人周恩来的故乡。历史上先后诞生了大军 事家韩信汉赋大家枚乘巾帼英雄梁红玉西游记作者吴承恩 爱国将领关天培老残游记作者刘鹗。名胜众多。有周恩来 第页共页 故居童年读书处纪念馆遗物陈列馆，有老子山，在盱眙境内有 朱元璋高祖曾祖和祖父的陵墓明祖陵。 本地块总建筑面积为，计划销售其的面积销售 额高达万元，现金总流入为万元其中自有资金 万银行借款万元销售回笼款万元，现金总 流出为万元总投资支出为万元还银行借款 万元交纳税款万元。即净现金净流量为万元，故本 项目有充裕的还贷资金及较高的抗风险能力。 第页共页 抵押物说明 国际广场占地平方米，土地款为万元，按照 市相同地块的挂牌价格估算为万元万元亩，土地可抵 押贷款额约为万元。本项目主体工程总造价约 为万，在建工程抵押贷款约为万元。所以本项目通过 土地和在建工程抵押融资万元具有可行性。 第五章敏感性分析 盈亏平衡点总投资销售收入 不含自营部分 即本项目的销售率达到出售部分的时，项目即可 盈利多万元。销售收入的变动对本项目进行敏感性分 析得知，在销售收入下降时，销售率达仍可盈 利多万元成本的变动对本项目的影响，在成本降低 时，销售率达仍可盈利万元以上在成本 降低时，销售率达仍可盈利万元以上。上 述销售收入不包括出租的商业面积，该部分物业的市场价值 可理解为本项目纯利润。另外本项目对成本控制好将能较好 减轻销售的压力。 第页共页 第六章项目风险分析 风险因素的识别 项目开发过程中主要存在如下风险 市场风险 市场风险是房地产开发中常遇到的重要风险。它的损失主要表现 在项目产品销售路不畅，产品价格低迷等，以致产量和销售收入达不 到预期的目标。细分起来市场方面涉及的风险因素较多，可分层次予 以识别，通常市场风险主要来自三个方面是市场