区的决定，正以大大景区大旅游的 理念发展旅游产业，在旅游安全景观环境标识标牌等大方面进行细节化人 性化的完善，美化旅游环境提升服务质量，向世界著名旅游胜地中国红色旅 游龙头的目标迈进。 项目建设的必要性 是跳出单纯观光旅游的误区，树立观光休闲会议及乡村旅游相结合的复合 型旅游的观念，创新旅游产品体系的客观要求。 经过多年快速发展的中国旅游业正面临着产业升级更新的关键时刻。个代 表未来发展方向的理念复合型旅游应时而生，成为业界关注的焦点。复合 型旅游是适应中国旅游产业创新发展而适时提出的种新概念理论体系，其理论 的核心观点是强调旅游产业的发展要依托自身的行业和产业特性，要用统整合 和协同发展的系统手段，在产品研发和打造产业投资和空间分布市场战略与营 销旅游品牌与控制，产业内部管理等方面，形成个有机构成和和谐互动的发展 系统，打破在传统的产品体系投资体系功能体系空间体系市场营销体系中 存在的诸多制约和束缚，使区域或产业旅游发展在产品复合空间复合投资复合 功能复合市场及营销复合品牌复合等方面实现高度体化和系统化，并依靠这 样个复合型系统实现创新型发展。未来五年，旅游产业的总体目标是实现由旅 游资源大省向旅游产业强省的转变。到年，全省旅游总收入超过亿元人 民币，在年的基础上翻番，在全国的排名要进入前名的行列。为确保总 体目标的实现，旅游产业必须加快产业转型升级的步伐。省委副书记省长周 强说。因而，在努力吸引游客激活市场的同时，旅游必须跳出单纯观光旅游的误区，树立观光休闲会议及乡村旅游相结合的复合型旅游的观念，坚持推进旅游 产品的结构调整，创新旅游产品体系，大力推动由观光旅游向观光旅游休闲旅游 商务会展旅游并重的方向转变。本项目在红色文化内涵的基础上，借鉴国内知名景 区的开发模式和创新体验内容，综合红色文化旅游森林生态体验主题娱乐体验 商务休闲度假等多种复合业态，项目的 红河谷植物园馆 红太阳山顶区 红太阳球幕影院 开国大典蜡像馆 伟人纪录片专场 毛泽东坐像馆 商务会议休闲度假板块 沁园国际会议中心 沁园山庄度假酒店 特色商业街 购物街 美食街 休闲街 湖岸商业街 旅游度假别墅型酒店 度假别墅 会所别墅 总论 项目概况 项目名称 天鹅山生态旅游区建设项目 项目地点 项目建设地点位于市乡天鹅山，项目用地面积约公顷亩。其中征用 地为亩，其余为长期租用地。 项目性质和类别 新建 项目建设单位 投资开发有限公司 企业性质有限责任公司 企业法人代表贺南鑫 主要建设内容 项目划分两大板块山地生态红色旅游板块，商务会议休闲度假板块。项目用地 面积约公顷亩。总建筑面积万平方米。 其中，山地生态红色旅游板块包括四大片区入口集散区红太阳山顶区主题 动感体验区森林生态体验区。总用地面积共公顷，总建筑面积万平方米。 商务会议休闲度假板块包括沁园山庄度假酒店沁园国际会议中心特色商 业街旅游度假别墅型酒店。总用地面积公顷，总建筑面积万平方米。 可行性研究报告编制单位资质等级 编制单位省国际工程咨询中心 法人代表 资格等级甲级 证书编号工咨甲 发证机关国家发展和改革委员会 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,项目投入总资金及资金来源情况 项目固定资产投资为万元，其中工程费用万元，占总投资 的其他建设费用万元，占总投资的其中征地拆迁补偿 费用万元不可预见费万元，占总投资的建设期利息 万元，占总投资的。 根据项目生产需要，估算项目正常生产时所需的流动资金为万元。其中 为铺底流动资金，计万元，占总投资的。 项目总投资为万元，包括固定资产投资万元和铺底流动资 金万元。 建设项目拟定的资金来源由企业招商引资及自筹万元，申请商业银行 贷款万元。 项目效益情况 项目建成后，正常年销售收入为万元，年利润总额万元， 年上缴营业税金及附加万元，项目投资利润率，项目总投资收益率 ，项目借款偿还期为年含建设期，具有定的清偿能力。所得税后 项目财务内部收益率，所得税后项目投资回收期年含建设期展从萌芽逐步走向繁荣，正绽放出无限活力。目前拥有故居滴 水洞韶峰清溪等大景区个景点，已成为全国的四大革命纪念地之全国 爱国主义教育示范基地国家级重点风景名胜区，首批中国优秀旅游城市国家重 要的红色旅游景区。 随着中央号工程省五个示范工程在的实施，的旅游产业更是迎来新 的机遇。新改扩建的毛泽东广场更加大气雄伟庄严肃穆毛泽东遗物馆生动展示了 伟人风范高速公路的通车更加拉近了与海内外游客的距离，从省会长沙到只需 分钟南环线景观带这条绿色长廊将红色圣地妆点得分外妖娆景区内南北两条绕 行公路和个停车坪构建了景区交通新格局，的旅游交通景观品质等得到大幅度 改善批星级宾馆建成投入使用同时建立了旅游综合治理长效机制，核心景区 的环境和秩序不断净化和美化。依托红色旅游资源，加强旅游基础工作，大大提升 了旅游的容纳力和核心吸引力。的交通区位优势景区城区环境的全面升级，使的 整体形象空前综合竞争力空前发展活力空前。年，实现旅游总收入亿 元年月，游客人数万人次，同比增长旅游收入亿 元，同比增长。 年初国家旅游局与省政府签订关于推动两型社会建设促进旅游产 业发展合作备忘录，建立局省会商工作机制省政府出台关于加快旅游项目 建设培育旅游市场主体的意见，对旅游项目建设给予系列扶持政策年月 日，国务院下发国务院关于加快发展旅游业的意见，明确将旅游产业定位为战 略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业，标志我国旅游产业发展的又 个春天的到来。随后，国家旅游局局长邵琪伟踏访，指出旅游业正面临加速 发展新机遇旅游资源丰富，发展基础良好中央扩内需政策使中国立体交通网络升级完善，游客出游更便捷武广高铁开通开启湘粤鄂旅游黄金通道，将带动 旅游升温中央和积极应对全球金融危机，城乡居民收入不断增加，社会保障体 系不断完善，老百姓旅游消费意愿和消费能力增强。他寄语旅游业抢抓机遇，解 放思想，深化改革，加快项目建设，积极迎接旅游休闲高峰期到来。年，实 现旅游总收入亿元在跨过千亿门槛后，旅游提出了新的战略发展目标 到年，力争实现旅游总收入超过亿元，相当于全省的左右， 与年相比，旅游总收入，项目 具有较好的经济效益。 可行性研究编制依据及范围 研究依据 中国国际工程咨询公司编著的投资项目可行性研究指南 民用建筑设计通则 国家其他有关规范规程法律法规 天鹅山生态旅游区建设项目规划 项目单位与省国际工程咨询中心签定的可行性研究合同 项目单位提供的其他基础资料。 研究范围 本可研报告将对项目建设的必要性市场建设内容及规模建设条件工程 技术方案投资估算与资金筹措经济效益与社会效益等方面进行综合论证，提出 有关结论和建议，供业主及有关部门决策时参考。主要经济技术指标 项目主要技术经济指标详见表。主要技术经济指标表 表 序号指标名称单位指标备注 总用地面积公顷 山地红色生态旅游板块公顷其中林地保持公顷 商务会议休闲度假板块公顷 总建筑面积 山地红色生态旅游板块 入口集散区 主题动感体验区 森林生态体验区 红太阳山顶区 商务会议休闲度假板块 沁园国际会议中心 沁园山庄度假酒店 特色商业街 旅游度假别墅酒店 道路 车行道路 铺装路人行道 广场 铺装广场 停车场 景观构筑物及配套设施 水系工程 池底 驳岸 绿化 照明 总用水量 用电设备总安装容量 总投资万元 其中工程费用万元 工程建设其他费万元预备费万元 建设期利息万元 铺底流动资金万元 正常经营年收入万元 正常年总成本费用万元 项目投资内部收益率所得税前 项目投资内部收益率所得税后 财务净现值万元所得税前 财务净现值万元所得税后 项目投资回收期年所得税前 项目投资回收期年所得税后 项目投资利润率 项目投资利税率 建设期年项目背景及建设的必要性 项目背景 旅游是的立市之本发展之基潜力之源。上世纪年代末，由于思想封闭保 守，缺乏市场意识，人民仍守着金饭碗受穷，只能眼睁睁看着丰富的人文资源 和自然资源白白浪费。自年撤区建市以后，依托特殊的政治地位，逐步确定了 以旅游产业为主导地位的发展战略，旅游业开始步入快车道。 从最初的以旅游经济为龙头到旅游活市到旅游带动再到旅游立 市，旅游产业的 景区远期发展目标确定为森林度假区，年由湘潭大学旅游应用研究所编制的市 年旅游发展详规，年由省城市规划设计院编制的市城乡体化 建设规划均明文规定天鹅山应依托良好的环境优势，开发度假休闲会议旅游 及森林探险等特色旅游项目。 红色文化品牌影响力深远，有利宣传推介成熟景区的前期带动 项目周边已开发成熟的景区有滴水洞景区黑石寨景区故居景区韶峰景区 狮子山景区银河景区，以及地块西侧的烈士陵园，毛泽东铜像广场等，地块同时 处于城市建设区包围中，会吸引到大批外来游客。 独特的吸引力 项目开发的产品以休闲度假娱乐体验为主体，与项目周边其他观光型旅游景区 的主体形象形成强烈反差，不仅可以与这些景区互补，共同开拓市场，而且可以吸 引并留得住更多的外地游客。 劣势 基础设施劣势 项目区内已有村庄需要进行拆除规划区外大道和湘宁路两侧建筑设施因缺乏 统规划指导，需要进行整改完善。此次规划涉及