龄科研中心调查材料显示，北京市岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将 来愿意入住的分别为万和万。目前武汉市老年人的居住方式以与子女同住为主占 。有的老人希望与子女共同生活，的老人希望与子女分开居住现与子 女同住的老人中，有认为这种方式很理想，而有的老人则希望能分开住现 与子女分开住的老人中，有仍愿与子女分开住，有的则希望与子女同住。可 见，中国老人养儿防老的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不 同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公 寓为首选，有的认为老年公寓是理想颐养天年之所。因此随着观念的变化，对老年公寓 的需求是加快增长的。 社会上的空巢家庭逐渐增多。特别是在高等学校科研单位等地方，由于子女出国 等原因，对老年夫妇家庭占的比重较大。目前北京市岁以上多万的老龄人口中空 巢家庭已近，未来年，空巢家庭将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可 能达到。目前天津市内六区的空巢老年人家庭，占总老年户的，其中独居老人 为，偶居的占老看住房专题会议论文集年。可见，随着人口老龄化 的发展，空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对老年公寓的需求将更加迫切。 现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化。据武汉市调查，现在的青 年人岁仅有，中年人岁有希望将来与子女住在起 城市规划年期。当他们进入老年时，由于我国各种老年机构已经完善等原因， 其中很多人会选择社会养老的方式。所以老年公寓的社会需求是逐渐增长的。 随着老年公寓数量的需求不断增长，这新兴产业将有较大的发展空间。据上海市调查， 制定上海市年老年公寓的发展规划，入住人数取老年人口总数的的比例为宜发 达国家般为。按此比例，到年上海市老年公寓市场需求总量将达到万 平方米中外房地产导报年期。如将此比例推至全国，那么对老年公寓的需求， 已经是很可观了。所以这开关箱个 紧急求救器个个 双联插座个个 电话插座个个 淋浴罩个 浴池个 角阀个个个个 纸盅个 皂盒个个 大便器个 镜子个个 目录 总 论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ „„„„„„ 老年公寓的市场需 求„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 二国内老年公寓的发展与现 状„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 三天津市养老机构发展历程回 顾„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 四天津市养老机构的现 状„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 二项目选址地块应具备的基本条 件„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 三项目产品规 划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ „„ 园区规划设计要 求„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 二园区规划特 征„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ „ 三园区构 架„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ „„„ 四总体平面布 置„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ „ 五产品功能组 合„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ „ 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,六园区会所设计与布 置„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 七园区内环境规划设 计„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 八单体建筑设计和风 格„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 九户型及户型面积控 制„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 十车位区间内商业配套的设 置„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 四项目投资成本核 算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目投资与成本费用估 算„„阳产业的老年栖身之地养老或公寓却成为了被遗 忘的角落。如今，针对国家再出台的打压地产的宏观调控政策面临世界经济危机引发 的地产冷潮，我们将作何思考呢 中国自年以来就已进入了老年型国家，新世纪开始的银发浪潮也滚滚而来， 而且中国的老年人口基数大发展速度快来势异常凶猛。因此解决老年人的养老和居住问 题是摆在我国和各个城市面前的个紧迫的社会问题。 目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老 为主，主要形式有与子女共居与子女邻居独居，除此以外还有托老所福利院临终关 怀医院以及老年公寓等。那么什么是老年公寓呢 所谓的老年公寓老年社区就是依据老年人的特点和需求设计建造的专供老年 人居住的住宅。它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的集约化住宅。那 么，什么又是老年城呢 在传统的老年公寓基础上，增加了对产业文化的投入和商业化的运营模式，使其原来 由社会负担性养老逐步向企业化养老转变，通过商业运作手段，增强机构造血功能，从而进 入自足自给良性的层面上来。商贸区开发福利厂构建培训和旅游等元素衍生的相关 产业，都将成为自足的有力保障。本案的策划和实施，即是对此进行的种探索与尝试。 老年公寓的市场需求 中国人口老龄化的发展。据世界卫生组织的资料，个国家的老年人口系数达到以 上岁以上人口或岁以上人口时，标志着这个国家或地区进入老年型。老 年人口系数是指定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口老化的程度人口与社 会保障研究陈朝先著，年版。目前我国岁以上老年人口已达亿，占全国总 人口的以上，到世纪中叶将超过亿，占全国总人口的，即每个人中就有 位老年人。目前我国岁以上老人数已超过亿占总人口的，到年将增 加到亿占总人口的。随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建 造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。其中老年公寓会成为越来越多老年 人的首选，对老年公寓的需求会不断增长。观念的变化。中国养儿防老四世同堂的观念和家庭组合在不断发生变化，而小 型核心家庭三口之家的比重在不断上升。而且，目前„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 二资金筹措投资计划及贷款利 息„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 三项目投入产出与回 报„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 五项目投资方 案„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ „„ 项目开发建设总体战略指导思 想„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 二项目开发建设方案设想与分 析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 三项目开发建设经营施工计 划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 四项目经营期投资分 析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„六项目投资经济分 析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 资金规 划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ „„„ 二基准折现率的计 算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 三投资财务效果评 价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 七项目不确定性分 析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 销售价格的敏感性分 析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 二成本变化的敏感性分 析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 三容积率敏感性分 析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 八项目风险分 析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ „„ 九风险规避与控制措 施„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 十结论与建 议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ „„„ 附件天津关于加快我市养老服务业发展的意 见„„„„„„„„„„„„„总论 个时期以来，中国各大城市的住宅产业早已是风起云涌，所谓个个超大规模 的商业地产以及片片名负其实的工业地产乃至投其所好的高教地产旅游地 产皆是蒸蒸日上，片繁荣，整个地产行业时间成了只要有钱就可以摇身变进入角色 的开发商。但惟独作为夕使其充满生活情 趣，这样可以激发老年人热爱生活的欲望，有助于改善其身体机能，促进健康长寿。 园区内修建大型具有特色的中央主题花园，给老人带来美的享受，发挥景观功能作用， 同时可以作为老年人交流休憩以及娱乐活动场所。 完善的步行交通系统。步行是老年人主要空间转移方式，也是老年人日常重要活动。 完善的步行系统可结合园区交通与景观路线，将居民日常生活出行置于步行区域之中，人流 与车流近而不扰建议由区内至沿运河设置长距离蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散 步道路要进行无障碍设计，每间隔直线距离左右即修建休息坐椅，方便老人休息。 道路设计应有清晰道路脉络系统和特色的空间意象设计，老年人可以通过道路脉络找到自己 熟悉的感觉，找到认同感和归属感，消除孤独和自闭症。 为保证景观规划设计与小区建筑风格相协调，满足老人怀旧心理，建议修建体现传统文 化的，以梅兰竹菊，岁寒三友为主题的组团花园，供老人近距离的养心养性 养情。 整个社区规划应形成从整体到局部，从组团到单体，多层次，多样化景观体系。同时， 各组团景观和各小区景观