开发建设家四 星级以上的酒店，其重点会分布在滨海新区和中心城区贸易商务频 繁的商务区。 天津市五星级酒店的价格直以来保持着相对较为平稳的水平， 平均房价在元天，实际成交价格约为元天。 由于现存供应量还相对较少，竞争压力较小，因此天津五星级入住率 仍然较为理想。 五星级酒店平均入住率保持在的良好水平。 天津作为直辖市,有着悠久的历史和深厚的文化底蕴,目前城市的大 规模建设,海河沿线的改造,会有许多有特色的游览娱乐消费的景 点被开发出来，旅游的产品结构和产业规模都会不断地完善和扩大 伴随着城市改造,天津将会给人面目新的感觉,这对天津酒店业提 供了更大的需求。 酒店服务式公寓市场 天津真正意义上服务式公寓很少，目前只有天津国际大厦奥 林匹克大厦利顺德酒店公寓喜来登酒店公寓和泰达国际公寓等几 家酒店服务式公寓，总共提供大约套公寓单位。 这几个项目均由 管理及服务水平流的物业公司进行管理。 其平均租金在元 月平方米。 另外，还有家标榜为服务式公寓的项目，但是 般都不提供酒店式服务，因此不能算是真正意义上的服务式公寓。 文化艺术及休闲娱乐市场 文化艺术及休闲娱乐市场是个庞大复杂的市场，根据各市场的 特征以及消费者的类型，将其整体市场分为文化艺术市场传统休闲 娱乐市场和新兴休闲娱乐市场三大类。 文化艺术市场天津有各类博物馆家画廊和美术馆的供应 量相对较少各类艺术表演场所个。 传统休闲娱乐市场天津市电影院高峰时期曾达到家，而截 至年，存活的只剩下家。 夜总会娱乐城歌舞厅象雨后 春笋的出现，但经营状况良莠不齐。 新兴休闲娱乐市场目前天津酒吧以友谊路酒吧街和五大道酒吧 较为闻名。 但由于缺乏总体规划策划，形式较单面向的客户以 年轻人为主，经营特色不突出，效益般。 咖啡厅近几年发展很快， 星巴克和上岛咖啡的经营状况较突出。 档次较高的健身俱乐部在 家左右。 第三章项目竞争力分析分析 优势分析 地理位置及交通 本项行贷款利率，再加上与 相关的风险系数，修订后确定。 本项目的财务基准收益率取。 二财务分析 盈利能力分析 从动态指标看，反映项目盈利能力的指标包括财务内部收益率 财务净现值投资回收期，通过对项目的全部投资现金流量分析，测 算项目盈利能力分析指标如表所示。 表项目盈利能力指标计算结果表 目录 第章项目概况 项目背景 二可行性研究报告编制依据 三项目名称 四项目界址 五规模及内容 六建设方基本情况 第二章投资环境分析 天津市房地产整体形势 二项目周边房地产整体形势 第三章项目竞争力分析分析 优势分析 二劣势分析 三机会分析 四威胁分析 第四章项目定位 形象定位 二功能定位 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第五章项目开发条件 自然条件 二项目市政配套条件 第六章规划方案 规划原则 二总体规划方案 第七章项目开发运作模式 开发方案 二建设进度 三项目开发管理 四项目出让方式 五项目机构 第八章投资估算及资金筹措 投资估算 二投资计划 三资金筹措 四还款来源及计划 五融资风险的防范及还款保证措施 第九章本项目经济效益分析 风险定性分析 二风险定量分析 第十章项目风险分析 盈利能力分析 二偿债能力分析 第十章结论 第章项目概况 项目背景 年天津市政府关于进步加快旅游业发展的意见文件 确定打造近代中国看天津文化旅游主题板块，即以统规划 分步实施政府主导市场运作为原则，紧密结合海河综合开发， 以风貌建筑重大历史事件遗址和名人故居为依托，谋划不同主题的 文化旅游板块系列，实施近代中国看天津的三年整合开发规划。 天津市中心花园历史风貌建筑保护暨旅游主题板块以下简称 本项目是上述板块的重中之重。 为确保年底前把本项目 建成天津乃至全国的标志性旅游景点，迎接北京奥运，促进旅游业大 发展，天津市政府要求有关方面尽快落实项目建设主体，发挥切积 极因素，尽快启动和实施本项目。 二可行性研究报告编制依据 天津市人民政府文件关于进步加快旅游业发展的国民生产 总值亿元，按可比价格计算，比上年增长，创 年以来最高增幅，居全国各省市自治区前列。 全市人均生产总值由上 年的元增加到元，按当年汇率折算，折合美元， 比上年增长。 上述情况表明了天津工业化进程明显提速，产业 结构进步优化，消费结构进步升级，居民生活水平显著提高，经 济和社会发展将进入个新的持续快速增长阶段， 外商直接投资 至年末，天津直接利用外资合同额达万美元， 其中工业及建筑业占，房地产业占。 截至目前，世界 强跨国公司在天津投资近家，投资项目余个，投资额超 过亿美元。 居民消费支出结构 根据权威部门统计，从到年天津城镇居民可支配收入 增长较快，年平均增长率为。 各年支出占收入的比重在 左右。 图五大主要城市可支配收入和消费性支出情况 横向比较而言，天津市虽然与国内其他线大城市收入及消费水 平有定差距，但发展速度较快请见上图，例如年至 年，天津城镇居民人均可支配收入及消费性支出呈同步增长态势。 年天津综合恩格尔系数居民人均食品支出占消费性支出的比 重为，按照联合国粮农组织标准，总体上已实现小康，进 入了比较富裕阶段。 国内外游客数量 年天津市共接待海外旅游者万人次，同比增长 旅游创汇收入亿美元，同比增长。 同期天津市接待国内 旅游人数万人次，同比增长国内旅游收入亿元， 同比增长,创历史最好水平。 二天津市各物业市场发展情况 商业物业市场 年底天津商业物业累计开发面积达万，到 年达到万。 年至年间，物业累计总量年均增长 年津京沪渝穗人均可支配收入及消费性支出 情况 天津北京上海重庆广州 亿元 城市居民人均可支配收入城市居民人均消费性支出 ，增量的年均增长更达，市场供给迅猛增长。 新增供 应方面，年至年天津市进入了个供应高峰。 在大型 和外资超市相继落成开业的推动下，天津市商业物业 年均增长超过万。 年到年间将有约万的商 业物业向市场交付。 通过对不同商业区域和不同商业类型价格资料的调研，天津市商 业物业市场的主流销售价格集中在元区间，主流 租金集中在每天元至元区间。 酒店物业市场 天津意 见津政发号 年月日天津市和平区人民政府与天津泰达国 际酒店集团签署的改造中心花园法式风情区协议书 北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司为本项目做的 基础研究及市场研究报告产品定位及开发策略 报告 和平区政府相关部门提供的中心花园地区房屋建筑面 积统计表 天津市规划测绘院提供的中心花园现状地形图。 三项目名称 天津市中心花园历史风貌建筑保护暨旅游主题板块项目 四项目界址 本项目位于和平区商业中心，由和平路赤峰道新华路营口 道四条道路围合而成。 内部以中心花园原法式花园为中心，被承 德道丹东路辽宁路形成条放射性道路所分割，周边环绕栋欧 式建筑和栋近代建筑，具体区位见附图 五规模及内容 本项目总占地面积约总建筑面积，其中 市区公用建筑面积住宅建筑面积。 六建设方基本情况 投资商 泰达国际酒店集团始建于年，是天津开发区管委会投 资设立的以旅游为支柱产业的集团化公司。 业务范围涉及旅游投资 房地产开发酒店管理及物业管理分时度假广告策划等产业。 多年来公司造就了批专业管理团队，积累了旅游房地产项目开发 特色休闲娱乐风情区成片规划开发的成功经验，培育了特有的综合竞 争力，是市政府重点打造的天津市旅游旗舰集团之。 为争取本项目建设的主体资格，公司组织了大量资源，包括聘 请世界流项目策划公司世邦魏理仕公司，完成了项目整体策划 规划和可行性研究报告，于年月日与天津市和平区人民政 府签署了改造中心花园法式风情区协议书。 上述工作得到了市委 市政府有关领导的认可。 在市政府大力支持下，公司于年月 日至日在法国巴黎成功举办了本项目路演活动，并决定参加 年月由市政府组织的项目招标等活动。 二建设单位 天津泰达中心公园投资开发有限公司，情况说明 年天津市增长情况 年年年年年年年年 亿元 元 亿元人均元 第二章投资环境分析 天津市宏观经济分析 天津市增长情况 近年来天津国民经济均保持两位数的高速发展，是国内经济最具 活力发展最为稳健的区域之。 年天津市实现全，在还原基础上，追求纯正的欧 式建筑风格及尺度外檐处理及装饰，统街区标识，并加以创新。 营造物质空间，挖掘历史文化和建筑艺术内涵，营造浓郁浪漫的法式 风情氛围，提升区域整体形象。 与周围已形成的商业规划相衔接。 二总体规划方案 项目通过对原有建筑的翻新园林景观的重新设计建造， 达到恢复原法式风貌的目的。 建筑形式将以室内建筑为主，室内和室 外露天空间将通过设计有机地结合起来。 此外，现存建筑在保持原貌 的同时尽量以些简捷轻巧的建筑形式连接起来，以便增强中心公园 建筑的整体感。 根据周边道路情况，主入口将位于金街出入口处，即赤峰 道和平路和丹东路的交汇处。 并在入口两侧以历史艺术长廊和花 坛，吸引人流，增加出入口的效果。 由于未来