住宅用地面积 可建设用地用地率 净住宅用地率 项目地块内各种用地政府控制性规划指标 序号用地性质用地面积 万平米 容积率建筑密度 建筑限高 绿地率 住宅地块 住宅地块 住宅地块 住宅地块 班小学及班幼儿 园用地 储蓄所物业管理等公 共服务设施用地 住宅地块 住宅地块 住宅地块 住宅地块 教育用地 配套公建用地 二宗地现状 四至范围 东至解放南路，南至规划路，西至卫津河，北至规划路。 地势状况 项目用地主要为天津玻璃厂的厂区，地势平坦，场地标高与解放南路标高基本相致。 地上物现状 地上物主要为玻璃厂的生产厂房和办公区，另有很少量职工住宅和单身宿舍约户 间房。厂区内绿化树木较多为工厂自己种植，在园林局未登记，可根据规划要求进行拆 除或保留。 空中线路地下管线人防构筑物等情况有无变电站换热站等设施 项目用地内地下管线较多，但均为玻璃厂自用管线，没有横穿厂区市政的管线。 项目用地内没有需要保留的文物等设施。 项目用地内的铁路为玻璃厂自用的铁路专用线，可根据规划要求拆除。 项目用地西侧有个平方米的人防设施，处于规划的卫津河绿化带内，对项 目建设无影响。 项目用地内有玻璃厂自己打的口热水井在地热办有登记，出水温度左 右，可根据规划予以保留，可为项目提供部分热水。 地质情况 场地原为农田，厂区已有年历史，无不良工程地质条件。 厂内植被玻璃厂正门 厂区正门 厂区植被 厂区车间 厂区铁路 卫津河和南部水面照片 三项目周边的社区配套周边米范围内的社区配套 配套设施分类名称 教育设施电子仪表技术学校 水浒武术学校 医疗卫生设施无 商业设施劝业超市津洋宾馆津洋酒店太平洋酒店 金融设施无 市场珠江装饰城环渤海装饰城梅江装饰城 天津汽配城 交助万科公司办理各种有关税费的减免，负责协调万科公司享受企业外迁的优惠 出让金政策，保证将土地出让金总额降低到宗地评估值的以下。 合作风险评估 合作背景天津远洋玻璃工业有限公司为污染企业，其用地及周边用地规划为居 住用地，其不适合在该区域继续生产，同时该公司也想通过建设新厂扩大规模和 目录 第章项目决策背景 内部因素 外部因素 第二章项目概述 项目区位及用地 项目宗地现状 项目周边的社区配套 项目周边环境 项目市政配套分析 土地价格 第三章项目法律及政策性风险分析 项目用地取得土地使用权法律手续分析 项目合作方式及风险评估 总体评价 第四章市场研究 区域市场成长状况 区域市场供应产品特征 整体市场对本案影响因素 目标客户产品及价格定位 第五章规划设计要点 初步规划设计思路 规划设计的可行性分析 第六章项目开发计划 开发机遇 开发周期安排 销售周期安排 第七章投资收益分析 成本预测 税务分析 经济效益分析 项目资金预测 第八章可行性结论 项目优势 项目劣势 结论及建议 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第章项目决策背景 内部因素 天津万科公司项目布局 万科自年进入天津市场以来，先后开发了城市花园万科中心大厦世贸广场都 市花园万科新城等项目，其中城市花园万科中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约 万平方米，万科新城位于城市北部的北辰区，面积约万平方米。世贸广场都市花园 虽然位于城市中心地带，但规模较小。由此可看出，天津万科的主要项目集中在城市的北部。 反观天津的总体规划和城市发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市的行政中心的南 迁和友谊路沿线的开发便可看出城市工业向东发展，重点开发建设海河下游工业区和滨海 地区，目前沿津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在起。由 此看出，万科的物业分布与天津的总体规划和城市发展方向不尽相符。 万科自年进入天津市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均 胜人筹，被公认为天津的地产先锋，在天津人的心目中已树立起第品牌的形象。万科产 品应属于整个天津市，而域正处于天津市的上风口，远离工业区，空气新 鲜，自然条件优越，被公认为居住的上佳区域。 经济发展状况来看，该项目所在的河西区是天津市经济最发达最富裕的城区之， 该区的房地产起点直很高，集中了全市大部分的中高档楼盘。商品房销售均价明显高 于除和平区以外的其他各区。 南楼市级商业中心 友谊路规划市级行政中心 梅江居住区 项目所在地 ④规划在河西区天津宾馆地区友谊路两侧建设新的市级行政中心，现有市级行政 中心南迁，南部土地升值潜力大。 沿解放南路可方便直达南楼市级商业中心，这里有十八街麻花鸿起顺饭庄家乐大 型超市等全国闻名的商业设施。 项目距离规划的东南半环黑牛城道段不足公里，东南半环是天津市中心市区规划路 网中的两个半环之，是天津市规划路网骨架中快速交通体系的重要组成部分，东南 半环的修建对该项目的业主出行将会带来很大的方便。 项目西北侧为梅江居住区，是由市政府统组织建设的大型安居居住区，占地面积 公顷，将建设成为以水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了该区域居住环 境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升。 所有以上各种因素，为万科在此地块建设个高档居住社区提供个良好外部环境。 第二章项目概述 宗地区位及用地 项目区位 该宗地位于天津市区南部，北侧紧临正在建设中的梅江居住区，行政区划属于河西区，距 离中环线围堤道段公里，距离正在建设的东南半环线约公里，距离南楼市级商业中 心约公里，距离规划友谊路市级行政中心约公里。 项目区位图 花园新城新区 世贸广场 城市花园 都市花园 万科中心 宗地位置 内环线 中环线 规划东南半环 项目用地 该项目宗地为国有土地，毛地面积约亩，目前为天津市玻璃厂厂区用地。该宗地拟规 划为居住用地，规划用地内均为玻璃厂厂区用地，土地权属明确。按照市规划院编制的 控规要求，用地分析见下表 名称面积万平米折算成亩数 毛不是个区域。所以万科有能力，也应该去开发天津的其他市场， 让万科物业深入天津每个角落。结合天津的总体规划和城市发展方向，我们应在天津的西南 部南部东南部投入更多的关注。目前我司在谈的几个重点项目有北部地区铁东路住宅 项目，东部地区张贵庄路住宅项目东部地区天津钢厂住宅项目，南部地区天津玻璃厂住宅 项目，其中玻璃厂项目是各方面条件都比较成熟的项目，该项目正好填补了万科在城市南部 无项目的空白。 天津万科公司经营现状 目前天津公司在手有两个项目，万科花园新城含原有新城项目和红旗农场项目东 丽湖项目，其中新城项目为在建销售的项目，东丽湖项目目前处于前期工作阶段。新城项目 自年开盘以来热销天津市，成为天津公司的主要利润支柱，但到年后新城项目基本 开发完毕，主要为资金回笼，东丽湖项目规模大，是公司长远发展项目，由于区位和产品原 因，也不是短期热销房产，不宜作为公司近两年的利润支柱，是个追求稳定开发有节奏销售为目的的项目。根据集团总部经营计划要求，天津公司必须再上新项目，要达到每年有 个在开发项目，保证天津公司经营利润指标和万科产品在天津的市场影响力。在目前市 场呼唤万科的大好形势下，天津万科应充分利用万科天津地产先锋的社会地位和市场影响 力，抓住机遇，多上新项目，扩大市场占有率，让万科品牌深入到每个天津人心中。 玻璃厂项目区位好，规模适当，发展前景乐观，可作为公司主要利润来源，可以作为重 点发展的项目。同时我司拟在该地块建设住宅区，消除污染源，彻底改善周边居民的生活环 境质量，为天津城市建设做出贡献。 天津公司现状项目及在谈项目分布 在开发项目 已完成项目 在谈项目 花园新城新区 世贸广场 城市花园 都市花园 万科中心 玻璃厂项目 天钢项目 津塘路项目 张贵庄路项目 丽苑项目 铁东路项目 梅江南项 目 西横堤项目 二外部因素 该项目具有良好的外部环境，其坐落位置处于天津市区的南部，行政区划为河西区，该项目 所在区域有如下特点和优势 根据天津市总体规划，西南部地区大部分用地规划为教育科研居住及行政办公用地。 天津市主导风向为西南风，西南部区说明上述问题 周边地价的比较 与梅江地价的比较 梅江拍卖价为元平方米楼面地价，该地价中为含市政配套的熟地价，容积率 在左右，推算其可用地地价为万元亩。玻璃厂项目可用地地价含大配套出 让金契税等费用为万元亩。两者同比，梅江高出万元亩，同时，梅江为 安居项目，地价中不含出让金契税等费用，且为招标拍卖项目，地价支付时间急促。 与项目用地北侧顺驰地块比较 据初步调查顺驰地块的毛地每亩补偿价为万元，折到住宅用地为万元亩，玻璃 厂项目毛地每亩补偿价为万元，折到住宅用地为万元亩。 综合分析该项目地价比较接近市场价位，能为我方接受。 第三章法律及政策性风险分析 项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述 项目用地现状 土地所有