，不仅是 社会发展的客观要求，也是广大群众的强烈愿望。 人口的急增与城市的繁荣，导致住宅及商业用房量的增大，必然 对住宅及商业基础设施提出更高的标准和要求。因此，城市人口的日 益增多及经济的迅速发展对住宅产业建设提出了更高更迫切的要求。 因此，飞达新世纪广场应运而生，从而推进城市综合功能开发协调 发展，将成为城区的道新风景线。 飞达新世纪广场，地处怀化市中央商务区的核心地带， 位于怀化市南北主干道迎丰路与鹤州路交汇处，北临火车站前广场， 东接怀荣宾馆，西毗怀化市新城市步行街原区政府及嫩溪垅商业 区。规划总用地约亩。 飞达新世纪广场总建筑面积约为。其中住宅酒店 写字楼建筑面积，商业建筑面积，地下建筑面积 ，绿地率，建筑密度，容积率，居住户数户， 停车位个。 该项目地上二十八层，地下两层。其中负层为超市及潮流街， 负二层为停车场和设备用房，至五层为百货商场，六七八层为餐饮 娱乐，八层以上主楼栋为酒店及写字楼，栋为住宅。 整个工程包括征地建安工程道路绿化等，经投资估算， 本项目总投资为万元。建设期含前期工作按年实施。本项目 资金来源，申请贷款万元，余下由建设方融资自筹及预售房款解 决。 经计算本项目投资利润率为所得税后所得税 前，投资利税率为，全部投资财务内部收益率为税 后税前，全部投资财务净现值为万元税后万 元税前，投资回收期为年税后年税前。其贷款偿还期 为年，满足银行的还贷要求。同时，财务敏感性分析表明，本项目具 有较强的财务抗风险能力。 飞达新世纪广场的建设，将为怀化市中央商务区的建设，迎丰 路的改造，改观市容市貌，做出巨大贡献。对于提高城市品位，强化中 心城市功能有很大的促进作用必将成为城区新的经济增长点，开发 后产生的商贸规模效应和辐射效应，从而增加税费收入将有效地创 造新的就业机会，确保方社会出了建设商贸中心，不从怀化进货 的口号，以打造中国第个地州顶级商务中心为目标，已 建设了万货城。周边地区商贸物流业发展迅猛，主要得益于政策 支持力度进步加大。柳州市于年颁发关于推进流通现代化 发展的意见，明确了发展重点，从用地财税扶持等多个方面建立 目录 总论 项目名称 拟建地 开发单位及项目负责人 承建开发单位简介 编制的依据及范围 研究结论 二城市概况及建设条件 城市简况 自然条件 气象 地形地貌地层 地质构造与区域地壳稳定性 工程地质条件 水文 社会条件 供水方便 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 电力有充裕保障 三项目建设的背景及必要性 项目建设的背景 项目建设的必要性 房地产业已成为国民经济增长的支柱产业。 人口城镇化，扩大了市场消费需求。 旧城改造是民心工程德政工程。 项目建设将配合怀化作为五省市边区中心城市发展远景规划， 推动怀化城市化进程 四怀化房地产的现状及市场趋势预测 总体现状发展的跨度性表征明显 土地购置和开发面积呈双向大幅增加态势 银行贷款推动房市走强，民间资本作用明显 住房结构日趋合理，房价持续上涨 怀化市房地产市场区域对比分析 怀化商业市场调查 总体市场趋势预测 住宅消费趋势预测 怀化市商业的发展趋势分析 五项目的分析 优势分析 劣势分析 市场机会分析 市场威胁点 竞争对手分析 六消费群体分析 置业客户特征 消费群体定位 购买行为类型分析 消费群体类型分析 项目开发战略定位 市场定位 周期定位 价格定位 营销定位 管理定位 七总体方案设计 环境特征 总体规划原则 总体布局 土建 建筑类型及平面设计 建筑造型及立面设计 建筑剖面设计 配套设施 结构设计 给排水 给水。 排水 电气设计 弱电 主要技术经济指标 八环境保护及节能 环境现状 主要污染源和主要污染物 垃圾废水处理 绿化 环保新材料新技术 九物业管理及组织机构 物业管理 安全设施 组织机构 十项目开发步骤方案及项目实施优秀光彩人物十佳 企业经营者等多项殊荣。现任怀化市政协常委，湖南省个体协会常 务理事，怀化市工商联副会长怀化市慈善总会副会长等社会职务。 编制单位 咨询资质证书编号 受怀化飞达商贸有限责任公司的委托，我公司承担该项目可行性 研究报告的编制任务。经过对项目进行认真论证，分析评价，于 年月完成本项目的可行性研究报告，供审批部门决策参考。 编制的依据及范围 依据 国家发改委建设部建设项目经济评价方法与参数第三 版 国家现行财税制度和价格体系 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 建设部令第号城市房地产开发管理暂行办法 怀化市人民政府对招商引资政策的支持及相关的房地产开发 优惠政策 怀化市城市总体规划 怀化市中央商务区规划 怀化市商业网点规划 工业与民用建筑项目编制有关规定和深度要求 飞达新世纪广场项目规划图 国家其他各有关专业设计规范及项目建设单位提供的国土 建设规划供水供电资金筹措意向等基础资料。 范围本次研究对项目建设的必要性项目建设规模内外部建 设条件总体方案投资估算及经济效益等方面进行研究。 研究结论 年是怀化市委市政府提出大干新三年，再创新辉煌 的开局之年，根据商贸物流业大干新三年的总体思路和占有市场， 扩大消费升级换代，树立旗舰合理布局，完善功能规范秩序， 确保繁荣的要求，立足怀化区位交通资源优势和现有基础，科 学规划，完善政策，突出项目，强力推进，形成以专业批发为主特 色零售为辅，辐射功能强交易流量大旗舰林立网络健全业态 完整服务配套规范有序活跃繁荣的商贸物流格局，初步奠定五 省周边区域性现代商贸物流中心地位。 怀化市房地产市场在宏观经济持续快速发展各项改革不断 深入政策调控措施得当的大背景下，进入了以市场为主导，以有效需 求为依托，具有自身特点的新轮快速增长期。今年来，怀化市房地产 市场承接近年来稳健发展的良好态势，房地产投资建设规模土地交 易量新建商品房预售面积交易面积商品房抵押贷款数量等各 项指标与去年同期相比，均出保障 开发建设实施步骤 项目开发方案 房地产业项目资本运营特点 十投资估算与资金筹措 投资估算 编制依据 投资估算 资金筹措 十二经济评价 财务评价 评价依据 评价参数 费用 销售收入和税金 主要财务评价指标 财务敏感性分析 盈亏平衡分析 评价结论 十三风险分析与控制 风险分析 项目风险 市场风险 资金风险 工程风险 风险控制与建议 总论 项目名称 怀化市飞达新世纪广场项目 拟建地 怀化市迎丰西路与鹤州路交汇处，东临怀化荣宾馆。 建设单位怀化市飞达房地产开发有限责任公司 建设单位简介 怀化市飞达房地产开发公司成立于年，注册资金万 元，房地产开发资质三级，现有职员人，其中具有中高级职称的 专业管理技术人员人，项目负责人原任职国家级开发企业负责 人，具备丰富的项目开发管理经验。 项目股东简介 怀化市飞达商贸有限公司始建于年，经过多年的精心经 营，先后拓展了飞达商业广场儿童商场和金牛角王中西餐厅公司 现有员工人，固定资产亿元，经营商品涵盖百货珠宝首饰 高中档男女服装化妆品儿童用品钟表皮鞋皮具等多个 国内外知名品牌和中西餐饮。 公司遵循诚实守信进取奉献的企业精神，以严谨的 管理 务实的作风优质的服务精心打造企业品牌， 创造了良好的社会效益和经济效益，赢得了广大消费者的信赖。公司 先后获全国诚信维权先进单位连续两届卫冕全国百城万店无 假货示范店湖南省劳动就业示范基地厂务公开民主管理先 进单位怀化市十佳消费者信得过单位慈善贡献奖鹤城区 优秀纳税企业和劳动保障工作先进单位等多项荣誉。 中国农业银行湖南省分行授予级信用单位被湖南省银行 协会授予守信用企业公司从年起连年被怀化市委政府授予 双文明单位优秀民营企业。 建设单位负责人简介 公司董事长向东辉先生自年以来，先后荣获国务院全国创业之 星湖南省总工会职工之友怀化市十大新闻人物劳动 模范优秀中国特色社会主义建设者 发改运行号，国务院下发的国务院关于促进流通业 发展的若干意见国发号，省委省政府出台的关 于促进生产性服务业加快发展的指导意见湘发号市政 府制定的关于促进我市商贸物流业发展的意见怀政发 号，年等文件规定，对国有商贸流通企业改革，发展商贸物 流企业，建设现代物流中心，发展新兴流通业态，促进生活保障性服 务业，完善农村流通体系，建立公共信息服务体系等进行支持。这些 城市基础设施的建成，政策和出台和规划的编制，为怀化发展商贸物 流业提出较好的平台。 商贸物流发展内部条件面临有利变化 市委实施双中心战略 年月，怀化市委提出实施双中心战略，即建设区域性经 济中心和现代商贸物流中心，推动全市经济社会开放高效和谐 永续发展。月日，市委第三届二次全会通过了中共怀化市委 关于贯彻落实党的十七大精神，加快推进区域性经济中心和现代商贸 物流中心建设的决定的决议。 政府加大城市建设力度 城市建设明显加快，天星东路湖天南路建成通车，湖天北路环城 路汽车南