融业 住宿和 餐饮业 通过对年年第三产业主要构成行业比重的纵向比较，我们不难看出 三大行业增长点，即住宿和餐饮业年较年增长，房地产业增长， 交通运输仓储和邮政业增长。 这三大行业在第三产业中比重的增长对金融 业长足的发展起到了积极作用，综合考虑滨海新区发展规划和国家金融政策支持 等因素影响，我们预计，今后该区域内金融业的发展较为乐观。 贸易企业销售收入 贸易企业销售收入加速增长。 年贸易企业销售收入完成亿元， 比上年增长。 贸易企业销售收入示意图 年年年 贸易企业销售收入增长迅速表明港口为中心的相关商务类活动将更加活跃， 这为相关房地产市场的发展奠定了潜在基础。 社会销售品零售额 市场购销趋于活跃。 商业设施建设继续保持快速发展。 年社会消费品 零售总额亿元，比上年增长。 社会销售品零售额示意图 年年年 从业人员人均报酬 从业人员人均报酬连年增长。 年从业人员人均劳动报酬元，比 上年增长。 从业人员人均报酬示意图 年年年 综述通过对塘沽区年年年各项经济指标的纵向比较，总体经 济加速增长产业结构不断优化社会消费品零售总额平稳上升人均收入连年增加，塘沽区作为滨海地区的核心区，在滨海新区大的政策背景下，各项经 济指标均处于发力增长期。 滨海新区快速发展的同时，些结构性差异却在浮现。 滨海新区主要以工业 为主，服务业相对不发达。 与上海浦东作比较。 滨海新区第三产业仅占的比 重的左右，而浦东新区的比重达到了以上。 而工业产值两地相差无几， 相比之下滨海新区的第三产业发展明显滞后。 三区域交通 塘沽海陆空交通便捷。 天津港与多个国家和地区的多个港口有 业务往来，定期班轮航线多条，拥有目前我国北方最大的集装箱码头，是亚 欧大陆桥国际运输线的起点之。 华北津晋等高速公路将塘沽与中国东机动车非机车公交车辆均集中于 线，交通出行不便。 四商业现状分析 项目周边工业企业政府机关所占有相对较大的比例，商业比例较少，主要 分布在新港二号路与临港路交口西侧，以中档餐饮宾馆为主。 特别是沿宗地的 新港号路属于二号路通往港口支路，两侧无大中型商业设施，商业气氛差聚集 人流能力低。 目录 前言 研究目的 二研究方法与思路 三报告编制依据 区域篇 区域简介 二区域经济 三区域交通 四区域支柱产业 五结论 规划篇 总体规划 二规划综述 宗地篇 委托宗地概况 二地块周边环境 三道路交通分析 四商业现状分析 五区域地位分析 六结论 市场篇 房地产相关政策 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,二写字楼市场分析 三公寓市场分析 四商业市场分析 定位篇 开发定位原则 二项目分析 三开发时机判断 四功能定位 五客户定位 六产品定位 写字楼 公寓 商业部分 七租售价格定位 八产品规划设计建议 九风险因素分析 十营销初步建议 经济篇 方案设定 二方案测算 三方案测算 四方案测算 五现金流量及敏感性分析 六结论 附件 区域规划详情资料 商务商业区 二海港物流区三临港工业区 四其他规划 二写字楼项目基本信息 三公寓项目基本信息 四写字楼智能化 五顶级写字楼标准 六商业项目基本信息 七建筑成本的影响因素 前言 研究目的 本报告是受天津瑞湾国际商务中心有限公司委托，对其所拥有的位于天津市 塘沽区新港号路瑞湾国际商务中心二期土地的房地产开发进行研究。 本研究报 告将在对宗地开发经营环境进行详细分析的基础上，结合宗地所处的区位环境， 对其产品开发方向提出建议，并对该宗地的开发方案可行性进行判断。 二研究方法与思路 我们将从滨海新区整体和项目所处区域的宏观环境入手，研究滨海新区整体 和区域经济环境及政策环境，同时对滨海新区的城市规划及区域定位规划进行研 究分析，通过分析，预测滨海新区的经济政策走向以及项目所属区域的城市定 位具潜力的消费市场和最完善的城市配套设施。 重点规划建设的平方公里，包括三个功能区天津港开发区保税 区全部三个行政区塘沽区汉沽区大港区城区部分海河下游冶金工业区 东丽区无瑕街津南区葛沽镇。 目前新区常住人口万人。 滨海新区雄踞环渤海经济圈的核心位臵，与日本和朝鲜半岛隔海相望，直接 面向东北亚和迅速崛起的亚太经济圈，臵身于世界经济的整体之中，拥有无限的 发展机遇。 滨海新区自然资源丰富，有大量开发成本低廉的荒地和滩涂，具有丰 富的石油天然气原盐地势海洋资源等，同时拥有雄厚的工业基础，是国 内外公认的发展现代化工业的理想区域。 塘沽区 塘沽是距北京最近的海滨城区，东临渤海，北接京津塘高速公路，背倚三北， 是京津城市带和环渤海城市带的交汇点。 塘沽区距天津市中心公里，距北京 公里，素有京畿门户之称。 总面积平方公里，常驻人口万人，连 同外来人口达余万。 辖个街道办事处个乡。 二区域经济 由于部分区域年统计公报未公布，因此，此次经济指标数据来源于 年各区域统计公报。 经济总量 经济平稳较快增长，主要指标达到或超过预期目标。 年度地区生产总 值完成亿元，按可比价格计算，比上年增长，固定资产投资 亿元，增长。 社会消费品零售总额亿元，增长。 实际直接利 用外资亿美元，增长。 城市居民人均报酬元，增长。 产业结构 年末第产业完成亿元，增长。 第二产业是推动塘沽区经济 快速增长的主要力量，完成亿元，增长。 第三产业完成亿 元，增长。 三次产业比重分别为和，第二产业比重比上年提高 个百分点。 第三产业年完成额示意图 年年年 产业结构比重示意图 年年年 通过产业结构分析表明，第二产业为本地的主要经济支持，并且有继续增速 第三产 业 第产 业 第二产 业 第三产 业 第产 业 第二产 业 第三产 业 第产 业 第二产 业 发展的趋势，第三产业的发展滞后于第二产业的发展。 年第三产业构成行业比重示意图年第三产业构成行业比重示意图 交通运 输仓 储和邮 政业 批发和 零售和发展方向，从而寻找地块在宏观环境方面的影响因素。 特别是在年国 家系列房地产调控政策出台的背景下，对房地产市场确定基本判断与未来发展 预期。 对滨海新区及项目所属区域的房地产市场进行研究，包括商业物业包含底 商商铺写字楼商务公寓酒店式公寓等多种形式居住物业纯住宅 特殊物业的分析，通过研究市场供求现状产品特征价格走势等，预测滨海新 区及项目所属区域的房地产市场发展趋势，找出未来市场接受度较好的产品形 式，不拘泥于目前已有的规划方案，从而为项目找出最佳的市场定位及产品定位。 通过对本地块的实地踏勘调查及政府相关部门提供的相关资料，着重对宗地 周边环境市政交通条件近期规划动向进行深入分析。 并因此总结出宗地的优 势劣势等要素，并对其开发潜力进行客观评价。 并就滨海新区中心区域的未来 商业商务规划区域的发展趋势作出判断。 我们将通过问卷与访谈形式，对港口贸易相关企业等服务目标客户群进行详 细的调研，综合项目自身特点及环境因素，为项目的开发定位的可行性提供客户 资料支撑。 我司将在对本宗土地进行具体分析的基础上，结合地块的特点，确定其开发 方向。 在此基础上，对该宗土地提出初步的可行开发方向建议。 同时对项目周边竞争楼盘进行分析比较，并辅以适当案例研究，为项目产品 建议及价格制定提供依据。 在以上研究分析的基础上，通过初步的经济性分析，估算本宗土地开发产 品形式的收益水平，从而从经济性方面验证本项目的可行性。 三报告编制依据 委托方提供的宗地基本资料 天津市城市总体规划年 天津市总体规划近期 天津市城市总体规划年 天津市总体规划近期 国家建设部及天津市颁布的与房地产相关法律与政策 天津市统计局年统计年鉴 年天津市政府工作报告 年天津经济技术开发区国民经济和社会发展统计公报 现场勘察和实地调研所得资料 建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据 项目投资分析各种费率依据政府相关文件 天津市房管局交易统计数据 区域篇 区域简介 滨海新区 滨海新区地处于天津市中心区的东面，濒临渤海海河流域下游，陆域面积 平方公里，海域面积平方公里。 紧紧依托北京天津两大直辖市，拥 有中国最大的人工港最据天津滨海新区国民经济和社会发展十五规划纲要，滨海新区 平方公里的土地被划分为轴带三个城区七个功能区即沿京 津塘高速公路和海河下游建设高新技术产业发展轴，沿海岸线和海滨大道建设 海洋经济发展带，在轴和带的型结构中建设三个生态城区和七个产业功能 区。 滨海新区土地利用规划结构为农用地平方公里，占建设用地 平方公里，占未利用地平方公里，占。 到年，滨海新区常住人口将达到万人以上，其中城镇人口万人，城市化水平将达到年常住人口将达到万人以上，其中城镇人 口万人，城市化水平将达到。 到年，滨海新区将形成三个城区六个新市镇的城镇结构。 规划建设七个产业功能区 此外，还将编制规划，建